农村私有房屋买卖合同应认定无效―刘某晓诉刘某法等确认合同无效案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广西壮族自治区百色市田东县人氏法院（2020）桂1022民初128号民事判决书
2.案由：确认合同无效纠纷
3.当事人
原吿：刘某晓
被告：刘某法（又名：刘某发）、韦某娥、吴某菊
第三人：莫某玉、刘某新、刘某菊
【基本案情】
刘某晓、刘某法、韦某娥、英某玉、刘某新（人户分离）系广西壮族自治区田东县某镇某村村民，5人属于同一家庭户，户主为刘某法。吴某菊系另村村民。1991年10月，田东县某镇刘某新等人所在村对位于该县湿地公园西侧、农机校北侧围墙外名为A的集体土地作为本组村民住宅新规划区进行分配，分配时刘某法户名下人口共6人，分别为刘某法（户主）、韦某娥（妻子）、莫某玉（母亲）、刘某菊（姐姐，当时未迁出）、刘某新（妹妹）、刘某晓（儿子），6人共分配得到宅基地面积约402.11平方米（长50.9米x宽7.9来），该宅基地在分配时记載为刘某理（刘某法的父亲，刘某晓的祖父）的名字，该幅土地的四至为东至黄某平、南至水利、西至刘某果、北至通道o1992年1月，刘某法向有关部门申请住宅建设用地。1992年12月28日，有关部门通过申请并向其颁发集体土地建设用地使用证，证书载明：用地面积104平方米，用地类型住宅，土地使用者刘某发，四至范围为东至连线中接黄某平宅基地、南至连线中接刘某新宅基地、西至连线中接刘某果宅基地、北至连线中接通道。
2009年6月14日，为偿还家庭债务，刘某法、韦某娥（甲方）与吴某菊（乙方）签订一份《宅基地租赁协议书》，协议书主要约定：（1）甲方自愿把属于自己所有的集体土地宅基地出租给乙方作食品加工场地，由租年限为永久性，租金为人民币10万元（一次性支付），于合同签字生效当日以现金支付方式一次交清，甲方收钱后向乙方出具收款凭证；（2）甲方出租的土地位于田东县某镇该村（农机校后面地名为A）,宅基地四至：东至连线中接黄某平宅基地、南接刘某新宅基地止、西至连线中接刘某果宅基地、北至连线中接通道，宽为8米，长为56米，总计：448平方米；（3）甲方必须保证所出租的宅基地使用权没有争议纠纷，如果甲方故意隐瞒，除全额退回租金外，还需另外向乙方支付违约金5万元整；（4）乙方在土地使用过程中，如有土地纠纷问题，由甲方出面解决。如有国家征用需要，各种补偿费用归乙方所有；（5）在使用过程中，如甲方违约，除全额退回乙方所交的租金10万元整外，还需赔偿乙方在租赁地上投资建厂所花的所有费用（此费用按物价局的有规定计算）。还应另外向乙方支付2万元的违约金；（6）在使用过程中，如乙方违约，甲方不退回租金，租赁地上的附着物，贬甲方所有。刘某新在协议书上签字注明：“本人宅基地全部归属刘某法（发）使用。'‘签打协议后，吴某菊向刘某法、韦某娥支付了“租金”10万元，刘某法、韦某嫩将上述土地交付给吴某菊使用。吴某菊取得土地后于次日即组织人员在土地上进行施工建设，并于2010年8月建设完成一幢两开间二层楼房，同时修建围墙将整幅地块圈围起来。房屋落成后，吴某菊将房屋二楼作为居住使用，房屋一楼作为厂房进行各类糕点生产加工，同时注册成立一家饼业店铺的个体工商企业，注册地址为田东县某镇。2011年1月，原集体土地建设用地使用证换发，新证原件为吴某菊所持有，新证记載内容为：土地使用权人刘某发，土地所有权人某镇某村14队，地类（用途）农村宅基地，使用权而积104平方米（13米X8米），宗地图所示，四至范围为东至黄某平、南至刘某新、西至刘某果、北至通道。
刘某晓认为，刘某法、韦某娥、吴某菊买卖集体土地的行为违反了法律规定，损害了刘某晓的合法权益，为此刘某晓诉至法院。
【案件焦点】
刘某法、韦某娥与吴某菊于2009年6月14口签订的《宅基地租赁协议书》是否有效。
【法院裁判要旨】
广西壮族自治区百色市田东县人民法院经审理认为：刘某法、韦某娥与吴某菊签订的《宅基地租赁协议书》从约定的权利与义务内容，以及交易所指标的物分析，其民事法律关系本质上是双方关于刘某法名下位于某村某屯14组的宅基地使用权的买卖合同，并非双方所称租赁合同关系，吴某菊所支付的“租金”10万元实为宅基地使用权的转让价款。依照《中华人民共利国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”之规定以及第六十二条第四款“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”的规定，本案所涉土地禁止买卖，非经法定程序，宅基地的使用权不得转让。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“……宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”上述法律规定了宅基地的使用权为该集体经济组织成员所专享，具有身份关联属性，用以保障农民的生活、耕作、居住权益的实现，非集体经济组织的成员无权取得该集体经济组织的宅基地使用权。吴某菊并非刘某法、韦某娥所在集体经济组织成员，因吴某菊身份属性致使前述协议书违反了法律的强制性和管理性规定，该协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”因此案涉协议确认无效后，.无须再进行撤销。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，刘某法、韦某娥、吴某菊以买卖的形式将宅基地使用权进行非法转让，造成协议无效，双方主观上都存在缔约过错，均应承担相应的法律责任。因本案双方争议较大，且赔偿损失的范围双方尚难以确定，协议被依法确认无效后，损失方可依无效合同的法定权利另行主张。关于刘某晓主张吴某菊应拆除建造在宅基地上建筑物、返还土地的诉请，法院认为，根据公平原则，双方应当在妥善处理好损失赔偿问题后方才适合进行建筑物和土地返还问题的处理，故刘某晓的该项诉请法院不予支持。莫某玉经法院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。
综上，广西壮族自治区百色市田东县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第九条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：
一、刘某法、韦某娥与吴某菊于2009年6月14日签订的《宅基地租赁协议书》无效；
二、驳回刘某晓的其他诉讼请求。
一审宣判后，双方当事人未上诉，现判决已发生法律效力。
【法官后语】
宅基地买卖是我国法律法规所禁止的，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，由农村集体经济组织或者村民委员会经营管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利与特定的身份关系相联系，不允许转让。
农村私有房屋买卖合同应认定无效，其理由有：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，由农村集体经济组织或者村民委员会经营管理。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私有房屋买卖买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的合法权益，况且本案中刘某法、韦某娥与吴某菊签订的《宅基地租赁协议书》名为“租赁合同”实为买卖合同。房屋买卖的实质是卖方将房屋所有权及土地使用权氷久转让与买方，本案双方在永久租赁合同中明确约定，刘某法方将房屋永久租赁给吴某菊一方，全部租金付清后，不管过多少年，该房产的利益均与刘某法方无关。该合同与房屋转让合同中对于房屋位置、价款以及其他内容基本一致。从约定内容可以看出，当事人之间达成的真实合意是转移农村房屋所有权，而并非在租赁期限内单纯转移农村房屋占有、使用权。且上述永久租赁合同约定明显违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁合同期限的规定，属于买卖行为，应按照农村房屋买卖规则认定所谓的租赁合同是否有效。故法院认为，本案当事人是以“租赁之名”行“买卖之实”，本案名为房屋租赁合同纠纷，实为农村房屋买卖合同纠纷。房屋及土地买卖的行为未征得当地村委会的同意，也未到相关部门办理土地变更登记等手续，因此，该合同无效。
我国实行的是土地国有或者集体共有的土地所有权制度，在“房地一体”的情况下，购买宅基地上的民房就不可避免地要使用集体经济组织所有的宅基地。农村宅基地，一般是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅（包括附属用房和庭院等）的集体所有土地。可知，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，是本集体经济组织成员基于其身份而享有的特殊权利，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。
在现实生活中，与农民签订宅基地房屋买卖合同或者非同一集体经济组织成员签订宅基地房屋买卖合同，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，扰乱了国家正常的土地管理秩序，因此所签订的农村房屋买卖合同属于无效合同。同样，由于宅基地是集体经济组织为了保障居者有其屋而无偿准予符合条件的村民使用的土地，村民对其宅基地只有使用权，土地的所有权依旧归属于集体所有，所以宅基地不能随意卖出，买卖宅基地的合同，也因违反《中华人民共和国土地管理法》等相关规定而属于无效合同。
认定农村房屋买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在现实中出卖人相对处于弱势地位，其要求返还私有房屋的要求关涉到其生存权利，而本案中,刘某法出卖土地的行为未经得刘某晓同意，擅自处分了其份额，认定此类合同无效，从客观上相对公平，有利于社会的和谐稳定。
编写人：广西壮族自治区百色市田东县人民法院张海东，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
