无权处分农村房屋时善意取得的认定
—邹某乙等诉许某某返还原物案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省无锡市中级人民法院（2020）苏02民终924号民事判决书
2.案由：返还原物纠纷
3.当事人
原告（反诉被告、上诉人）：邹某乙、邹某丙、谭某丙
被告（反诉原告、被上诉人）：许某某
【基本案情】
谭某甲与邹某甲系夫妻关系，邹某甲系惠山区寺头村村民。邹某乙、邹某丙、谭某乙系谭某甲与邹某甲的子女o1991年，邹某甲取得《个人土地登记中请书〉后，在该土地上建造案涉房屋，但未办理产权证。1995年6月30日，邹某甲去世后，谭某甲与同村村民许某某签订房屋买卖合同，约定由许某某购买谭某甲的案涉房屋，价格为14000元。许某某于签订合同当日付清全部购房款14000元并入住房屋至今。
2004年，许某某向法院提起诉讼，要求判令确认双方上述房屋买卖合同有效，谭某甲协助其办理房屋过户手续。谭某甲称，其只有25%的产权，且卖房未经女儿儿媳同意，故不同意协助过户。2004年12月1日，许某某向法院提出撤诉申请，法院裁定准许其撤诉。
现邹某甲与谭某甲相继去世，邹某乙、邹某丙要求许某某返还上述房屋未果，故诉至法院要求许某某返还案涉房屋。许某某认为其具有购买資格，房屋买卖合同合法有效，谭某甲有权处分案涉房屋，许某某支付房款并实际使用至今，系善意取得。其同时提出反诉，要求邹某乙、邹某丙与谭某丙协助办理案涉房屋过户手续。
【案件焦点】
无权处分不动产时善意取得的认定。
【法院裁判要旨】
江苏省无锡市惠山区人民法院经审理认为：本案的争议焦点为：（1）诉争房屋是否为谭某甲与邹某甲的夫妻共同财产；（2）谭某甲和许某某之间签订的房屋买卖合同是否成立有效；（3）谭某甲出传诉争房屋是否系无权处分；（4）邹某乙、邹某丙、谭某丙主张返还诉争房屋是否成立；（5）许某某反诉要求邹某乙、邹某丙、谭某丙配合许某某办理房屋过户手续能否成立。
针对争议焦点1,谭某甲在许某某诉讼案件的开庭笔录中陈述案涉房屋系其与邹某甲婚后建造，且涉案房屋已经取得相关审批并依法取得宅基地使用证,故诉争房屋应当认定为邹某甲和谭某甲的夫妻共同财产。
针对争议焦点2,谭某甲与许某某签署的房屋买卖合同虽未经许某某签字，但许某某持有并保存了谭某甲签字的合同并已经履行本合同项下的付款义务，谭某甲业仕接收房款并履行房屋交付义务，故合同已经成立；且许某某为同村村民，符合建房条件，具备购买本村宅基地及其上所建房屋的资格；诉争房屋买卖系谭某甲和许某某的真实意思表示，故该房屋买卖合同合法有效，法院予以确认。谭某甲未经邹某甲的法定继承人同意擅自处分该房屋，系无权处分，但该无权处分行为并不影响合同效力。
针对争议焦点3、争议焦点4,因诉争房屋为谭某甲和邹某甲在婚后建造，而邹某甲已经去世，故许某某因此认为谭某甲有权处分并与其磋商购房，符合农村交易习惯，并无过错；而农村房屋登记不规范具有普遍性，诉争房屋自建成之日起邹某甲与谭某甲未办理房屋产权证，在出卖给许某某后客观上亦无法办理房屋过户手续，但谭某甲已将该诉争房屋及宅基地使用权证一并交付于许某某，许某某业已实际居住多年，邹某乙、邹某丙、谭杲丙主张许某某返还房屋，违反诚信，不予支持。
针对争议焦点5,谭某甲与许某某签署的房屋买卖合同合法有效，许某某已履行付款义务，故许某某反诉要求配合办理房屋过户手续的请求，法院予以支持。
现因案涉房屋已经纳入拆迁范围，因合同对拆迁利益没有约定，故由实际使用人许某某给予适当补偿为宜，额度不超过被拆除房屋评估补偿款的30%。
江苏省无锡市惠山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、驳回邹某乙、邹某丙、谭某丙的本诉请求；
二、邹某乙、邹某丙、谭某丙应于本判决生效后立即配合许某某办理案涉房屋过户手续。
邹某乙、邹某丙、谭某丙不服-审判决，提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院经审理认为：谭某甲未经其他法定继承人同意擅自处分该房屋，系无权处分，由于许某某购买房屋后，支付了合理对价并实际居住多年，谭某甲亦已将该房屋及宅基地使用权证一并交付于许某某，故许某某已善意取得涉案房屋，谭某甲的无权处分行为并不影响合同效力。许某某基于房屋买卖合同法律关系，有权要求合同相对人谭某甲履行合同义务，该合同义务实质上系谭某甲因出卖房屋对许某某所负的债务。按照继承法的规定，继承遗产应当清偿被继承人的债务。因谭某甲已经去世，欧债务理应由谭某甲的继承人清偿，故一审判定由谭某甲的继承人邹某乙、邹某丙、谭某丙配合办理房屋过户手续，亦无不当。
江苏省无锡市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）笫三百一十一条规定了无权处分的法律后果，明确了善意取得的构成要件。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。符合以下条件，受让人依据善意取得制度取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的（受让人善意）;（2）以合理的价格转让的（合理价格转让）；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人（标的物登记或交付）。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）〉第十四至第十九条对前述要件的认定进行了细化。
一、无权处分的认定
认定房屋交易是否无权处分可以从两个角度着手考虑，其一是认定不动产公示或者登记簿登记的权利人为真实权利人，通过查看不动产的公示信息确认物权，在这种情况下物权发生变更，物权的登记人自然有权处分，非权利人对房屋的处分必然是无权处分。其二是推定不动产公示或者登记簿登记的权利人为权利人，但实际权利人可以通过诉讼等方式确认权利。在第二种情况下，如不动产权属登记错误或者没有进行不动产公示登记，真实的权利人可以通过确权诉讼等方式确定真实的权属。当确权诉论确认真实的权利人与登记权利人不符时，登记权利人也属于无权处分。
二、善意取得的构成要件
1.受让人善意。受让人的主观具有善意，是善意取得制度的核心要件。受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。而且是指受让时为善意，之后受让人知道转让人为无权处分，仍属善意。“受让时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。在判断受让人是否为善意时，采取推定的方法，即推定受让人是善意的，真实权利人主张受让人不枸成善意的，应当承担举证证明责任，即由真实权利人对受让人是否“知道”、对"不知道”是否具有重大过失进行举证。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，或者证明受让人受让不动产或者动产时具有重大过失的，比如，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人非善意。
2.合理价格转让。判断转让价格是否合理，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
3.标的物登记或交付。标的物登记或交付是判断受让人能否善意取得不动产的关键。标的物的物权变动需要通过法定的公示形式，即不动产应当通过登记办理产权皮更，动产应当交付。
无权处分在同时具备上述三个要件时，受让人构成善意取得，转让人不得以无权处分为由请求受让人返还财产。但是，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释(一)》第二十条规定，转让合同被认定无效或者被撤销的，受让人不能主张善意取得。
三、本案对于善意取得制度的适用
本案中，案涉房屋为谭某甲与邹某甲合建，属于夫妻共同财产，邹某甲去世后，谭某甲未经过其他继承人同意出卖房屋，故属于无权处分。许某某是否可以取得房屋所有权，关键在于许某某是否构成善意取得，即许某某应当满足受让时善意、支付合理价格、标的物登记或交付这三个条件。(1)在邹某甲去世的情况下，谭某甲就属于夫妻共同财产的涉案房屋与许某某协商的过程，符合农村交易习惯；许某某作为村民也符令建造房屋资格，可以购买案涉房屋，所以许某某在协商购买房屋的过程中是善意的。（2）综合考虑案涉房屋的购买时间、房款金额、房产性质等因素，许某某在签订合同时已经支付了令理对价，属于买卖合同双方协商一致的合理价格转让。（3）不动产的物权变动一般需要通过法定的公示形式，即登记。但是，从当时的房屋买卖情况考虑，买卖时农村房屋登记不规范具有普遍性，案涉房屋一直未办理房屋产权证，且因为权属等问题，在出卖给许某某后仍无法办理房屋权属变更手续，但谭某甲巳将该诉争房屋及宅基地使用权证一并交付于许某某，许某某业已实际居住多年，已经构成了标的物向许某某的交付。
综上，许某某通过买卖合意以及交易习惯，合法购买了案涉房屋，且买卖多年以后，房屋的实际权属人对房屋的权属一直未进行主张，许某某实际上形成了对案涉房屋的善意取得，最终法院判决协助许某某办理房屋过户手续。
编写人：江苏省无锡市惠山区人民法院平华沈泽全，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
