侯某喜诉赵某林、刘某芸农村房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第二中级人民法院（2020）京02民终11799号民事判决书
2.案由：农村房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：侯某喜
被告（被上诉人）：赵某林、刘某芸
【基本案情】
2018年3月14日，赵某林、刘某芸以农村房屋买卖合同纠纷为由将侯某喜诉至北京市大兴区人民法院，后作出（2018）京0115民初7095号民事判决，前述判决记载，2003年2月18日，赵某林、刘某芸（甲方）与侯某喜（乙方）签订《购房协议》，甲方自愿将坐落在北京市大兴区某镇中心位置自有住房及宅院一处卖予乙方，价格为15.5万元。2003年3月9日，赵某林（卖方）与侯某喜（买方）签订《购房协议书》，内容为：经村党支部村委会研究决定允许村民赵某林出售自有住宅一所……公民侯某喜决定购买。协议签订后，赵某林和刘某芸收到侯某喜支付的房款15.5万元。在审理过程中，侯某喜表示购房后次年将院落内原有房屋全部拆除后在院落四周均翻建了房屋，赵某林、刘某芸对涉案院落房屋建设情况予以认可。
（2018）京0115民初7095号民事判决法院认为部分记载：“另指出，因合同无效后买受人可就赔偿损失问题向出卖人主张权利，法院会根据实际情况综合考虑买卖双方的过错程度，房屋建设情况及贡献程度予以处理，但侯某喜未就赔偿损失问题在本案中提出反诉，双方当事人可就损失问题另行解决。”
侯某喜不服（2018）京0115民初7095号民事判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，后北京市第二中级人民法院于2019年3月28日作出（2019）京02民终4290号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后案涉房屋所在地被纳入棚户区改造土地开发项目范围之内。
2019年8月19日，建设发展公司（拆除腾退人、甲方）与赵某林（被拆除腾退人、乙方）签订《集体土地住宅房屋拆除腾退补偿协议》……（四）房屋周转费及弃楼补贴双方另行签订补充协议。
2020年6月20日，建设发展公司（拆除腾退人、甲方）与赵某林（被拆除腾退人、乙方）签订《集体土地住宅房屋拆除腾退补偿协议（补充协议）》（以下简称《补充协议》），《补充协议》记载，乙方选购安置房4套，所购安置房总设计建筑面积为323.89平方米，购房总价为1862943元。乙方同意甲方在其拆除腾退补偿款中直接扣除用于支付购买回迁安置房的购房款。双方同意按照甲方支付乙方剩余拆除腾退补偿1834547元的方式进行付款及结算。
另查明，侯某喜的户籍住址为北京市大兴区西红门镇XX村XX路xx号。
【案件焦点】
1.侯某喜能否被认定为被拆除腾退人；2.安置房是否与侯某喜有关。
【法院裁判要旨】
北京市大兴区人民法院经审理认为：综合考虑到出卖人在出售农村房屋后又起诉要求确认《购房协议》无效，赵某林、刘某芸此举有违诚实信用原则，故应由赵某林、刘某芸对《购房协议》无效的后果负主要责任，由侯某喜负次要责任。在（2018）京0115民初7095号案件中，侯某喜未就《购房协议》无效后的相关损失提起反诉，而现在案涉房屋已经被拆除腾退，故本案中侯某喜的诉求实际为请求人民法院处理之前案件中遗留的损失问题。关于冋迁安置房，依据《实施方案》第二条，结合侯某喜的户籍状况，可知侯某喜并非被拆除腾退人，不能被认定为被安置人，故侯某喜不应享有回迁安置房，故该项拆迁利益与侯某喜无关；关于房屋周转费，依据《实施方案》第二十四条，可知该项拆迁利益与回迁安置房挂钩，故该项拆迁利益与侯某喜无关。
据此，北京市大兴区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：
一、赵某林、刘某芸于本判决生效后十日内赔偿侯某喜拆除腾退补偿利益损失2186885元；
二、驳回侯某喜的其他诉讼请求。
侯某喜不服一审判决，提出上诉。
北京市第二中级人民法院经审理认为：首先，侯某喜与赵某林、刘某芸对《购房协议》无效后果均有过错，赵某林、刘某芸签订协议后又起诉确认协议无效，违反诚实信用原则，应承担主要过错。一审法院根据双方过错程度、拆除腾退补偿各项款项的补偿对象，综合判断后分阳拆除腾退补偿款，结果并无不当，法院予以维持。其次，关于侯某喜是否有权享有弃楼款和周转费。根据《实施方案》，侯某喜不符合被拆迁腾退人的条件，而且回迁安置房系为保护被拆迁腾退人的居住权利所设置，故侯某喜不应享有回迁安置房的相关权益。故侯某喜上诉主张的弃楼款和周转费的诉讼请求，法院不予支持。
综上所述，侯某喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
因为涉拆迁纠纷政策性较强、区域差别大，适用法律涉及国家土地制度、拆迁政策等的协调统一，故案件呈现出地域性、阶段性等特点；又加之土地升值引发的利益驱动、当事人对于买卖房屋的朴素认识与法律规定相左、部分人希望从中获利的投机心理、各个裁判文书说理程度不一等因素，导致各方当事人对自己能否被认定为被拆除腾退人的心理预期不同，对裁判结果的接受程度亦不相同。
在此类案件中，人民法院在判断各方当事人是否系被拆除腾退人时主要考虑以下三个因素：
第一，户籍住址。居民户口簿是公安机关为履行其行政职责而制作的证件，其作为民事诉讼中的证据时证明力较高，其记载的姓名、户别、户籍住址等信息与能否认定该人为被拆除腾退人意义重大。根据通行的观点，.当某个当事人的户别为农业家庭户、户籍住址为被拆除腾退房屋所在地址时，该当事人就可以被认定为该房屋中的被拆除腾退人，不需要考虑其对房屋建造是否存在贡献;反之，则不能被认定为被拆除腾退人。
第二，拆迁政策。拆迁政策是法院处理涉拆迁类案件时参考的重要依据,它对如何分配拆迁利益提供了重要指引。依据该镇《棚户区改造土地开发项目集体土地住宅房屋拆除腾退补偿实施方案》第二条的规定，被拆除腾退人为本项目拆除腾退范围内被拆除腾退房屋及其附属物的所有权人。在农村地区建造房屋时，一般而言，新建房屋前需要先获得集体土地宅基地使用权，翻建房屋时要通过属地政府的房屋翻建审批，而无论是新建还是稲建，所建造的房屋都必须符合北京市人民政府制定的令法建筑面积标准，然后再结合建造人的户籍情况，最终才能认定某个当事人是不是某处房屋的所有权人。
第三，政府认定。无论是宅基地的审批还是房屋翻建审批，都属于行政机关的行政职权，法院作为司法机关并不能进行干涉，故即使某个人本身并不符合宅基地使用权标准，但是行政机关依然向其颁发了房屋准建证等公文证书予以确认其所有权人身份时，法院也会遵循该认定而作出判断。考虑到历史原因等因素，并不是所有的农村地区房屋都有集体土地宅基地使用权、房屋准建证等予以佐证，所以在拆臉腾退过程中，如果村民委员会、乡镇政府在《宅基地确权单》等文件上签字、盖章，认定某人符合宅基地使用权人身份时，法院一般也不会作出相反的认定，而是据此推定其为宅基地上对应房屋的被拆除腾退人。
编写人：北京市大兴区人民法院李利舟，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
