房地产纠纷案件37条裁判规则居民住宅小区的业主对与其专有部分紧密相联的外墙面拥有合理使用权。这一权利是业主专有权行使的合理延伸。合理使用的标准有二：一是不以盈利为目的；二是为了更好地利用专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全，同时又不损害小区其他业主的共同利益。业主对与其紧密相联的外墙面进行合理利用也要符合市政管理的规定，同时要正确处理相邻关系，不得侵害相邻业主的权益。

“一房数卖”情形下如何确定买受人的权利能否排除强制执行，如果数份房屋买卖合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。基于此，在执行异议之诉案件中，如果双方当事人均系房屋购买人，亦均未办理房屋过户登记手续，但其中一方已合法占有房屋，而另一方未占有房屋的，则占有房屋一方对该房屋的权利优先于未占有房屋的一方，其对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

逾期交房违约金调整的举证责任分配及损失认定开发商逾期交房后主张合同约定的违约金过高而请求法院予以降低的，应当由其承担举证责任。开发商主张按照同地段同类房屋租金标准作为认定损失依据的，应当予以支持。

房屋内存在他人户口，出售方违约应赔偿因而在房屋买卖交易中，出售方需要注意除了履行按期腾退房屋、交付房屋、转让过户这些主要义务之外，还应当对房屋内的户口问题予以关注，特别是自身也是通过二手房交易取得的房屋进行转让时，至少应当到户籍登记部门进行相应的确认，以免节外生枝，给自己造成不必要的损失。

被拆迁人对拆迁安置房产的优先取得权能够阻却其后设定抵押权的强制执行被拆迁人与拆迁人按照产权调换方式签订拆迁补偿安置协议，明确了诉迁安置房产的位置和用途，此后该拆迁安置房产设定抵押权，被拆迁人请求排除抵押权人申请的强制执行，应予支持。

房屋价格较大上涨继续履行显失公平，不足以解除房屋出卖合同房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应予以支持。

集资房指标转让合同的效力集资房的转让是权利义务的概括性转让，是集资建房资格转让协议纠纷，并非房屋所有权转让纠纷，转让行为不违反法律的强制性规定，没有损害其他人的利益的，转让行为有效。集资建房中集资的对象范围是由单位确定的，带有福利性，单位通过分房将职工基于其工龄、职称以及各方面的条件所确定的房价及其相关附属因素确定各职工名下，所以在分房方案确定后，各职工所享有的权利已经是确定下来，是一种民事的可期待物权。

以抵账方式进行的房屋交易，可认定为买受人已实际支付了购房款《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

签订合同后发现房屋被查封，可否请求法院撤销合同、解除合同或者确认合同无效本案选择何种诉讼策略非常讲究。选择撤销合同、解除合同、无效合同中的哪一个主张权利需要仔细推敲。如果选择撤销合同，则需要对方存在欺诈。如果选择解除合同，则存在发送函件通知解除的问题。如果选择合同无效，则由于合同无效，无法要求双倍返还定金。

夫妻一方擅自卖房第三人能否善意取得根据《物权法》第一百零六条条第一款第(一)项的规定，买受人受让不动产应为善意。“善意”是行为人不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态，应当是“明知”或“应知”的问题，在审判实践中一般以消极的善意作为认定标准，即不知道且不应当知道。对于善意的证明事项和举证责任的分配，应由另一共有人就买受人为恶意承担举证责任，通过反证进行认定，如房屋买受人和出卖人夫妻双方或一方之间存在特定亲近关系。