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购买度假型、豪华型房屋一般不属于生存权特别保护的范畴

日期:2021-04-25 来源:房地产律师网 作者:- 阅读:4次 [字体: ] 背景色:        

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裁判要旨

购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴,但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时,基于侧重保护生存权益的价值导向,赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利,目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护,仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要,故对于购买度假型、豪华型房屋,或者投资型、经营型房屋,以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等情形,一般不属于生存权特别保护的范畴。

案例索引

《聂明东、中国金融租赁有限公司二审案》【(2020)最高法民终1096号】

争议焦点

购买度假型、豪华型房屋一般不属于生存权特别保护的范畴?

裁判意见

最高院认为:

一、关于聂明东对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。

首先,聂明东无法参照适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。《执行异议复议规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴,但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时,基于侧重保护生存权益的价值导向,赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利,目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护,仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要,故对于购买度假型、豪华型房屋,或者投资型、经营型房屋,以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等情形,一般不属于生存权特别保护的范畴。本案聂明东受让的案涉房产为300多平米的三层别墅,聂明东受让案涉房屋亦存在消灭既有工程价款债权的情形,故本案不应参照适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。

其次,聂明东无法参照适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定排除强制执行。聂明东对于案涉房屋的权益为普通债权,原则上应当遵循不动产物权变动规则以及物权优先于债权的基本原则。其权益能否排除强制执行取决于是否完全满足《执行异议复议规定》第二十八条规定的四个要件,只要欠缺四个要件之一,即不能排除强制执行。根据本案查明的事实,聂明东支付案涉房屋价款部分系通过工程价款抵顶,但未提交工程价款结算的相关证据,部分价款未提交pos机支付的银行流水,故无法认定聂明东已经支付购买房屋的全部价款;关于未办理过户登记是否“非因案外人自身原因”问题,本院认为,人民法院查封前,案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理,或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁,或者有其他合理客观理由的,可以认定为“非因案外人自身原因”,本案中聂明东并未举证证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利。故聂明东对于案涉房屋的权益亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形,一审法院对于聂明东主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的请求未予支持,认定事实及适用法律并无不当。

二、关于聂明东对案涉房屋是否享有所有权的问题。

根据一审法院查明的事实,案涉房屋目前仍然登记在晨始公司名下,故一审判决认定聂明东仅对案涉房屋享有债权请求权,并对其要求确认案涉房屋所有权的诉讼请求不予支持,亦无不当。



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