当事人“跳单"行为违反了双方签署的居间合同的约定，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任居间合同中违约金条款有时为确认书的主要内容，在双方签订居间合同时，买房人对该条款的内容及法律后果是明知的，且不违反法律规定，因此此类条款合法、有效，对双方当事人具有约束力。当事人“跳单"行为违反了双方签署的居间合同的约定，其行为已构成违约应承担相应的违约责任，因此，合同约定的“跳单"违约金应为有效。

非独家委托出售时中介人对买受人的违约金请求权能否成立实践中，很多诸如“如果委托人在一定期限内未通过其购买所涉房屋，应承担相当于居间报酬的违约金责任"条款的约定，多由中介人为重复使用而预先拟定，往往对委托人进行较大限制，故不宜简单地按照双方的约定机械判断，而应当根据合同目的，按照诚实信用原则等综合考量。

中介机构所提供信患与事实不符是否承担责任第一种观点认为，当居间人提供的信息与事实不符而给委托人造成损失时，居间人非但不可以收取报酬，还应赔偿委托人的损失。第二种观点认为，居间人的核查义务并非绝对，针对具体案件应从居间合同对中介人核查义务是否约定、中介人的故意过失以及委托人自身是否存有过失或阻碍居间合同履行的行为等方面综合考量。

因开发商的过错，导致买房人未支付按揭款项，怎样追究责任，各方当事人的诉讼地位如何认定开发商的恶意欺诈。期房按揭中，如果开发商将获得的贷款挪作他用甚至携款潜逃，由于开发商与银行间的金融合作协议，购房人的贷款银行是由开发商选定的，而银行也负有对贷款资金用途监管的义务，此时，购房人可能据此认为银行监督不力，存在过错而拒绝继续偿还贷款。

商品房买卖合同双方对于出卖人延迟办证的违约责任承担方式的约定，可以排除最高人民法院《商品房买卖合同司法解释》第18条违约金责任方式的适用最高人民法院《商品房买卖合同司法解释》第18条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

因第三人原因导致办证延误，开发商是否应承担违约责任开发商应当按照合同的约定承担违约责任，理由是：商品房买卖合同纠纷的性质是关于买卖合同的违约之诉，按照合同相对性的原则，根据《合同法》第121条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。"所以，房地产开发企业即便因为第它人的原因造成违约，也应向买受人承担违约责任。

如何调整当事人在商品房买卖合同中约定违约金过分高于违约行为造成的损失在商品房买卖合同当事人以约定的违约金数额过分高于因违约造成的损失为由请求减少时，人民法院可以约定的违约金数额是否超过损失30％为标准，予以适当调整。也就是说，在一般情况下，发生违约行为后，商品房买卖合同当事人因纠纷诉至人民法院的，违约金的责任问题，按照合同中的违约金条款进行处理，如果违约方提出商品房买卖合同中约定的违约金数额太高要求人民法院予以调整的

房屋买卖纠纷违约金的计算标准如何确定在签订商品房买卖合同时，绝大多数出卖人和买受人都会在合同中明确约定当事人一方逾期付款或者预期交付使用房屋时，应当承担什么样的违约责任，也就是说，会明确约定逾期履行支付违约金的数额或者赔偿损失的计算方法。但也有一些合同当事人没有在合同中约定上述两种情形的违约责任。在这种情况下，就需要人民法院按照某种标准作为参照系来确定违约方的责任，以弥补守约方的损失。

开发商擅自调整房屋层高的违约责任如何认定对于具有有错层、跳空层的复式结构房屋而言，如果房屋总层高不符合约定，可按上述方法处理。但如果是部分套内房屋的层高不符合约定，应审查该几间房的实际层高是否达到了国家规定的基本层高要求，如果达到了基本层高，就不应对业主的赔偿请求按上述方法予以支持。

商品房面积存在差异如何处理所谓房屋面积差异，是指房屋买卖合同约定的面积与房屋产权登记面积发生的差异。在房地产市场中，面积误差通常被称为“房屋缩水"，实际上表现形式各有不同，不但有“缩水"，还有“涨水"：面积差异是目前房地产交易中产生纠纷的一大缘由：因为目前的房屋销售主要是以预售方式为主，这种方式的主要优势为：一是对开发商的投人要求较小；二是购房者通常可以享受到较大的优惠。