出卖人与买受人办理了商品房交付手续，买受人又以出卖人没有同时交付《住宅质量保证书》和《庄宅使用说明书》为由主张房屋不具备交房条件，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，应如何处理
我国对商品房交付条件的相关法律规定较少，规章及地方性的规定居多，法律位阶普遍不高，且相互之间存在一定的冲突，发生纠纷时对处于弱势地位的购房者不利。交付条件应包括法定的交房条件和约定的交房条件。前者是指法律规定的开发商交付商品房应具备的有普遍约束力的条件，后者是指商品房买卖合同双方当事人在合同中约定的除法定交房条件以外的特殊条件。
关于出卖人与买受人办理了商品房交付手续，买受人又以出卖人没有同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由主张房屋不具备交房条件，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的问题，司法实践中存在不同观点：
第一种观点认为，出卖人无法提供两书，证明其交付的商品房尚不具备交房条件，不应交房，即使实际已经交了钥匙，也不能说明出卖人完成了交房义务，仍应以具备交付条件的时间作为房屋实际交付的日期，并且，依据《合同法》第巧8条第3款的规定，出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人主张权利不受前两款规定的通知时间的限制，出卖人对于其是否具备法定和约定的房屋交付条件是十分清楚的，因此，买受人在接收商品房后仍有权要求出卖人承担逾期交房的违约责任。这也有利于保护处于弱势一方的买受人的合法权益，促进房地产市场的健康发展。
第二种观点认为，出卖人交付房屋时未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，买受人有权拒绝接收房屋，并要求出卖人承担违约责任。但如果买受人已实际接收房屋，属于对自己权利的处分，其后，买受人又以出卖人没有提供两书，房屋不具备交付条件为由，要求出卖人承担逾期交房的违约责任，有违民法的公平和诚信原则，因此，买受人的该主张，不应得到支持。如厦门市中级人民法院《商品房买卖合同指导意见》第3条第2款规定．“买受人已接受了出卖人所交付的商品房钥匙，又以出卖人没有同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由主张出卖人承担因不具备交付条件而逾期交房违约责任的，不予支持。"
我们认为，上述两种观点均有一定道理，我们倾向于后一种观点。与之同理，买受人在接收房屋后，再要求以通过消防验收合格时间作为交房时间，进而要求出卖人交付逾期交房违约金的，也不应得到法院的支持，但由于办理消防验收是出卖人负有的法定义务，因此，法院还应当判令出卖人在限期内办理消防验收手续。
