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违约责任 >> 责任承担

非独家委托出售时中介人对买受人的违约金请求权能否成立

日期:2017-12-06 来源:网 作者:网 阅读:3次 [字体: ] 背景色:        

非独家委托出售时中介人对买受人的违约金请求权能否成立

许多中介公司在向委托人(买受人)推荐房源时都约定“如果委托人在一定期限内未通过其购买所涉房屋,应承担相当于居间报酬的违约金责任"。由于此项条款多由中介人为重复使用而预先拟定,往往对委托人进行较大限制,故不宜简单地按照双方的约定机械判断,而应当根据合同目的,按照诚实信用原则,结合居间人已经提供的信息之程度及买受人对该信息之利用程度、买受人通过其他途径购买房屋是否有合理的依据、买受人是否有不支付居间报酬的恶意等因素综合判断。

关于非独家委托出售时中介人对买受人的违约金请求权能否成立问题,司法实践中存在不同观点:

第一种观点认为,只要居间合同中有诸如“如果委托人在一定期限内未通过其购买所涉房屋,应承担相当于居间报酬的违约金责任"条款的约定,非独家委托出售时中介人对买受人的违约金请求权就能成立。

第二种观点认为,实践中,很多诸如“如果委托人在一定期限内未通过其购买所涉房屋,应承担相当于居间报酬的违约金责任"条款的约定,多由中介人为重复使用而预先拟定,往往对委托人进行较大限制,故不宜简单地按照双方的约定机械判断,而应当根据合同目的,按照诚实信用原则等综合考量。

我们认为,上述第二种观点正确

当前,许多中介公司在向委托人(买受人)推荐房源时都约定了:如果委托人在一定期限内未通过其购买所涉房屋,应承担相当于居间报酬的违约金责任。此项条款之内涵的解释,对于合理平衡委托人和居间人之间的利益、促进房产中介业的健康发展,具有重要意义。在房屋原业主非委托独家居间人进行居间出售的情况下,居间人对买受人的违约金请求权在何种情况下方能成立的问题,因居间合同条款多为由居间人为重复使用而预先拟定,往往对委托人进行较大限制,故不宜简单地按照双方的约定机械判断,而应当根据合同目的,按照诚实信用原则进行公平、合理的解释,具体地说可有以下方面考量:

首先,居间人已经提供的信息之程度及买受人对该信息之利用承担。中介人为买受人提供的核心服务之一是通过自身的专业信息渠道为买受人提供适合其要求的房屋信息,若买受人未通过中介人而与原业主达成买卖关系主要是由于中介人为其提供了与原业主的直接接触机会及房屋信息,则可倾向于支持中介人向买受人收取适当违约金。但如中介人未向买受人提供任何直接接触原业主的机会及联系方式,买受人系从其他中介人处获得信息,且在其他中介人的帮助下购得房屋,故应认为买受人之信息是从另一中介人处合理获得。

其次,买受人通过其他途径购买房屋的原因,即买受人通过其他途径购买房屋是否有合理的依据?如果买受人是基于中介人提供的服务存在瑕疵,或者中介服务未成功等合理理由而通过其他途径购买房屋,则应倾向于对居间合同中不利买受人的违约劲条款作限缩解释。

最后,买受人是否有不支付中介报酬的恶意。若买受人并不存在为逃避支付居间报酬而绕开居间人或提出过于苛刻的交易条件阻止居间合同履行的恶意行为,则亦应倾向于对违约金条款作限缩解释。



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