卖房逾期迁户，应承担违约责任
裁判要旨
在房屋买卖交易中，涉及户口迁移的问题可以通过约定违约责任来督促卖方积极履行户口迁出义务。双方约定的逾期迁户条款，合法有效，法律予以保护。
案情简介
2015年1月29日，李某与王某签订房屋买卖合同，李某208万元购买西城区王某名下房屋。同年4月21日，房屋登记至李某名下。2018年8月9日，王某户口从诉争房屋处迁出。
后李某诉至法院称，王某逾期迁出户口导致其卖房受影响，给其造成损失，依据合同关于逾期迁出户口违约条款的约定，主张30万元违约金赔偿。为此，李某提交了2018年7月25日其与案外人张某所签房屋买卖合同，该合同显示李某与张某签订合同477万元买卖诉争房屋的情况。同月31日，因房屋内有原业主家人户口未迁出，双方协商和平解约。
李某还提交了2018年10月20日与案外人佐某签订的466万元买卖诉争房屋的合同。对此，王某辩称，房屋是否有户口并不不影响李某售房，李某与张某以户口未迁出为由解除合同系双方的选择，与自己无关。李某出售房屋价格受多种因素影响，售价降低并非自己原因导致，两份合同付款方式不同对房价亦有影响。
判决
【一审判决】
一审法院经审理，判决王某支付15万元违约金。
王某不服，上诉至二中院。
【二审判决】
二中院经审理认为，王某未能在合同约定的期限内将涉诉房屋内全部户口迁出，违反了双方合同中对于户口迁移期间的约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院综合双方合同约定、合同履行、逾期迁出户口的实际情况，酌定违约金数额为15万元并无不当。据此，终审驳回王某上诉，维持一审法院判决。
评析
户籍问题是二手房交易中经常遇到的情况。户口迁移不仅影响房屋再转让，还可能影响买方入户和子女入学。购房签约前，买方应注意审查卖方的户口本，必要时到房屋所在地的派出所查询房屋的户籍状况；约定详备的户口迁移条款，包括预留购房尾款、约定卖方拒不迁出或逾期迁出的违约责任，必要时可约定由于卖方拒不迁出或逾期迁出达到一定条件导致合同目的不能实现情形下买方有权解除买卖合同。作为卖方，应知晓迁移户口是房屋买卖合同中主要义务之一，应本着诚实守信的原则全面履行义务，并承担因不履行或逾期履行带来的不利后果。
