强行入住未竣工验收房屋，存在隐患谁担责？
作者：金湖县人民法院 卢青 丁文静，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
2014年10月1日,李某与某装饰中心签订家庭居室装饰装修工程施工合同一份，约定将位于金湖县某小区房屋由装饰中心承包装潢，承包方式为包工、部分包料，发包人提供部分材料。后装饰中心装修的灶台、下水道、吊顶等多处存在质量问题，李某多次与装饰中心反映要求其维修更换，但装饰中心均予以搪塞。原来，涉案工程至今尚未竣工验收，李某强行入住房屋，如今隐患发生，究竟谁担责？
后经实际勘察，认定事实如下：1、双方确实存在家庭居室装饰装修合同关系，承包方式为包工、部分包料，发包人提供部分材料；2、涉案房屋装潢存在的质量问题如下：厨房灶台台面开裂，灶台台面下沉；厨房下水管道回流；室内墙壁装修多处开裂，集中在主卧阳台下面及客厅柱子；主卧衣柜设计不合理、铆钉造成面板开裂；阳台自来水龙头无法固定；衣橱内挂架损坏；3、涉案房屋灶台大理石台面系由李某自行购买并由出卖人安装，但基座系装饰中心所构建；4、涉案工程至今尚未竣工验收，合同约定应由承包人即装饰中心通知验收，但因工程款纠纷双方至今未竣工验收；5.李某入住后，对发现的质量问题多次与装饰中心沟通，提及的装饰中心的装潢经理闵某在“客户告知书”中为工程部监理，主要负责工程质量和项目负责人的服务问题，装饰中心承认李某曾与其就质量问题进行过交涉，并安排对其下水道进行了维修。
争议焦点为：一、涉案家庭居室装修装饰合同是否应当适用《最高人民法院<关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释>》;二、涉案装饰装修工程未能竣工验收的责任应归属于何方，李某在未竣工验收的情况下入住行为是否构成违约并承担违约责任和不利后果；三、装饰中心是否应对涉案房屋存在的装修质量问题承担维修更换义务以及具体范围。
一种观点：双方确实存在家庭居室装饰装修合同关系，但因李某拖欠工程款，故装饰中心不存在保修义务；即便保修也超出了两年的保修期限。李某的灶台不是装饰中心安装的，下水道几个月前刚刚维修过；衣柜是打制的不好更换，只能维修；吊顶、墙壁没有质量问题，灶台仅仅裂了两条小隙缝，不影响使用；其他的室内装修部分也只是小隙缝，不影响居住安全，并且已经过了两年的保修期，所涉部位不是隐蔽工程，不适用隐蔽工程保修期五年的合同约定。
笔者认为，关于第一个争议焦点，双方存在着合法有效的家庭居室装饰装修合同关系，李某将涉案房屋交由装饰中心承包进行装修装潢，方式为包工、部分包料，发包人提供部分材料，作为承包人的装饰中心应按照合同约定对房屋装修装潢的质量负责，在出现质量问题时应按照合同约定予以保修。装饰中心抗辩称涉案房屋李某已实际居住，按照《最高人民法院<关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释>》的相关规定应视为合格工程，装修装饰工程应根据实际情况具体分析是家庭设计装修装饰工程还是工业设计装修装饰工程，简称“家装”和“工装”；主要从如下四点进行甄别：1、指向的对象不同，前者仅为家庭装修，后者对象一般是公共场合的装饰装修工程如商场、写字楼、楼盘的整体精装修等;2、规模不同，相比之下“工装”的规模远大于“家装”规模；3、设计角度不同，“工装”针对多数人来设计，偏向理性，局限性大，“家装”偏向于个性化，灵活性高；4、严谨性不同，“工装”的严谨性远高于家装，各种证照应一应俱全如营业执照、资格证、施工证、合同书等，“家装”比较随意。家庭设计装修装饰工程不宜机械的适用《最高人民法院<关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释>》，而更多应依照《中华人民共和国合同》关于承揽合同的相关法律规定去规制合同双方的权利义务关系。众所周知，在我国的三、四线城市，大量的家庭装修装饰工程均由无资质的个体包工头进行承包，如果上述家庭设计装修装饰工程严格按照《最高人民法院<关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释>》的相关法律规定进行适用，则必将出现大量无效的家庭设计装修装饰合同，势必对公众日常生活和家庭设计装饰装修市场造成影响，也不符合立法原意。而工业设计装饰装修工程依据最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》内容，毫无异议的属于建设工程范畴，应依法适用《最高人民法院<关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释>》（除外但书规定）。
关于第二个争议焦点，结合双方合同第十条10.2款约定“工程竣工后，承包人应通知发包人验收，发包人应自接到验收通知后两天内组织验收，填写工程验收单”；10.3款约定“本工程自验收合格双方签字之日起保修期为隐蔽工程5年、其他工程2年、终身维护（即只收成本维修费用）。验收合格签字后，填写工程保修单”，结合庭审查明的基本事实，承包方即装饰中心因李某与其工程尾款未能结清而不履行己方通知对方验收的合同义务，导致涉案工程至今未能竣工验收，虽然双方签订的合同中第十二条12.2款约定“未办理验收手续，发包人提前使用或擅自动用工程成品而造成损失的，由发包人负责”，但李某作为涉案房屋的所有权人，无论何时均有权合法入住产权归属于自己的不动产房屋，作为添附于涉案房屋上装修装饰工程虽双方合同约定在未办理验收手续前不得提前使用或擅自使用，但装饰中心仅因工程尾款未能清偿便不履行通知验收的合同义务，造成涉案房屋至今未能竣工验收，而装饰中心装饰装修的对象为房屋，属于公众“衣食住行”中不可或缺的“住”的方面的刚性需求，按照常理，装饰中心无法因涉案合同条款的制约而置能入住的房屋不顾而另寻他途，装饰中心不履行通知验收的合同义务的行为构成先期违约，是导致李某不得不入住未经竣工验收的涉案房屋的先行为，故认为李某入住未经竣工验收的涉案房屋不构成在违约行为。
关于第三个争议焦点，在涉案房屋装饰装修工程未经竣工验收的情况下，装饰中心对涉案房屋的装饰装修工程质量承担保修义务。经查明，装饰装修存在的质量问题，除厨房灶台台面开裂因系李某自行购买并请人安装，故与装饰中心无关外，其余均因由装饰中心承担保修责任，对装饰装修质量问题进行维修或更换。
时下，越来越多人加入买房“大军”，由此案例，笔者不得不提醒一句：买房不易，装修需谨慎。
