设备平台专有还是共有？法院这么判……
作者：如皋市人民法院 章杰，本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，敬请告知处理。
用来放置空调外机的设备平台被业主私自封闭后扩展为卫生间，物业公司认为设备平台属于共有部分，并送达整改通知书。业主则认为设备平台属于业主专有部分，诉至法院要求确认整改通知书无效。对于设备平台的定性，法院是怎么判的呢？
私自改建 设备平台变身卫生间
2018年6月，李某通过产权置换取得南通县区某小区的商品房一套。2020年5月，李某决定对上述商品房进行装修，并对房屋北侧的设备平台动了心思。李某随后向物业公司发出书面承诺，表示：在不破坏楼梯结构、不影响楼面外观的前提下，为减少空调外机对室内造成的噪音影响，并“合理”利用户外设备平台，在空调外机内侧砌半面隔音防护墙。随后，李某在未经相关部门批准的情况下，将设备平台南侧和西侧墙面打通，并在北侧砌建墙体进行封闭改建，与原卫生间连成一体。物业公司在巡查中发现后于2020年6月向李某发出《整改通知书》，表示：物业共用部位、共用设施由全体业主共有，不能擅自占用，请于2020年6月20日前整改完毕。
拒绝整改 城管上门拆除
李某收到物业公司的整改通知后并未加以整改，他认为：《住宅工程质量分户验收合格证》与户型设计平面图明确将平台标示为业主所有，其加装“隔音防护墙”属于合理利用其专有部分；物业公司在整改通知中将设备平台表述为“公共部分”，属于适用法律不当，故不予配合整改。物业公司在劝阻无效的情况下向城管执法部门报告，城管部门后派员将改建的墙体和金属窗架予以拆除。李某坚持认为设备平台属于其专有部分，其可以对其进行改建，物业公司无权予以干涉，遂将物业公司告到法院，要求法院确认《整改通知书》无效。后因管辖问题，该案被指定至如皋法院进行审理。
起诉物业 法院给出说法
承办法官依职权调取关于案涉设备平台大量书面证据。经审理查明，案涉设备平台规范设计为对应住宅的业主安装空调外机，该住宅的业主无法从室内到达平台，只能从大楼外部使用专业设备沿外墙面到达。该设备平台并未列入房屋买卖合同中，且未登记在业主名下。另查明，2018年7月，李某与物业公司签订《物业管理服务协议》《临时管理规约》等协议，约定“业主和物业使用人应当按照规划部分批准的用途使用物业，不得擅自改变物业的使用功能；禁止擅自改变房屋承重结构、主体结构、改变房屋买卖外观（含外墙、外门窗、阳台、露台等部位、设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局”。
法院审理后认为，李某封闭设备平台，将其改建为室内部分，改变其功能，违反规划设计和双方约定，其行为超出合理使用共有部分的界线。而物业公司在发现违法行为后应当制止并及时上报相关主管部门。物业公司发出的整改通知书意在劝阻和制止其改建行为，本身不具有强制执行力，其内容并无不当。据此，法院最终驳回李某的诉讼请求。判决后，李某不服提出上诉。南通市中级人民法院进一步认定案涉设备平台属于共有部分，判决驳回上诉，维持原判。
【法官说法】“买房赠送设备平台”经常作为房地产开发商销售房屋时的卖点。但设备平台是属于业主专有还是共有需要根据具体情况分析。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条第二款规定：“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分”。因此设备平台是否属于专有部分的组成部分需要看：一、规划上专属于特定房屋；二、销售时根据规划列入买卖合同。需要进一步指出的是，设备平台即使属于专有部分的组成部分，也不意味着业主可以随意进行改造和搭建。业主对于属于专有部分的设备平台的改造，应当不违反原有规划设计用途，并事先取得相关职能部门的批准方可进行。
