买商铺遇到这种情况，对方违约了吗？
作者：无锡市锡山区人民法院 刘燕妮，本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，敬请告知处理。
王某向开发商购买了一套商品房，该商品房的规划用途为办公，即俗称的产权式商铺。双方签订的《商品房买卖合同》中约定，商品房交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。商品房交付时纳入城市供电网络并正式供电。开发商于2017年10月向王某交付了房屋，然而在使用过程中王某认为房屋的供水、供电设施均未按合同约定接入城市供水、供电管网，其中供水设施没有实行装表到户、抄表到户、计量收费，供电设施则为物业公司转供电，是一种违法供电模式，应当结合合同约定予以纠正。因王某与开发商就上述争议未达成一致意见，故王某诉至法院，请求判令开发商按照合同约定将供电设施纳入城市供电网络，并按政府相关规定进行分户装表供电；将供水设施与城市供水管网连接。
审判结果
驳回王某的全部诉讼请求。
裁判说理
《民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。而本案的焦点问题是《商品房买卖合同》中载明的供水、供电条件应当如何理解，开发商在案涉商铺内的供水、供电模式是否符合合同约定。
关于合同约定的供水条件，本院认为，《商品房买卖合同》约定商品房交付时供水需与城市公共供水管网连接，但未明确具体的连接方式，同时从“使用自建设施供水的.....”措辞可以看出以自建设施供水也符合合同关于供水方式的约定。本案中，商铺的供水模式为总表接入模式，即以地池水箱为分界，地池水箱的供水总表前管网由自来水公司维护，总表后至每户的供水管网属于开发商自建设施，不属于自来水公司的维护范围。该种供水模式以商铺所在区域为一个整体接入城市供水管网，总表后由开发商自建设施向每户业主供水，符合合同约定的供水方式。
关于合同约定的供电条件，本院认为，《商品房买卖合同》约定了商品房交付时纳入城市供电网络并正式供电。从本院向供电部门的调查笔录可知，供电部门供电至高压用户变电站（案涉商铺供电模式）与低压供电至每户业主（住宅商品房一户一表供电模式）均属于纳入城市供电网络的供电方式。在建设案涉项目时，仅针对住宅商品房必须限定为“一户一表”的接入模式，而对于非住宅商品房则由开发商自行选择供电模式。本案中，案涉商铺供电模式为供电公司供电至高压用户变电站，该变电站经供电公司验收合格，自变电站接入到各业主的供电设施亦经过建设行政主管部门验收合格，符合《无锡市商品房交付使用管理办法》的相关规定，可以交付使用。
关于王某提到的违法转供电的情况，江苏省物价局发布的《关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》是整治和清理商铺转供电环节存在的不合理加价现象，经供电公司审批、验收的转供电模式并非非法供电。由此，经供电公司审批、验收的转供电方案不属于《电力供应与使用条例》第二十条中所称的“自行转供电”的范畴。《无锡市商品房交付使用管理办法》中提到的“分户装表”结合本院调查笔录及2019年无锡市住建局发布的《关于进一步加强我市非住宅商品房分户装表供电管理的通知》来看，在2019年该通知发布前，我市针对非住宅商品房的供电模式没有做强制性要求，开发商可以自行选择，案涉项目建设时间在2019年以前，应当适用在先的规定。
此外，《商品房买卖合同》约定各原告购买的商品房规划用途为办公，亦约定了水电费用由物业公司代收代缴，因此各原告对于案涉非住宅类商品房的水电接入模式、收费方式与住宅商品房不一致应当是知晓与认可的。
法官评析
需要提醒大家注意的是，虽然住宅与非住宅商品房当前使用的《商品房买卖合同》均为我国住建部、国家工商行政管理总局共同制定的示范文本，该文本在供水、供电模式的文字表述上没有差异，但实践中城市供水供电模式确有两种不同模式。
通过向自来水公司调查询问，我们了解到，城市供水模式有两种，一种是总表供水，另一种是分表到户供水。前者是自来水公司将水管连接到水箱前的供水总表，总表前的管网由自来水公司维护，表后是业主财产，由业主委托相关单位进行维护。四十年产权的非住宅商品房几乎采用的都是总表供水模式。后者如七十年产权的住宅商品房基本都是分表到户供水。两种类型的房屋在设计之初的功能不同，费用也不同，总表连接与分表到户仅在建造成本上每平方米就相差一百多元，还不包括设计等其他费用。这种区别还体现在其他方面，所以非住宅商品房售价也低于住宅商品房。在房屋使用过程中，有的业主提到商铺内水管的出水水质不佳，关于这点，通常自来水公司供应到总表的水质是达标的，水质出现问题有两种可能，一是入住率过低导致水循环时间较长，二是管道生锈。如果是因入住率低导致的水质差只能通过人为加大排水促进水循环速度来改善，商铺由于是总表供水，总表后至业主处属于开发商自行建造的供水设施，在房屋交付后由物业负责维护，而物业可能负担不起这部分费用。
通过向供电公司调查询问，我们了解到，城市供电模式有两种，一种是供电到高压用户变电站，另一种是开发商出资建设公用配电站，由供电公司低压供电至每户业主。第一种供电模式由开发商出资建设符合国家电网配电设施要求的高压用户变电站，供电公司供电到高压变电站，后面由开发商转供给业主。第二种供电模式由开发商出资建设公用配电站，并在工程竣工验收后由国家电网负责运行维护，供电公司供电至户，每户业主向供电公司缴纳电费。住宅商品房必须采用第二种供电模式，而非住宅商品房可以由开发商自行选择供电模式。需要注意的是，无锡市住建局在2019年发布了《关于进一步加强我市非住宅商品房分户装表供电管理的通知》，规定各房地产开发企业开发建设用于分割销售的商业、办公等非住宅商品房时，供配电系统应按分户装表供电方式设计、施工。因此，以通知下发时间为界，在此之后建设的用于分割销售的非住宅商品房也应当采用供电公司低压供电到户的供电模式。
通过本案的讲述，希望每位购房者都能更了解非住宅商品房的供电供水模式，也都能够在了解的基础上理智地作出购房选择。
