涉“学区房”纠纷的法律问题
——傅某田、傅某仙诉房地产公司商品房买卖合同案
【基本案情】
2019年5月，房地产公司在售楼活动中宣传某公馆“6月前买房，9月可入学”。5月20日，傅某田、傅某仙的女儿傅某珍向房地产公司预订了其开发的一套房屋。5月28日，傅某珍、傅某玲找到房地产公司的销售人员确认孩子入学问题，销售员承诺购买该房屋，业主的孩子能入读其意向小学。6月21日，傅某田、傅某仙与建设公司签订装修协议，并支付工程费8500元。6月22日，傅某田、傅某仙与房地产公司签订商品房买卖合同；6月25日，双方办妥房屋产权登记手续，傅某田、傅某仙支付了房屋买卖契税等费用，随后被告知无法落实孩子入读意向小学。傅某田、傅某仙认为其购房的主要目的即孩子入学问题无法满足，故起诉至法院，请求解除商品房买卖合同，由房地产公司返还购房款、承担利息损失并赔偿损失。
【裁判要旨】
浙江省金华市中级人民法院二审经审理认为：房地产公司不能兑现业主孩子入学承诺，构成违约。傅某田、傅某仙购买房屋的主要目的系考虑外孙入学问题，房地产公司的违约行为导致合同主要目的不能实现，买受人有权解除合同。合同解除后，房地产公司应退还购房款，并承担对方因购买房屋所支付的工程费、税费及赔偿上述款项的利息损失。关于傅某田、傅某仙主张的损失赔偿问题，酌情认定为2万元。经法院向房地产公司释明双务合同解除的法律后果，房地产公司主张傅某田、傅某仙返还房屋及协助将房屋产权变更登记至公司名下，法院对此予以支持，登记产生的税费由房地产公司自行承担。
【法官后语】
涉“学区房”纠纷涉及的法律问题主要有以下三点：
1.区分开发商宣传的“学区房”属于要约邀请还是要约。开发商宣传的“学区房”在商品房开发规划范围内，且作出的说明和允诺具体明确，对合同订立及房屋价格存在重大影响的，该广告和宣传应视为要约。反之，则为要约邀请。要约附属于合同内容，对开发商具有约束力，购房者基于此订立房屋买卖合同，视为对广告内容产生了信赖利益，该信赖利益应得到保护。
2.责任承担。在广告和宣传属于要约的情形下，开发商如未能履行约定义务，应承担违约责任，实践中一般表现为赔偿损失。而如果广告和宣传仅属于要约邀请的，开发商在合同被解除或确认无效情形下，可能要承担缔约过失责任。
3.购房者在一定条件下有权要求解除合同。根据《民法典》第五百六十三条的规定，如购房者有证据证明其购房的主要目的是让孩子进入开发商承诺的学校学习，一旦开发商的违约行为导致该目的不能实现，购房者有权要求解除合同。
