购房人不办理房产登记，房产公司的阶段性担保责任能否免除？
作者：常熟市人民法院 李丽，版权归原作者，如侵犯到您的权益，烦请告知处理。
【基本案情】
2020年5月，甲、乙作为购房人与某房产公司签订《商品房买卖合同》，向某房产公司购买位于常熟市常福街道某不动产。随后，甲、乙分别作为借款人及抵押人、某房产公司作为保证人与某银行签订《个人购房借款／担保合同》，甲、乙向某银行借款人民币120万元，贷款期限为288个月，自2020年5月起至2044年5月止，还款方式为按月等额本息还款。合同约定甲、乙自愿以所购房屋向贷款人提供抵押担保，抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起一个月或贷款人另行要求的合理时间内办妥抵押权预告登记手续，抵押人应在能够进行房屋产权登记之日起一个月或贷款人另行要求的合理时间内办妥产权登记，抵押人办妥所购房屋的不动产权属证书后，应在一个月或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。房产公司为甲、乙的上述借款提供阶段性连带责任保证，对正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明后到期的借款人的债务免除保证责任。合同签订以后，某银行依约发放贷款。但甲、乙未能按照合同约定按时归还借款本息，某银行按照双方签订的《个人购房借款／担保合同》约定宣布贷款提前到期，并诉至法院，要求甲、乙立即归还所有贷款本息，某房产公司承担连带清偿责任。
【法院审理】
法院经审理查明，甲、乙作为购房人与某房产公司签订《商品房买卖合同》并进行备案登记，房产公司已办理甲、乙购买房屋的不动产单元首次登记信息，且于本案起诉前已向甲、乙发送交付房屋通知书，甲乙所购房屋已具备办理不动产登记及抵押登记条件。房产公司已举证系因甲、乙的原因导致至今未办理抵押登记，视为办理抵押登记条件已经成就，房产公司不再承担担保责任。后经法院释明，甲、乙在审理中办理了所购房屋的不动产抵押登记，某银行随后撤回对房产公司的起诉，仅要求甲、乙还款并要求对享有对抵押物的优先受偿权。最终在法院的组织下，甲、乙与某银行达成分期还款的方案，圆满解决了纠纷。
【法官评析】
本案系房地产开发商在为购房人购买其开发的房屋办理银行按揭贷款时提供有条件的阶段性担保责任而引起的纠纷。阶段性担保责任，顾名思义，房地产开发商并非自始至终均提供全部担保责任，从房屋贷款合同内容来看，一般均约定房地产开发商的担保责任自借款人办妥房屋抵押登记手续并且贷款人收到不动产抵押登记证明之日起予以免除。该担保实质是附解除条件的法律行为，产权证、抵押权办理登记后，房产公司即免除担保责任。实践中，如购房人一直不办理产权登记，提供阶段性担保的保证人的保证责任则无限期延长，该情形与设定阶段性担保制度的宗旨相悖，有失公允，故房产公司能够举证证明已经具备办理产权证、抵押权登记条件，系因购房人、银行的原因未能办理相关登记，阻却条件成就，视为条件已经成就，可以免除房产公司相应的阶段性担保责任。
