业委会未依法续聘物管公司，业主申请撤销获支持
作者：张艳霞，本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，敬请告知处理。
原告甲公司是大足五金市场群二期开发商，亦是该小区多套住房和门市的业主。五金市场群二期有业主439人，建筑总面积为79486.8㎡。该小区第一届业委员成立后于2016年4月25日与乙物业公司签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定服务期限于2019年4月30日止，合同期满，甲乙双方联合经三方进行业主满意度调查，业主满意率达到80%及以上，该物业合同自动顺延叁年，以此类推。2017年7月31日，五金市场群二期成立第二届业委会。2018年12月10日，被告五金市场群二期业委会召开业委会会议，对是否与第三人乙物管公司续签合同的问题进行了讨论，并决定向社区汇报后再决定。2018年12月14日，被告向社区汇报了小区工作，对五金市场群二期的物业选聘工作请求给予指导，并对业委会以什么形式召开业主大会进行了讨论，会议讨论确定以上门走访的方式征集业主意见。
2018年12月14日，被告在小区张贴了《关于开展物业服务满意度第三方调查的通知》，通知业主：“乙物业公司的物业服务合同将于2019年4月30日到期，就是否续聘乙物业公司，业委员将于2018年12月17日-2019年1月4日启动相应的物业选聘前期工作，为了解业主对于朋聚物业服务的满意度，根据前期物业服务合同约定，业委员将在元旦前委托第三方进行调查，从全体业主中随机抽取部分业主开展物业服务满意度抽样调查。”2019年1月7日，被告在小区张贴了《五金市场群二期商住小区满意度调查结果公示》，告知小区业主根据收回的有效调查问卷，业主满意率达82%。2019年3月25日，被告在小区内张贴了《物业合同续签征求意见稿公示说明》，告知小区业主：“现物业服务合同即将到期，根据合同约定，合同期满，业主满意率达到80%及以上，该物业合同自动顺延叁年，以此类推。乙物业公司于2019年1月完成2018年度满意度调查，综合满意率达到82%，符合续签条件。2019年2月14日，来函要求就续签事宜进行讨论，经过友好协商，对合同相关条款基本达成一致意见。现将情况向广大业主进行公示并征求业主意见。续签合同将维持原合同约定的单价不变，不改变物管费及其他收费标准，部分合同条款进行了小幅修订。如有不同意见，请于公示之日，十五日内以书面形式向业委会进行反映，业委会将在规定期内对大家的合理诉求进行调整和安排。”2019年4月18日，被告五金市场群二期业委会与第三人乙物业公司签订《物业管理服务合同》，聘请第三人乙物业公司为五金市场群二期提供物业管理服务。
另查明，业主满意度调查表系采用上门走访的方式对物业使用人发放，原告将其所有的门市用于出租，未入住小区故未得到通知。业主满意度调查表内容包括对第三人乙物业公司的服务评价及是否愿意继续让乙物业公司为业主提供服务作出“愿意”或者“不愿意”的选择。收回的639份业主满意度调查表中，业主签字选择“愿意”的有180户150人，占总业主人数的比例为34.17%，其余为租户或者他人签字，无业主授权。业主签字“愿意”的专有部分面积为15344.29㎡，占建筑物总面积比例为19.3%。
原告认为，被告五金市场群二期业主委员会选聘物业公司的决定，违反《物权法》第七十六条规定，侵害了原告合法权益，请求法院撤销业主委员会决定并确认被告与第三人签订的管理服务合同无效。
法院经审理认为，《中华人民共和国物权法》规定，选聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，被告五金市场群二期业委会在选聘物业服务企业时，采用书面征求意见的形式，征求了部分业主和租户的意见决定续聘乙物业公司为物业服务企业，投票同意的业主人数占总业主人数的比例为34.17%，专有部分占建筑物总面积比例为19.3%，未达到法律规定的标准，违反了《中华人民共和国物权法》的强制性规定，侵犯了原告作为业主的合法权益，原告的起诉在法律规定的期限内，故对原告请求撤销业委会决定的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，法院判决撤销被告于2019年4月作出的选聘乙物业公司为该小区物业服务企业的决定。确认被告于2019年4月18日与第三人乙物业公司签订的《物业管理服务合同》无效。后被告不服提出上诉，二审法院驳回上诉、维持一审判决。
【案件评析】
《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，小区业委员在决定是否继续聘用乙物业公司为物业服务企业时，投票同意的业主人数占总业主人数的比例和专有部分占建筑物总面积的比例均未达到法律规定的标准，违反了《中华人民共和国物权法》的强制性规定。同时，双方此前签订的《重庆市物业服务合同》约定“合同期满，业主满意率达到80%及以上，该物业合同自动顺延叁年”，五金市场群二期业委会向业主征求意见同样未达到80%。综上，原告作为小区业主，有权对业委会的续聘乙物业公司的决定请求法院予以撤销。
