底商业主购房后开发商自行加建小区围栏构成侵权 法院：构成妨害，拆除部分围栏并留门！
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底商业主购房后，开发商自行在底商所在楼宇间的空地加建围栏，行人无法像原来一样直接进入底商购物。后物业公司在围栏前放置了快递柜。底商业主认为开发商在业主购房后未经法定程序即自行加建小区围栏的行为，构成妨害。开发商主张加建围栏是为了小区安全考虑并已经业主同意。双方争执不下，底商业主遂将开发商、物业公司诉至法院，请求拆除围栏或者留一个可供行人自由进出的门。一审法院未支持业主的诉请。业主不服，向北京一中院提出上诉。近期北京一中院审结该起排除妨害纠纷案，最终改判。
基本案情
2010年9月，张某购买涉案房屋，房屋用途为商业，门面朝南。该小区分两部分，一部分为涉案底商所在楼宇和西侧的楼宇，均为高层建筑，位于小区北侧。另一部分是六层住宅建筑，位于小区南侧。二者之间有一条东西向的小区内部道路，南北方有道路可与南侧居民小区相通，通道北高南低呈坡型，可供行人通行。2018年8月开始至2019年期间，开发商在北侧小区前院地以南及两侧加建围栏，建成后形成独立院落，并设有行人通行的小门若干。后开发商移交给物业公司管理。经勘验，涉案底商门前至围栏约为6.8米，围栏为通透的不锈钢栅栏，2022年3月，物业公司在诉争的围栏处放置了三组快递柜。
判决结果
一审法院经审理认为，开发商加建围栏后，涉案底商所在的北侧小区内部设置的道路及出入口，并未影响张某的正常通行。并且，涉案房屋虽是商业用房，但加建的围栏也是通透的不锈钢栅栏，未对涉案底商的字号及广告宣传产生遮挡。因此，张某以加建围栏妨害其出行和经营为由，要求拆除，依据不足。故判决驳回了张某的诉讼请求。
张某不服一审判决，向北京一中院提出上诉，主张开发商加建围栏在其购房后，且未经法定程序，涉案房屋是底商，加建围栏后，南侧小区的居民无法直接进入底商，影响其经营，请求拆除围栏或留一个可供行人通行不上锁的门。
北京一中院经审理后认为，首先，业主在决定是否购买底商房屋时，出于方便经营的目的，会考虑小区通行是否便利、周围环境是否有利于经营等因素。在张某购房时，涉案小区北侧有可供车辆和行人通行的大门，该大门正对的小区南侧，亦有与南侧小区相通的道路可供行人通行，方便南侧小区居民进入北侧小区从事相关商业行为。这些因素会影响业主对底商房屋价值及经营效益的判断，进而影响到业主购买房屋的决策。开发商加建围栏后，阻断了本来可以通行的道路，势必会影响到相关底商的正常经营，与业主当初购房时的环境相比发生了较大变化。其次，开发商虽然主张是应业主要求封闭小区才加建围栏，但并无证据能够证明，亦无证据能够证明开发商加建围栏的行为经过了法定程序。再者，开发商和物业公司在建设和管理小区时，要综合考量小区历史、现状和业主多方面的需求，应以不损害相关业主利益为原则。最后，张某作为小区业主之一，对有利于小区整体利益的安排亦负有一定的容忍义务。综上，基于方便小区管理与兼顾业主利益相结合的原则，最终依法改判开发商将加建的围栏及底部水泥台部分拆除，在拆除位置建一可供行人通行、宽度不少于1米、高度不低于2米的门并铺设坡道（不设置门禁、能保证行人正常通行）。因物业公司在二审期间在诉争地点放置快递柜的行为影响了判决结果的执行，故物业公司负有将快递柜移走的义务，并对开发商所负履行义务给予必要配合。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第二百三十六条
妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第二百七十八条
下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二百八十七条
业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。
法官说法
排除妨碍请求权旨在除去物权人行权的障碍或侵害，恢复物权的完满状态，只要相对人阻碍或危及物权人的权利，权利人均可以要求行为人排除妨碍。相对人对妨害或可能妨害有无主观上之故意或重大过失，不影响权利人对其提出排除妨害或者消除危险的请求，但是妨害或可能妨害须和相对人有事实上的牵连。本案中，开发商在底商业主购房后未经法定程序自行加建围栏的行为，影响了底商的经营，构成妨害，底商业主有权据此请求其排除妨害。
从开发商、物业公司的角度来说，虽然用围栏将小区封闭方便了管理，相对增强了安全性，但亦应依据法律的规定经法定程序后方可实施此类行为，并且要将业主利益放在首位，基于方便小区管理与兼顾业主利益相结合的原则，考虑到小区业主的多方面需求、小区的历史和现状作出决断，不宜“一堵了之”。
从底商业主的角度来说，虽然其购买的是商业用房，付出的经济成本更高，交纳的物业费也更高，但作为小区业主之一，对有利于小区整体利益的安排亦负有一定的容忍义务。法院也正是综合考量了这些因素，依据现行法律规定，作出了最终裁判。
需要指出的是，涉及小区纠纷时，无论是小区事务的决策者还是管理者、服务者，在作出相关决策、实施相关行为时，均应充分考虑广大业主的利益，以不损害业主利益为前提。人民利益至上，当相关利益发生冲突时，不能“一堵了之”。我们生活在开放的国度，社会经济的发展和百姓的生活均需要一个开放的空间，封闭小区确实对于管理者是方便的、简单的、节约成本的一种方式，但这种方式可能会在一定程度上给业主的生活造成了不便，甚至会损害相关业主的利益。众口难调，相关管理者和服务者也有苦衷，让百姓安居乐业、各方和谐共存是我们共同追寻的目标。
