一场由租赁农村集体土地引起的“风波”
作者：雷琳 肖竹君，本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，敬请告知处理。
基本案情：
甲村村委会与乙农业发展公司签订《农村土地承包经营权转包合同》，约定甲村村委会将其承包经营的土地转包给乙农业发展公司从事水果种植，同时该合同就转包期限、价格、土地面积等进行约定。
乙农业发展公司于2017年6月向甲村村委会支付土地租金150000元，于2019年5月6日支付租金51400元。后乙农业发展公司未再按合同约定向甲村村委会支付土地租金，经甲村村委会多次催收未果，遂起诉至重庆大足法院，要求解除合同、返还土地、支付所欠租金和违约金。
庭审过程中，双方当事人对签订合同的事实无异议，仅对案涉土地面积、租金、违约金有异议。甲村村委会认为其在签订合同后已交付503.5亩土地，乙农业发展公司认为仅交付467亩土地，是甲村村委会先违约。
裁判依据：
一、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因被告迟延支付土地租金的行为，致使该合同无法实现合同目的，对原告提出与被告解除《农村土地承包经营权转包合同》，予以支持。合同解除后，被告亦应向原告归还已经交付的所有土地。
二、根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，签订的《农村土地承包经营权转包合同》系双方的真实意思表示，符合法律规定，该合同成立并生效，原被告均应按照合同约定全面履行义务。原告陈述交付503.5亩土地给被告，结合被告已交纳的201400元租金，正好是按照503.5 亩计算两年的租金，对被告认为仅交付467亩土地的辩解意见，因被告未举示证据予以佐证，不予认可，因此，法院确认原告实际向被告交付土地503.5亩。按照合同约定，被告应向原告支付拖欠租金142658元。
三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，被告未按照约定向原告支付土地租金，其行为构成违约，依法应当承担违约责任并支付违约金。
裁判结果：
一、解除原告甲村村委会与被告乙农业发展公司签订的《农村土地承包经营权转包合同》；
二、被告乙农业发展公司将涉案土地交付给原告甲村村委会。
三、被告乙农业发展公司给付原告甲村村委会从 2019 年 7 月 20 日起至 2020 年 12 月 19 日止的土地租金142658元；
四、被告乙农业发展公司给付原告甲村村委会违约金。
法官说法：
本案中涉案合同虽名为承包经营权转包合同，但实质是租赁土地。合法有效的合同，各合同的当事人应依照合同约定全面履行自己的义务。在土地经营权出租合同中，承租人迟延支付土地租金的行为，致使出租方与承租方签订的转包合同无法实现合同目的，应予以解除。合同解除后，承租方亦应向出租方归还已经交付的全部土地。对双方实际交付土地面积的争议，应按照承租人交纳的租金、约定的转包金单价等多方面证据予以确认。
集体土地出租有利于资源化零为整，有利于促进市场经济繁荣。同时，村集体土地出租涉及的利益面较广，牵扯到整个村的集体利益。本案从一个典型的土地经营权出租合同出发，在厘清出租人与承租人之间合同的履行情况、实际交付土地面积等利害关系的基础上，合法有效地保护农村集体利益，为农村集体作为出租人对外出租土地的民事法律行为提供指引。
来源：重庆市大足区人民法院
