商品房购房合同十个小知识
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一、开发商可以未交物业费为由拒绝交房吗？（口诀：购房物业两码事，收了房款给钥匙）
在购房人已履行了支付房款等义务的情况下，开发商（或接受开发商委托办理交房手续的物业公司）不得以未交物业费为由拒绝交房，否则开发商应当承担逾期交房的违约责任。
二、开发商延期办证需要承担违约责任吗？（口诀：延期办证要小心，按规定算违约金）
由于开发商的原因，购房人在下列期限届满未能取得房屋权属登记证书的，除有特殊约定外，开发商应当承担违约责任：（一）合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
三、开发商未取得商品房预售许可证明可以卖房吗？（口诀：若无预售许可证，退款赔钱受严惩）
开发商未取得商品房预售许可证明，与购房人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。若合同被认定无效，开发商应当返还购房款，购房人因此受到损失的，开发商应当赔偿。
四、交了认购款又不想买房了，可以退还吗？（口诀：认购房屋要小心，若是反悔失定金）
开发商通过认购、订购、预定等方式向购房人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如因当事人一方原因未能订立合同，应当按照法律关于定金的规定处理。（定金规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。）
若因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，开发商应当退还定金。
五、开发商对外发放的广告传单上的承诺有效吗？（口诀：宣传允诺很重要，若是违反也不妙）
商品房的销售广告和宣传资料中，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
六、房屋损毁、灭失的风险由谁承担？（口诀：交房就是交风险，无理拒收不可免）
房屋损毁、灭失的风险，在交付使用前由开发商承担，交付使用后由购房人承担；购房人接到开发商的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋损毁、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由购房人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。
七、房屋的实际面积与合同约定面积不符，怎么办？（口诀：宽容值是3个点，多退少补只谈钱。若是超出3个点，退不退房你来选。）
合同有约定的，按照约定处理。
合同未约定或约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%（含3%），按照合同约定的价格据实结算，购房人请求解除合同的，不予支持。（二）面积误差比绝对值超出3%，购房人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房款由购房人按约定价格补足，超出3%部分的房价款由开发商承担；房屋实际面积小于合同约定面积的，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由开发商返还购房人，超出3%部分的房价款由开发商双倍返还购房人。
八、合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，怎么办？（口诀：合同约定最安稳，没有约定有标准）
商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，可参照以下标准执行：（一）逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。（二）逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
九、签订合同后，开发商又将房屋抵押或出卖给第三人，怎么办？（口诀：擅自抵押或出卖，一倍以内赔款来）
商品房买卖合同订立后，开发商又擅自将该房屋抵押给第三人或出卖给第三人，导致合同目的不能实现的，无法取得房屋的购房人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
十、房屋质量有问题，怎么办？（口诀：质量问题分程度，维修赔偿来弥补）
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，开发商应当承担修复责任；开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可以自行或者委托他人修复，并要求开发商承担修复费用及修复期间造成的其他损失。
