小区里，哪些车位不能买卖？车位不够怎么增加?
本文仅供交流学习，版权归属原作者，部分文章转载时未能及时与原作者取得联系，若来源标注错误或侵犯到您的权益敬请告知，我们将立即处理。
小区里，哪些车位不能买卖？
案例简介
小刘购买了某楼盘的房屋及车位，依法取得了房屋及车位的所有权，并办理了产权证。后小刘与小张签订了《房屋买卖合同》，约定将其名下的该楼盘房屋转让给小张，但合同中未涉及车位的归属。将房屋过户后，小刘发现小张占用了其车位，并对外出租获取租金。小刘多次要求小张返还均被拒绝，无奈之下，将小张诉诸法庭，要求其返还车位及非法获取的租金。法院审理后认为，小刘与小张未就车位的归属进行约定，小张也不能证明购房款中包含车位的款项，因此判决小张应当返还车位及租金。
法官说法
《中华人民共和国物权法》规定：
“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定”。
法律对建筑区划内的车位、车库归属规定了约定优先原则。具有独立产权证的车位在构造和使用上具有独立性，是单独的物，与房屋之间不存在主物与从物的关系。因此，此类车位的权属应当根据当事人之间的约定来确定，而不是随着房屋所有权的变动一同变更。
小区车位不够如何增设停车位？
随着近年来私家车越来越多，大部分小区的原有车位已经无法满足业主的需要，因此，不管是小区的业主还是物业公司都面临需求和管理的问题，小区增设车位的相关问题亟待解决。
一、小区增设车位的法律规定
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”，《物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。因此，法律规定非常明确，增设的车位应当归业主共有。
二、小区增设车位的程序
根据《住房和城乡建设部关于<印发业主大会和业主委员会指导规则>的通知》第十七条,“业主大会决定以下事项：（八）改变共有部分的用途”，因此，对部分条件允许的小区，物业服务企业经业主大会同意，并按规定办理相关审批手续后（如绿化部门要求的审批手续），可以拓宽小区路面，对小区道路进行合理划线，设置停车位，也可调整绿化面积，铺设植草砖，增设生态停车位，但不得占用消防通道。
对于没有成立业主大会的小区，根据《住房和城乡建设部关于<印发业主大会和业主委员会指导规则>的通知》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”，在此情况下应当征得居民委员会的同意。
那么小区如果不成立业主委员会的情况下，由谁来表决呢？对此，《物业管理条例》第十条规定，“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”即由全体业主进行表决。
三、小区增设车位的收益分配
根据《物业管理条例》和《住房和城乡建设部关于<印发业主大会和业主委员会指导规则>的通知》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。此时，由建设单位选聘的物业服务企业收取停车费用。业主委员会成立并与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同后，由其选聘的物业服务企业代为收取停车费用。
不管是前期物业服务企业还是业主大会选聘的物业服务企业，对占用共用场地停车收费的，应按规定收费并对停车收费单独建账，根据双方物业服务合同的约定每半年或一年公示公共收益收支明细，接受业主和业主委员会的监督。
那么停车费的支出项目有哪些呢？根据现有的物业服务费内容，应当包括停车服务费、车位维修养护费这些物业服务费用，剩余的收益归全体业主，由业主决定其分配。
因此，小区在程序正当的情况下是可以增设车位的，但增设车位后的如何收取费用及如何分配，还需业主与物业服务公司进行协商，并在市场物价相应范围内收取，收取后除用于物业服务费外，剩余部分应当归全体业主，由业主决定用于公共设施或其他有利于业主的项目中。
