在建建筑物申请抵押登记应注意哪些事项
原创戴志荣，中国不动产官微
有一则案例，某工业企业的一宗地已办理建设用地使用权的抵押登记，该宗地上房屋正在建造之中，申请人欲将该在建工程（即在建建筑物）抵押融资。那么，问题来了，在申请办理不动产登记时，是按在建建筑物抵押首次登记办理，还是按建设用地使用权抵押变更登记办理呢？按习惯思维操作，一般给其办理在建建筑物抵押的首次登记。
笔者认为，在建建筑物是尚在建造中的房屋，是变化过程中的物，不动产作为一个整体，在建建筑物为土地的附着物，土地因附着物变化其价值也发生变化。因此，在建工程应办理抵押权变更登记较为合理。
笔者就从以下几个方面论述为何办理抵押权变更登记，以及办理中还需要注意哪些事项。
抵押登记类型及思考
现行不动产登记实务操作中，将抵押登记分为一般抵押登记、最高额抵押登记以及在建建筑物申请抵押登记。按这种区分，一般抵押登记和最高额抵押登记是按担保的债权是否特定来区分，而在建建筑物申请抵押是以抵押的标的物来区分。
若上述案例中的一宗地为一个不动产单元，不管其上建筑物是建造中还是完工后，其唯一的“一码+三维”的不动产单元号不会因此而改变。因此，在该宗地上建造房屋只是该宗地的价值发生变化，一个不动产单元的性质并未变化。
正在建造的建筑物与已完工建筑物一样，均属于土地附着物，在设定抵押权时，在建工程也作为不动产房地一体的整体标的物来考虑。因而，笔者认为，上述案例按一般抵押权变更登记较为合理。
抵押登记的审查内容
不动产统一登记后，由于历史原因，各地登记机构对在建建筑物申请抵押的把握仍然尺度不一，有的登记机构审查内容较为严格，而有的登记机构审核较为宽松。
土地使用权抵押视同地上建筑物一并抵押。《民法典》沿用原《物权法》规定，以建筑物单独抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权视为一并抵押；以建设用地使用权单独抵押的，该土地上的建筑物视为一并抵押。
若该宗地已办理纯土地使用权的抵押登记，其宗地又正进行建设，即可办理因标的物价值量改变而导致抵押物价值变化的抵押权变更登记，若抵押物增值部分抵押给不同抵押权人，也只需办理第二顺位的土地使用权抵押登记。如果建设完成，因标的物物权发生变化，建设用地使用权及房屋所有权变更登记导致抵押权变更的，这两种变更登记可以一并办理。
根据以上分析，这一过程中应始终把建筑物作为土地的附着物，无须考虑在建建筑物抵押这种抵押登记类型。
审查在建工程抵押款用途等的必要性。《城市房地产抵押管理办法》中明确，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，而为偿还贷款进行的担保。贷款目的是保证该项目顺利完工，为此，有些登记机构就要求审核贷款用途是否为该项目继续建造资金等。但是，笔者认为，登记机构无须审查在建工程贷款用途及抵押双方主体。主要有以下两点原因。
一是登记机构很难查清抵押双方之间复杂民事关系的真实意思，贷款是企业自主的经营需要，企业在民事活动中复杂的各种民事法律关系均为民事行为，其由民事主体承担相应民事责任。
二是若有要求需审核专项贷款用途等，也应由住建部门或金融机构来具体实施。根据《民法典》中的规定，建筑物和正在建造的建筑物可以设定抵押，此举不应再加以限制，登记机构只需根据规定依法行使登记的形式审查即可。
在建建筑物抵押权应转本登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，在建建筑物竣工，办理建筑物所有权首次登记时，当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。但如果理解宗地上增加在建建筑物为土地使用权抵押权变更登记的话，当在建建筑物建造完成，可以再次办理抵押权变更登记。不过，这次抵押权变更登记可与房屋建造完成的不动产变更登记一并办理。
抵押登记应注意事项
不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一编码。一块工业用地一般为一个基本单位，有其唯一编码。与工业用地不同，而开发商取得用地时为一个基本单位，通过施工图竣工后变更多个基本单位，恰恰其中可能有些基本单位办理预告登记等情况。因而，笔者认为，开发商取得用地申请办理在建建筑物抵押登记更复杂些，不动产登记机构在应注意以下事项。
在建建筑物抵押登记仍可理解为建设用地使用权变更登记。建设用地使用权由原来一个不动产单元变更为多个不动产单元，建设用地使用权抵押由原来一个不动产单元整体抵押变更为多个不动产单元抵押，只需考虑在建部分建筑物的抵押物价值投入。
可提供虚拟不动产单元表数据。建设用地使用权由原来一个基本单位变更为多个基本单位，实际上是整个共用宗地的分摊，由于房屋尚未建造完成，实际并未真正拆分不动产物。申请人只需提供虚拟不动产单元表、预测绘数据，并由此生成虚拟地籍调查数据。
注意在建建筑物抵押登记与预告登记的区分。从在建建筑物抵押登记与预告登记的关系来分析，在建建筑物这一尚在建造房屋的物权并未成立，预告登记也是为保障将来取得物权，因而容易将在建建筑物抵押登记与预告登记混淆。
若将在建建筑物抵押登记看成土地使用权抵押的变更登记，仅考虑在建建成部分的标的物变化，那么在建建筑物抵押登记与预告登记的区别也就显而易见了。
建议以套、层等为不动产单元办理抵押登记。在建建筑物抵押既可以幢为不动产单元，也可以套、层等作为不动产单元办理。但为保障购房人预告登记的权利，建议以套、层等作为不动产单元提供预测绘数据并办理相应在建建筑物抵押登记，在办理登记时，一般应将已办理预告登记的不动产单元予以扣除。
另外，经抵押权人同意，抵押后不动产单元也可设立预告登记。
区分实地查看情形。根据《不动产登记暂行条例》的规定，在建建筑物抵押权登记，登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看。若抵押双方当事人确认在建建筑物坐落及其建造等情况，并经有权部门确认，登记机构可以不到现场查看。
有观点认为，到现场查看在建建筑物需要到达一定形象进度才能办理抵押。这是没有依据的。笔者认为，只要当事人认为抵押标的物的价值发生增值变化，直至在建建筑物完工后，均可办理抵押变更登记。
综上所述，对于在建建筑物抵押登记，可以理解为土地使用权抵押变更登记。在具体工作中，不动产登记机构无须查验在建工程继续建造资金的贷款用途，也无须查验其是否为第三人担保。但若是房地产开发企业的在建建筑物抵押登记，需根据不动产单元考虑预测绘数据，厘清各种关系，确保权利人利益。
作者单位：江苏省溧阳市不动产登记交易中心
《中国不动产》2021年第6期
