以下文章来源于江苏省不动产登记 ，作者李耀
抵押担保制度对坚持和完善社会主义基本经济制度、优化营商环境、推动高质量发展，具有重要作用。我国不动产抵押权的设立实行登记要件主义，抵押权灭失当事人应及时注销登记簿上的登记信息，否则该登记信息即便只有形式意义，也会给不动产权利人带来消极影响。同时，鉴于抵押权担保主债权实现的属性，注销登记关涉已受保护的权利的丧失，比设立登记风险更大。因此保证申请人便捷、高效、准确的注销不动产抵押权，不仅可维护当事人财产权益，而且能降低登记机构行政风险，进而提高登记机构服务效能。有鉴于此，笔者尝试从不动产抵押权灭失、注销登记申请主体、注销登记申请材料等方面进行思考分析，以期为提升登记实效、推动“同市同标”提供有益探索。
一
不动产抵押权灭失
对于抵押权等担保物权的消灭，《民法典》第393条规定，有下列情形之一的，担保物权消灭：1、主债权消灭；2、担保物权实现；3、债权人放弃担保物权；4、法律规定担保物权消灭的其他情形。不动产抵押权消灭的，当事人应当申请抵押权注销登记。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第70条规定，有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记：1、主债权消灭；2、抵押权已经实现；3、抵押权人放弃抵押权；4、法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。
主债权消灭，是指抵押权所担保的主债权因目的达到而归于消灭，具体包括清偿、提存、免除、混同、抵消等情形的发生（1）。根据民法“从随主”原则，主债权消灭，则从属于主债权的抵押权随即灭失（最高额抵押权担保的是一定期间内不断引发债权的基础法律关系，在其转化为一般抵押权之前，任一债权的消灭并不导致最高额抵押权消灭）。
抵押权已经实现，是指当发生债务人到期不履行债务或者当事人约定的实现抵押权的事由时，当事人通过协商或法院强制执行等方式将抵押物变价，债权人就所得价款优先受偿。协商达成变卖、拍卖或折价协议，在现实生活中因当事人缺乏共同的利益基础，协议达成的情形并不多见。实践中，也经常发生借款人未根据贷款合同履行支付义务时，抵押人一般不会配合银行就抵押权的实现进行协议的情况（2）。法院强制执行实现抵押权是现实中实现抵押权最常见的方式。根据《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第1款：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。”可见在法院作出拍卖、变卖抵押财产的裁定时，抵押权归于消灭。
抵押权人放弃抵押权，是指作为抵押权人的债权人放弃其享有的担保债权实现的权利。抵押权作为财产权，根据私法自治原则，权利人有权依单方意思表示放弃，并在办理抵押权注销登记后灭失。
二
不动产抵押权注销登记申请主体
依申请是不动产登记的基本原则，《细则》规定办理抵押权注销登记，当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料提出申请。就申请人应为抵押人和抵押权人其中一方还是双方，在实务中存有争议。有观点认为抵押权注销涉及抵押人和抵押权人双方利益，必须双方申请。笔者认为要弄清这一问题，需结合不动产登记的类型来分析。
在学理上，不动产登记按类型可分为设权登记和宣示登记。设权登记是指，未经登记物权不生效力；宣示登记是指，登记不作为权利得丧变更的依据，法律规定的事实产生时物权即发生变动，登记的作用仅在于向外宣示标的物的权利状态（4）。前者如房屋买卖、赠予、互换、设定抵押权等法律行为产生的物权变动，后者如合法建造、拆除、继承、征收、法院判决等法律事实产生的物权变动。理论上讲，单方申请主要适用于法律事实产生的物权变动情形（宣示登记）。如瑞士民法典第665条第2项规定：“在先占、继承、征收、强制执行或法院判决等情况下，取得人得自行请求登记。”我国台湾地区《土地登记规则》第28条规定：“单独申请的具体情形有土地总登记、建筑物所有权第一次登记、因继承取得土地权利的登记、因法院拍定或判决确定的登记。”《不动产登记暂行条例》第14条第二款规定，属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（1）尚未登记的不动产首次申请登记的；（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（3）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（4）不动产灭失……申请注销登记的……可见我国不动产登记立法亦遵循了该规则。主债权灭失，抵押权灭失，此时登记簿记载的抵押权信息仅有形式意义，注销登记只是对抵押权已灭失这一法律事实的宣示。因此作为抵押法律关系的抵押人和抵押权人，一方或双方提交主债权已灭失材料，都可申请注销抵押权（通过更正登记的路径亦能得出抵押人可单方申请注销抵押权）。但考虑注销抵押权涉及抵押权人权利的丧失，在登记机构只能对申请资料进行形式审查的情况下（5），为确认被担保主债权灭失的真实性，保护抵押权人（债务人）的利益。登记实务中，可通过要求双方（从严审查抵押权人身份主体、从宽审查抵押人身份主体）提出申请，或仅由抵押权人提出申请，以确认主债权已灭失。而法院作出的拍卖成交裁定书，既保证了主债权的实现，又确认了担保该债权的抵押权灭失，并具有更强的公信力，故而抵押法律关系当事人任何一方甚或第三人（一般为利害关系人）都可申请注销登记。
抵押权人放弃抵押权属单方法律行为。单方法律行为是指根据一方的意思表示就能够成立的行为（6）。抵押权人作出放弃抵押权意思表示，无需抵押人作表示即生效，抵押权人单方申请注销登记自无异议。
为此，《规范》第14.4.2条规定：不动产登记簿记载的抵押权人与抵押人可以共同申请抵押权的注销登记；债权消灭或抵押权人放弃抵押权的，抵押权人可以单方申请抵押权的注销登记；人民法院、仲裁委员会生效法律文书确认抵押权消灭的，抵押人等当事人可以单方申请抵押权的注销登记。
三
不动产抵押权注销登记申请材料
《规范》规定申请抵押权注销登记，应提交申请书、身份证明、抵押权消灭的材料以及不动产登记证明等。申请书、身份证明自不侍言。不动产登记证明随着我省“线上苏小登”平台的建设及电子证照的启用，故无需收取。证明抵押权消灭的材料则形式较为复杂多样。
实务中，主债权灭失的常见证明材料有贷款结清证明、主债权提存公证书、债权人免除债权声明书以及确认主债权消灭的生效法律文书等；抵押权已实现的常见证明材料是法院拍卖成交裁定书；放弃抵押权的一般可收取抵押权人放弃抵押权声明书（办理放弃抵押权注销登记时，要注意通过询问避免侵害抵押权人质权人的利益）；抵押物灭失导致抵押权灭失的，可收取证明不动产灭失的材料及现场查勘记录。
四
几种特殊情形下不动产抵押权的处理
1、抵押权人（企业法人）注销、下落不明、不配合等情形如何申请抵押权注销登记？
现实中常会出现作为抵押权人的企业法人因改制、破产等原因不复存在，无法配合申请抵押权注销登记的情形，又无生效法律文书确认抵押权消灭。依据《民法典》《最高院关于适用〈民诉法〉若干问题的意见》，企业法人改制权利义务由改制后的法人享有和承担，改制后的法人可代表抵押权人作为登记申请人；企业法人经清算注销的，则应以该公司全体股东作为登记申请人。配合办理抵押权注销登记。
针对抵押权人因下落不明或不配合办理注销抵押权登记等情形。债务尚未履行的，约定的债务履行期限届至后，债务人可通过申请公证提存的方式消灭抵押权，抵押人持提存公证书等确认抵押权担保的主债权已灭失的材料申请注销登记。若债务已通过公证提存之外的方式履行的，则可凭相关证明材料提起诉讼，依生效法律文书申请注销抵押权。
2、被征收不动产设有抵押权能否办理注销登记？
实践中，申请人持政府征收公告办理不动产注销登记常有发生。在被征收不动产上存有抵押权时，许多登记人员为了抵押权人的利益，往往要求申请人提供抵押权人同意注销抵押权的书面材料或要求先予注销抵押权。对此，笔者认为登记机构无需收取注销抵押权相关材料。
《民法典》规定，因人民政府征收决定导致物权消灭的，自征收决定生效时发生效力。不动产被依法征收或收回的，根据《细则》可直接申请办理注销登记。可见不动产征收系物的原始取得，自征收后其上抵押限制自然涤除，为无限制的物权。抵押权人优先受偿权得代位转嫁至补偿金之上（《最高院关于适用<民法典>有关担保制度的解释》第42条规定了抵押权的物上代位性），即抵押权人可对抵押不动产的征收补偿金行使优先受偿权。抵押人、抵押权人、征收主体三方可通过协议或诉讼方式解决，与登记部门无关。
参考文献：
（1）程啸：《不动产登记暂行条例实施细则理解与适用》，法律出版社。
（2）史尚宽：《物权法论》，台湾五南图书出版公司。
（3）程啸：《不动产登记法研究》，法律出版社。
（4）最高人民法院物权法研究小组：《物权法条文理解与适用解释》， 人民法院出版社。
（5）杜万华：《物权法司法解释(一)理解与适用》，人民法院出版社。
（6）王利民：《民法总则》，中国人民大学出版社。
