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当二手房买卖遇到违法建筑怎么办

日期:2021-06-29 来源:— 作者:— 阅读:37次 [字体: ] 背景色:        

当二手房买卖遇到违法建筑怎么办

二手房交易中,别墅、顶楼、带有天井的一楼这类房屋,往往因其可改造性,受到部分购房者的欢迎。然而,未经房屋行政主管部门审批而进行的改建、重建,属于违法行为,将产生房屋被限制交易的法律后果。

在此情况下,一方以房屋附有违法建筑,无法过户为由,主张买卖合同无效或者要求解除合同,能否得到法院支持?买卖双方又应各自承担怎样的法律责任?

一、违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的房屋,均属限制交易情形

根据《上海市房地产登记条例》第二十条规定,有下列情形之一的,房地产登记机构应当作出不予登记的决定:

(一)非法占用土地的;

(二)属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的;

(三)不能提供有效的房地产权属证明的;

(四)房地产权属争议在诉讼、仲裁或者行政处理中的;

(五)申请登记事项与房地产登记簿的记载有冲突的;

(六)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋,可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致,将其认定为附有违法建筑且结构相连的房屋而限制其交易。故存在上述三种情形的房屋,产权是无法过户的。

二、附有违法建筑的房屋买卖合同,不一定为无效合同

案例 1

李某与石某签订房屋买卖合同,约定石某将一幢花园住宅以总价5600万元的价格出售给李某,后因该房屋附有违法建筑,房地产交易中心不予办理过户登记。

李某向法院起诉要求石某拆除房屋上的违法建筑以办理过户手续,并支付相应的违约金。石某反诉要求确认合同无效。

法院认为双方签订的房屋买卖合同,不存在我国合同法规定的无效情形,应属有效,判决石某将房屋交付给李某,在李某将房屋恢复原状且行政机关撤销产权转移限制后,由石某协助李某办理房屋产权变更登记手续,并向李某支付逾期交房违约金等,同时驳回石某要求确认合同无效的反诉请求。

违建、抵押、查封等属于合同履行中的客观障碍,履行上的障碍不等于合同无效。本案中,双方签订的房地产买卖合同是合法有效的,虽然房屋存在违法建筑而导致过户限制,但只要将违法建筑拆除、将房屋恢复原状,合同履行的障碍即可以消除,买卖合同亦可以继续履行,并不影响合同效力。

三、房屋附有违法建筑,不一定构成合同解除条件

案例 2

邹某与龚某签订房地产买卖合同,约定邹某向龚某购买一套房屋。合同签订后,房屋行政主管部门作出该房屋附有违法建筑的认定书,在拆除违法建筑前,房地产登记机构不予办理相关房地产登记。

邹某遂向法院提起诉讼,要求判令解除买卖合同,龚某返还购房款215万元。诉讼中,龚某拆除了相关违法建筑。

法院经审理,判决驳回邹某的诉讼请求。法院认为,双方签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示,内容合法有效,双方均应严格遵照履行。虽在合同履行过程中,房屋因附有违法建筑而被行政管理部门限制办理过户手续,但相关违建已被拆除,已符合过户条件,邹某的诉讼请求于法无据。

合同解除分为合意解除和法定解除两种情况。邹某与龚某并未约定如果房屋附有违法建筑无法过户,一方可以解除合同,故本案不符合合意解除条件。龚某已拆除了相关违法建筑,买卖合同可以继续履行,故本案亦不符合《民法典》第五百六十三条有关法定解除的规定。

由此可见,此类房屋买卖合同是否能够解除,还是要看双方具体的约定,以及是否符合法律规定的法定解除条件,仅凭附有违法建筑而被限制交易,不能得出可以解除合同的结论。

案例 3

薛某与姜某签订房地产买卖合同,约定由姜某向薛某购买一套位于一楼的房屋。后因该房屋登记附有违法建筑无法办理过户,双方再次达成协议,由薛某负责拆除天井内违法建筑,待房屋完成过户后再将天井恢复原样。

违法建筑拆除后,姜某以薛某故意隐瞒房屋附有违法建筑为由,向法院提起诉讼,要求解除合同,薛某向其返还房款及利息,并支付违约金、律师费等。

法院认为,现双方约定完成过户后再将违法建筑恢复原样,该约定因违反法律规定无法继续履行,故姜某要求解除合同,法院予以支持。因双方对合同的解除均负有过错,故互不承担违约责任。遂判决合同解除,并驳回姜某其余诉请。双方经过协商,约定继续履行合同的前提之一是完成过户后再恢复违法建筑,该约定违反了相关法律规定,客观上无法继续履行,根据《民法典》第五百八十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行,但是有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行……”,故判决合同解除。

四、合同双方当事人的违约责任

附违法建筑房屋的买卖合同,不论其效力如何,是否可以解除,对于房屋无法在约定的期限内完成过户的,或者对守约方造成了其他损失,有过错的一方仍应承担相应的违约责任。

1.卖方责任

案例1中,卖方向法院抗辩称对房屋附有违法建筑和被限制交易不知情,但卖方作为房屋的产权人,理应知晓系争房屋是否存在违法建筑,并应在签约前将房屋情况、登记附有违法建筑的后果等明确、全面地告知买方,否则一旦出现无法按期完成过户的情况,就应承担逾期过户的违约责任。

2.买方责任

善意买受人根据不动产登记的公示公信原则,确信登记的权利状态与现实状态相一致,此信赖利益应予保护。如买方在实际看房和查询房屋产权状况时,均不能发现房屋附有违法建筑的,则不应当承担过错责任。

但房屋买卖作为日常生活中的重大事项,买方在签约、付款前应尽到审慎的注意义务,考虑到二手房买卖交易中,房屋存在违法建筑并非个别现象,特别是房屋实际使用面积明显超出产证记载面积的,买方在实际看房时应对此加以注意,而不能一味听信房东的说词。

案例3中,姜某在实地看房后,明确知晓系争房屋天井存在搭建,中介亦提醒其应先至交易中心查阅产权登记信息后,再签订合同,但姜某仍坚持先行签订合同并支付部分房款,未对房屋产权登记状况尽到审慎的注意,对后续纠纷的发生存在一定过错,故法院判决双方互不承担违约责任。

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