徐某有一套修建于20世纪70年代的闲置房屋。2007年3月，徐某以该房屋作抵押，向某银行借款10万元。由于该套房屋已经老化，出现了漏雨、墙壁表层脱落等现象。某银行遂要求徐某加以修缮，保证房屋的完好。徐某接到某银行的通知后迟迟不采取措施。2007年9月，某银行向人民法院提起诉讼。
争议焦点
原告某银行诉称，被告拒不履行对抵押房屋的修缮义务，导致抵押房屋存在毁损、灭失风险，对抵押权人的利益造成损害。因此，请求人民法院判决被告履行修缮义务。如被告坚持不履行的，原告可以委托第三人进行修缮，但费用由被告承担。
被告徐某辩称，抵押房屋并不存在原告所言的毁损、灭失风险，不同意原告诉讼请求。
法律评析
《物权法》第193条规定：“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。”抵押权设立后，抵押权人并不实际占有抵押财产，抵押财产仍由抵押人占有、使用和收益，在抵押期间，有可能由于抵押人的行为致使抵押财产价值减少，损害抵押权人的利益。抵押人使抵押财产价值减少的行为主要包括两个方面：一是抵押人采取积极的行为致使抵押财产价值减少，如砍伐抵押的林木、拆除抵押的房屋、驾驶抵押的机动车因操作不当造成车辆损坏；二是抵押人消极的不作为致使抵押财产价值减少，如对抵押的危旧房屋不做修缮、对抵押的机动车不进行定期的维修保养、有库房却任由抵押的机器设备在室外风吹雨淋。
抵押权是为抵押权人的利益设定的，当抵押人的行为侵害抵押权人的利益时，应当给予抵押权人保全抵押财产价值、维护抵押担保效力的权利。因此，《物权法》第193条规定：抵押人行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为，如要求抵押人停止砍伐林木或者拆除房屋，加紧房屋的修缮或对车辆定期保养。抵押人对抵押权人的要求不予理睬、不停止其行为的，抵押权人可以请求人民法院强制抵押人停止其行为。在本案中，被告将房屋抵押后，拒不履行修缮义务，放任房屋漏雨、墙壁脱落等毁损风险扩大，原告请求人民法院判决其其停止消极的不作为，履行修缮义务的诉讼请求，理由成立。人民法院可以判决其履行义务，如果被告仍不履行的，人民法院可以指定第三人进行修缮，费用由被告承担。
但在实践中，很多时候，即便抵押人停止其行为，也已造成抵押财产价值减少，使抵押权人的利益受到损害，对此，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押财产的价值，如将破旧的房屋修缮好，将损坏的车辆修理好。抵押财产的价值难以恢复或者恢复的成本过高的，抵押权人也可以要求抵押人提供与减少的价值相应的担保，如抵押人砍伐的林木价值约为10万元，抵押权人有权要求抵押人提供价值相当于10万元的新的抵押财产或者质押财产，或者由第三人对这10万元的债务提供保证担保。经抵押权人要求，抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人为保护自已的利益，防止抵押财产的价值进一步减少，有权要求债务人提前清偿债务。
以上抵押财产价值减少，均是由于抵押数的行为造成的，即只有在抵押人对抵押财产价值减少有过错时，抵押权人才能行使上述权利。那么，在抵押人无过错的猜况下，如因地震、水灾等自然灾害，因失火、被窃等第三人原因致抵押财产价值减少的，如何保护抵押权人的利益呢？对于非可归责于抵押人的原因使得抵押财产价值减少，如果要求抵押人恢抵押财产的原价值或者提供价值相当的担保，对抵押人有失公正。《担保法》第51条第2款规定：“抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。”这样规定有一定的道理，但要求抵押人在因损害而得到的赔偿范围内再向抵押权人设定两个担保，比较麻烦，如果抵押人没有其他的财产可供担保，还需要考虑如何以抵押人获得的赔偿金等设定担保物权的问题。
《物权法》第174条规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。”赋予抵押权人对因担保财产毁损而获得的保险金、赔偿金等优先受偿或者提存的权利，简化了处理程序，能够更有效地保护抵押权人的利益。当然，此时原抵押财产仍应当作为债权的担保。
