如何认定二手房买卖中的“跳单”行为
买房人与中介公司签订了《看房确认书》，中途却通过第三方私下联系与卖房人达成交易，中介公司起诉要求买房人支付违约金，此时应当如何裁判？连云港中院二审审结了这起买房“跳单”案件，依法维持了一审法院支持了房屋中介方要求买房人支付违约金的判决。
基本案情
高某与XX公司签订《看房确认书》，约定由该XX公司带看房屋，如成功购买则支付房屋成交价的1%作为佣金。还约定如在第一次看房后，委托方已接受受托方服务，跳过受托方直接或通过受托方以外的第三方私下达成交易的，需按房产评估总价的3%支付违约金。协议签订以后，XX公司工作人员带看了涉案房屋后，高某又通过其他中介机构与涉案房屋房主达成交易。XX公司遂将高某诉至法院，要求支付违约金。
裁判结果
一审法院认为，《看房确认书》中约定，在第一次看房后，高某已接受XX公司服务，倘若跳过受托方，直接或通过受托方以外的第三方洽商涉案房产，私下达成交易的，应当向受托方支付违约金。现XX公司向高某提供订立房屋买卖合同机会的服务，并带领高某看房，但高某在签订《看房确认书》及看房后，又通过其他公司签订了房屋买卖合同，高某行为已构成违约，应承担违约责任。
虽然《看房确认书》中约定为达成交易的房产评估总价的3%，但该约定明显超过高某造成的损失，基于双方实际未签订后续的居间合同，酌情调整违约金为10000元。二审予以维持。
法官说法
本案体现的是二手房买卖中较为常见的“跳单”与“反跳单”的博弈，也是诚实信用原则在居间合同中的重要体现。如何认定“跳单”行为？法院提醒，应当从着重四个方面进行考量：
1.中介机构的委托权限，是一般代理还是独家代理；2.中介机构是否提供了房源信息或成交机会，并且积极履行居间义务；3.委托人是否利用了该信息与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交；4.委托人是否存在逃避支付（不付或少付）佣金的恶意。以上几点都具备时，即可认定为“跳单”。
随着中介市场的发展与成熟，中介机构越来越多的在居间合同中明确规定了“反跳单”的条款，用以保护自身的利益不受损害。对此，法院认为，“反跳单”条款虽系格式条款，但具有存在的合理性，该条款并不必然无效。在司法实践中，应当着重审查中介机构是否尽到了合理的提示和说明义务，“反跳单”的条款是否加重了委托人的责任，并且排除了其主要权利。如果出现了上述情形，该条款将会被认定无效。如果买房人中途“跳单”，应当支付中介机构前期投入的合理费用，并可根据双方订立的合同承担相应的违约责任。实践中还发现，部分居间合同中包含“未促成合同成立亦应支付佣金或报酬”的条款，因其违反《合同法》第427条的强制性规定，一般会被认定无效。
最后，法院提醒，双方一旦订立相应的合同，均应当秉持诚实，恪守承诺，善意行使权利和履行义务，切莫随意违反合同约定。
