房屋买卖合同未征得全部产权人的签字，应如何认定合同效力与责任承担
案情介绍
2017年7月27日，买方刘某与卖方张某一、张某二在经纪方居间下签订《房屋买卖合同》,约定卖方张某一、张某二将XX市XX区XX路XX房以880000元的价格出售给买方刘某。同时合同约定卖方不按合同约定将该房地产出售给买方的，须向买方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回买方已付的全部费用。合同签订后，刘某按约定向张某一、张某二支付了定金2万元。
由于该房屋为张某一、张某二、张某三、张某四按份共有，各占四分之一，而张某一、张某二与刘某签订房屋买卖合同时并没有张某三、张某四的授权，但张某一、张某二出具《承诺书》，承诺出售房屋已经取得其他产权人的同意，如因产权问题导致房屋交易无法完成的，愿意承担违约责任。后张某三、张某四果不同意出卖该房屋，导致房屋买卖合同无法继续履行。
律师经过查阅案件资料并结合相关法律规定，确定了最终的诉讼方案，即要求：解除刘某与张某一、张某二签订的房屋买卖合同;张某一、张某二向刘某返还定金2万元、支付违约金88000元以及赔偿中介损失费6600元。
一审法院观点及判决
一审法院认为：案涉房屋为张某一、张某二、张某三、张某四按份共有，刘某与张某一、张某二在签订《房屋买卖合同》时，明知没有张某三、张某四授权或出具书面同意的情况下仍签订该合同，买方刘某以及卖方张某一、张某二对此均有过错，刘某认为张某一、张某二构成违约的理由不成立。且由于案涉房屋的其他共有人张某三、张某四没有表示出售的意愿，故《房屋买卖合同》未生效。
最终一审法院判决：解除刘某与张某一、张某二签订的《房屋买卖合同》、退还定金2万元及利息，驳回刘某其他诉讼请求。
提起上诉
一审判决作出后，律师认为一审判决存在严重错误。
首先一审法院以房屋买卖合同未经其他产权人的追认同意认定合同未产生效力存在法律适用错误，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”， 此种情况下买卖合同并不会因卖方没有取得所有权而当然无效，因卖方原因导致合同不能履行的，卖方应承担违约责任。
其次，解除合同应以合同有效为基础，一审判决一方面认为合同无效，另一方面又认为合同在客观上无法继续履行而判定解除合同，存在自相矛盾。
最后，张某一、张某二签订《承诺书》，是针对案涉房屋的授权情况所做出的承诺，对其自身具有约束力，在房屋交易确由于产权问题无法继续履行的情况下，张某一、张某二应按约承担违约责任。
二审判决
律师在征得委托人同意的情况系，代为提起上诉，经过在法庭上据理力争、提交新的证据，最终二审法院认为一审法院的处理部分不当：
其一，刘某与张某一、张某二签订的《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，但该合同客观上无法继续履行，应予解除。
其二，张某一、张某二在签订合同时出具承诺书承诺案涉房屋的另外两个共有权人会履行合同，否则其愿意承担违约责任，该承诺书的内容合法有效。然而，刘某、张某一、张某二在签订房屋买卖合同时明知张某一、张某二没有取得另外两个产权人的授权，仍与其签订合同，因此双方对合同不能履行均有一定的过错，根据公平原则，张某一、张某二应承担70%的违约责任，刘某应承担30%的违约责任。最终改判张某一、张某二向刘某支付违约金61600元。
律师解析
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”具体到本案，虽然刘某与张某一、张某二在签订《房屋买卖合同》时，并没有取得案涉房屋共有人张某三、张某四的授权，但是《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，并不因未取得案涉房屋共有人张某三、张某四的授权而无效。而最终《房屋买卖合同》无法继续履行，刘某、张某一、张某二对此均有过错，但张某一、张某二的过错更大，应承担更大的法律责任。
律师建议
1、建议买方在签订房屋买卖合同时，注意查看交易房屋产权证书，确认卖方是否系房屋合法的产权人，房屋系其单独所有还是共有。
2、如交易房屋是由卖方与他人共有的，要注意让卖方出示其他产权人授权卖方签订房屋买卖合同的授权委托书，如没有授权委托书，也可以当场电话让其他产权人录制授权视频等，避免房屋买卖合同签订后，因其他产权人不同意出售房屋，致使合同无法继续履行，导致双方产生纠纷。
