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建筑房产专题 >> 拆迁安置房

购买未取得两证的拆迁安置房签订买卖合同风险防范

日期:2012-03-03 来源:北京回迁房房律师网 作者:北京回迁房律师网 阅读:563次 [字体: ] 背景色:        

根据相关法规及政策的规定,拆迁安置房屋一般可分为两类:一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定,被安置人获得这种配套商品房的,房屋产权属于个人所有,但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类则是因房产开发等因素而拆迁,拆迁公司通过其他途径安置或代安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别,属于被安置人的私有财产,没有转让期限的限制,可以自由上市交易。教你购买未取得两证的拆迁安置房签订买卖合同风险防范
随着城市化的发展,城市规模的扩大,拆迁的速度也在加快,于是拆迁安置房也就有了市场。
但毕竟拆迁安置房和一般的商品房不同,拆迁安置房的买卖大多不能一次性将一切手续办理完毕,其后续手续通常要出售方配合办理,这就为以后的纠纷产生留下隐患。因此,如何购置拆迁安置房?怎样才可以有效地维护交易双方的利益,就成了一些人关注的问题。
所谓拆迁安置房,是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关地方政策的约束,所以和一般的商品房交易有很大的不同。
根据相关法规及政策的规定,拆迁安置房屋一般可分为两类:一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定,被安置人获得这种配套商品房的,房屋产权属于个人所有,但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类则是因房产开发等因素而拆迁,拆迁公司通过其他途径安置或代安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别,属于被安置人的私有财产,没有转让期限的限制,可以自由上市交易。
因此,购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质,一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”,或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房,交易双方承担的交易风险有所不同。第一类拆迁安置房,由于交易时间长,受市场因素的影响,买家往往需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家反悔,找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益,或为合同的履行设置障碍等。若是购买还没定位的安置房风险就更大,买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置,但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等,办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时,签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。 律师在办案过程中遇到比较突出的问题就是关于购买未取得两证的拆迁安置房的纠纷:
案例一,原告廖某诉称:2003年被告坐落在县城解放中路的房屋被拆迁,同时获得xx小区内一套建筑面积为155.2平方米的安置房购买权。同年11月6日,经原、被告协商,被告同意将其拥有的该套安置房购买权20000元的价格转让给原告,安置房合同及发票一并移交原告,待原告正式购得该房屋后,由被告协助原告。办房屋过户手续。协议签订后,原告当即支付了20000元的转让价款,被告当时也非常满意。此后,原告又以被告的名义与开发公司签订了拆迁产权对换安置房合同书,并按合同约定以被告的名义向开发公司交清了购房款,该房屋已于2005年底交付使用。然而,被告看到房价上涨,觉得吃亏,开始反悔,不协助原告办理房屋过户手续,导致原告至今也没有拿到该房的产权证。故原告提起诉讼,请求法院判令被告继续履行合同、协助原告办理房屋过户手续,并承担本案的诉讼费。被告杨某辩称:原、被告之间签订的《安置房购买权转让合同》是无效的,被告没有继续履行合同、协助办理房屋过户手续的义务。理由是:1.合同的订立不符合合同法规定的形式要件,原、被告签订的只是购买权转让合同,没有实际给付内容,且双方签订合同时,被告根本没有取得安置房;2.原、被告签订的合同违反城市房地产管理法的规定,所转让的房屋没有履行批准、登记手续;3.合同的订立是被告一人行为,没有得到其妻子的同意,被告无权独自处分夫妻共同财产。
案例二,龚先生三年前同样以高于市场价150元的价格购买了城西的一套未取得两证的拆迁安置房,两年前原房主取得了两证,不愿意办理过户手续,理由同前。龚先生托律师打官司,经过调查核实,原房主独身一人,拆迁安置协议上没有其他安置对象。诉讼至法院后,原房主的父母说出原房主系精神分裂症患者,属限制行为能力人,还说签订房屋买卖协议时,其处于无行为能力阶段。再经律师多方查证,原房主系限制行为能力人,但是在签订协议时其行为能力正常,并有其亲属多人在场。另外其父母于协议签订后半月内已经知道此事,曾上门要求涨价,遭到龚先生的拒绝。此案根据《合同法》等法律规定,即便是原房主系限制行为能力人,其法定代理人应当自知道该事实之日起一年内向人民法院主张其撤销权,否则合同成立有效。
那么,法律对上述的情况是如何规定的呢?
★ 首先,合同法第五十二条第(五)项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。这里的“强制性规定”是指强制性的法律规范,它分为义务性规范和禁止性规范,义务性规范是人们必须履行一定行为的规范,禁止性规范则规定人们不得从事某种行为。合同无论是违反义务性规范还是禁止性规范都是无效的。本案中,原、被告所签订的拆迁安置房购买权合同,其内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定,到目前为止,还没有法律或行政法规对拆迁安置房购买权转让的禁止性规定。
★ 其次,拆迁安置房购买权转让合同的签订是原、被告双方真实意思表示,不存在欺诈、胁迫的行为,而且双方在前期还各自履行了自己的权利和义务,即原告支付了转让费,被告则将拆迁安置房合同及发票交由原告保管,并以该合同与开发公司办理购房等手续。
★ 再次,原告以被告的名义向开发公司购得安置房后,虽未进行权属登记,未办理产权证,也只是表明该房屋产权没有得到房屋登记管理部门的认可,有可能产生该房屋物权公示意义的权利瑕疵,但不能由此而否定其权利本身的存在,也不对民事合同效力产生影响。律师认为购买未取得两证的拆迁安置房隐患在于:1、拆迁安置协议安置对象多,而协议仅与户主一人签订,容易侵犯其他共有人的权益;2、该类房屋未取得两证,一旦房价上涨,原房主受利益趋动容易反悔;3、由于国家进行宏观调控,新领取两证的房屋出让增加了营业税和个人所得税,这笔税费无疑又会加在购买方的头上,房价提高等等。所以律师认为类似于此种房屋请广大消费者不要急于购买,一旦产生纠纷,购买成本将会大大增加不说,还会长时间牵扯自己和家人的精力,严重影响工作和学习,严重影响生活质量。
法规链接
《中华人民共和国合同法》
第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。
第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合同形式掩盖非法目的的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》
第十七条第(二)项 夫或妻因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十一条 房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十五条 房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
第三十六条 房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。



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