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关于一房两卖,两份合同的效力认定

日期:2019-11-26 来源:网 作者:网 阅读:94次 [字体: ] 背景色:        

关于一房两卖,两份合同的效力认定

【法律分析】

一房两卖的行为本身是违反诚实信用原则的。卖主在第一次卖房屋所签的买卖合同符合《合同法》所要求的意思表示真实和内容合法这两个要件时,就应认定该买卖合同已经生效,而不论该房屋是否已办理过户手续。卖主跟第三人所签的再次转卖房屋的合同的效力,则要分情况:(1)第三人是善意第三人,即他并不知道该卖主已经签过买卖房屋的合同了,并且该房屋的转让已经过户了。那么就认定第二份合同有效,该房屋的所有权归第三人。第一次合同的买主只能向买主要求不履行合同的违约赔偿。(2)第三人明知卖主与其他人已经签订合同了,仍然与卖主签订买卖合同,则该合同无效。

【案情简介】

陈先生与刘先生于2017年11月17日签订房屋买卖合同,《合同》约定,陈先生将名下的房屋卖给刘先生,当时陈先生的房屋未办理完产权证,因此双方在合同中注明陈先生房产证办好后立即过户。合同签订后,刘先生将房款115万元交给陈先生,陈先生将房屋交付给刘先生居住使用。2018年2月,刘先生得知该房屋可以办理房产证后,即要求陈先生办理过户手续,但陈先生想反悔,认为房屋涨价了,刘先生应该给加钱,刘先生不同意。此后,陈先生以种种理由拒绝办理过户手续。于是刘先生向人民法院起诉,要求陈先生履行合同,协助刘先生办理过户手处。法院就此案做出判决,判令被告于判决生效后10日内办理房屋的所有权过户手续。因陈先生拒不履行该生效判决,刘先生申请法院强制执行。

法院在强制执行过程中,竟发现陈先生已将房屋以145万元的价格卖给王先生,且王先生已拿到房产证。为此,刘先生又以陈先生、王先生二人为被告,向法院提起诉讼,要求法院确认陈先生与王先生签订的买卖合同无效。法院认为:王先生在知道该房屋已出售给陈先生的情况下,仍与陈先生签订房屋买卖合同。故陈先生与王先生签订的房屋买卖合同无效,陈先生与王先生应将房屋的所有权转移给刘先生。

【案例分析】

刘先生与陈先生签订的房屋买卖合同,是当时双方当事人的真实意思表示,该合同没有违反有关法律规定,是有效合同。虽然当时由于房屋建设方的原因,房屋产权证无法办理,但双方已在合同中约定待房产证办理后立即过户。原告陈先生与被告刘先生签订的房屋买卖合同依法成立并生效后,双方均应依法全面履行各自的合同义务。刘先生在能够办理房屋过户手续后拒不办理过户,反而将房屋出卖给被告王先生,违反了合同义务,也违反了诚实信用原则,而其卖房行为发生在诉讼期间,导致了此后法院生效判决书无法履行,也是一种妨害司法的行为。

【律师提醒】

买卖双方自愿并立有契约,买方交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应责令其补办房屋买卖手续。



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