开发商不具备交付条件交房是否承担逾期违约责任
关于上述问题，司法实践中存在不同观点：
第一种观点认为：“如果购房者直接接收了房屋，应视作购房人放弃了约定的交付条件，因此应以交钥匙之日作为交付之日。"．按照第一种观点，开发商已实际完成了房屋的转移占有，根据《商品房买卖合同解释》，开发商已于约定最后交付日期之前交付了房屋，因此不存在逾期违约的情况。
第二种观点认为，开发商在交付时未经验收合格，应以实际符合交付条件之日作为交付日期，开发商应承担违约责任。按照第二种观点，开发商虽按时交付，但不构成有效交付，交付义务于符合交付条件时完成，开发商仍然要承担逾期违约责任。
我们认为，开发商不能交付经验收合格的房屋，就是指开发商于交付期满前未取得建设行政主管部门核发的《商品房竣工验收备案表》。这又区分为以下两种情形，一是交付期满前，房屋虽不具备交房条件但已交付给购房者使用。二是交付期满后，购房者由于房屋不具备交房条件而拒绝收房。
我们认为，上述两种情况开发商都应承担逾期违约责任。
首先，根据《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给购房者使用。这包含两层意思，一是开发商应按照约定期限将商品房交付使用；二是开发商应交付具备商品房交付条件的房屋。根据上文的分析，也就是交付验收合格的房屋。只有上述两项同时具备，才是房屋的有效交付。而上述两种情形都无法构成房屋的有效交付，都是逾期履行行为，都要承担逾期违约责任。本案中，保利地产虽然能在约定时间内交付房屋，但此时其并不具备商品房交付条件，说明合同的履行义务没有完成，没有在约定时间内全面履行合同义务要承担相应的违约责任。
其次，购房者对房屋的接收不影响开发商在不具备交付条件时交房应承担的违约责任。法律对商品房交付条件的规定是强行性的，任何违反法律法规强行性规定的约定应属无效，针对上述傅某案例，即使傅某在开发商交房时做出了同意收房的意思表示，也不能免除华荣地产对逾期交房违约责任的承担。
最后，开发商应承担的责任属于延期履行责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》以及上海市人民法院的判例，商品房的交付日期在商品房不符合交付条件，但“已实际交付的情况下，如果出卖人能够完成办理房地产权证的，以符合交付条件之日为交付日，不能完成办理房地产权证的，以未交付论。"说明符合交付条件的转移占有日期才是合法有效的“交付日期"，上述两种情形中，合法的“交付日期"都迟于约定的交付日期，因此都属于逾期交付行为，都要承担逾期交付违约责任。
