开发商交付房屋必须经竣工验收合格
【案情介绍】
2010年8月30日，李某与××房地产公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定李某购买位于××县××镇××路××蓝湾（二期）＊号商品房1套，价款292031元。《商品房买卖合同》约定了规划变更、交付条件、逾期交房责任、交接手续、产权登记等相关条文。《商品房买卖合同补充协议》又对合同关于规划、违约责任、交接手续、等方面进行了明确的补充约定但是同签订后，李某按约支付了购房款。但未按合同约定交付维修资金和办证所需相关费用并提供相应资料。
“××蓝湾”小区大部分购房户自2011年10月底起，陆续与××房地产公司办理了房屋交接手续并入住。李某以××房地产公司无竣工验收备案表、缺少规划验收合格证、私自减少绿化面积、改变车位位置等为由，拒绝收房。“××蓝湾”小区与涉案房屋相同地段同类住房的年租金为10000元左右。
律师分析
李某、××房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反我国法律和行政法规的强制性和限制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按合同约定的内容履行各自的义务。
一、关于房屋的交付问题。我们认为，房屋必须经竣工验收合格才能交付使用，出卖人交付房屋既要取得规划行政主管部门对规划设计条件进行验收合格的报告，还要取得工程竣工验收合格报告。××县规划管理局于2012年3月8日出具规划核实验收情况说明，由于该小区为分期修建，按理应当分期验收，但规划合格证只有一个，××房地产公司提供了规划行政主管部门对规划设计条件进行验收合格的情况说明，在整个小区修建完毕后通过了整体验收，于2012年8月13日取得了规划合格证，李某不能以××房地产公司未按约定的交房时间取得规划验收合格证作为拒绝收房的条件，而应当结合该房屋是否经竣工验收合格进行考量。从查明的事实来看，××房地产公司于2012年10月12日才对5#商住楼竣工验收备案，竣工验收合格即符合合同约定交房条件的时间应以此为节点，该时间节点超过了合同约定的交房时间2012年3月30日。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，××房地产公司逾期交房的行为已构成违约，应当依法承担违约责任。但违约金具有补偿和惩罚双重性质，以赔偿非违约方损失为主要功能。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款的规定，××房地产公司逾期交房，给李某造成的损失主要是房屋租金损失，李某主张按已交房款为基数，以每日万分之二计算违约金，该违约金明显偏高，××房地产公司要求予以调整，本院予以支持。结合××房地产公司逾期交房的实际情况，并参照相同地段房屋租金，本院酌情确定逾期交房违约金为10000元。
二、关于李某主张××房地产公司逾期办证承担违约金的问题。我们认为，商品房的权属登记包括房屋产权证登记和国有土地使用权证登记两项内容，房屋出卖人向买受人交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人是出卖人的最基本的义务，但出卖人不是不动产权属登记机关，其办理权属登记的义务应是指提交备案登记的义务，而非实际交付权属证书的义务。出卖人应当按照合同约定的期限将办理产权转移登记的资料提交给办证机关备案则属于履行了相应的协助办证义务。李某、××房地产公司双方在《商品房买卖合同》第十九条产权登记及《商品房买卖合同补充协议》第九条对协助办证进行了约定，按照约定，李某应向××房地产公司提交书面委托书，如不委托××房地产公司代办产权证，××房地产公司不承担代办义务，××房地产公司只有协助办证的义务，并且李某有及时交付相关费用、办理房屋交接手续、及时提供办理产权登记所需的全部手续、资料等义务，在李某未履行以上义务的情况下，××房地产公司按合同约定有权拒绝协助李某办理产权转移的相关手续。由于李某未履行合同约定的义务，导致××房地产公司无法履行协助办证的义务，故李某不能以××房地产公司逾期办证为由，要求××房地产公司承担逾期办证违约金。
关于李某主张××房地产公司私自减少绿化面积、减少车位、改变车位位置、变更容积率而请求赔偿违约金10000元的问题。从查明的事实可以看出，××房地产公司修建的“××蓝湾”小区与××县规划管理局的规划许可和绿地率指标相符。
【相关法律条文】
《中华人民共和国合同法》
第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条第二款 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
