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购房合同的性质判定

日期:2016-10-19 来源:网 作者:网 阅读:241次 [字体: ] 背景色:        

购房合同的性质判定

当合同名称与合同内容不符时,应以合同最终实现的目的来认定合同的性质。

【相关法律风险提示】

【1】为贷款目的抵押或出卖房屋并不为法律所禁止,但以虚假房屋买卖合同骗取银行贷款,符合《合同法》和《民法通则》规定的“以合法形式掩盖非法目的”情形,会导致合同无效甚至承担刑事责任的后果。

【2】借名或借房(抵押担保)为他人贷款提供便利,在实际用资人无法偿贷时,出借人作为合同相对人,负有直接清偿义务。

【3】我国物权制度中并无让与担保制度,学理上通说认为应归于非典型担保的“类物权”,由于涉及到对物权法定原则的遵循,所谓让与担保只能以债权的性质存在。但其仍属于合法的民事权利,仍要受到《民法通则》、《合同法》等民事实体法的保护。房屋买卖合同签订后,虽已办过户手续,但卖方为回赎房屋设定限制出售条款,符合让与担保的法律特征,亦有可能会被认定为名为房屋买卖实为借贷。

【4】以抵押借款方式成立房屋买卖合同关系,易导致法律关系上的争议,应尽量避免买卖双方义务履行的模棱两可表述或设计。因决定合同的本质是当事人的意思表示,而非合同形式,合同性质的重新确认只能通过合同解释而非合同解除进行。为借贷目的而拟定房屋买卖合同,为避免名实不副导致合同效力之争,应尽量回避“流押”、“投资回报”字眼,并最好办理过户,将回赎条款设定为买卖合同的所附条件。

【5】在《合同法》实施前,机关团体未经批准购买私房,为《城市私有房屋管理条例》严格禁止,但其效力在《合同法》实施后得到补正。过户手续的办理仍有促成履行的必要。

【6】以长期租赁的形式实现买卖合同的目的,存在产权未过户的最大风险,买受人应对此有充分估量。



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