关于二手房买卖中违约金或损失赔偿的计算方法
由于房价的不稳定性等因素，二手房的出卖方或购买方在签订《房屋买卖合同》后反悔的情形时常发生。一方的违约行为不免将会给另一方带来损失，守约的一方此时可向违约方主张支付违约金或损失赔偿，我国现行法律中对于具体主张数额的计算方法也进行了明确的规定。
在法律实务过程中，根据违约金或损失赔偿的计算方法是否在《房屋买卖合同》中进行了约定可分为两种不同的情形。
一、《房屋买卖合同》中已对违约金或损失赔偿的计算进行了约定的情形
《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。由此可见，虽然合同中对于违约金或损失赔偿进行了约定，但若该约定与所实际造成的损失不符时，可以实际损失为基准对已经约定的违约金及损失赔偿的数额主张相应的增加或减少。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）中第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。上述法条对于增加后的违约金以及合同中所约定违约金的上限分别进行的规定，即主张增加后的违约金数额的最高限为实际损失额，合同中约定的违约金的上限为实际损失的百分之三十。
二、《房屋买卖合同》中未对违约金或损失赔偿的计算进行约定的情形
《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”若二手房买卖双方未就违约金或损失赔偿的计算进行约定时，守约方仍旧可以根据自身实际损失赔偿额进行主张，其中损失包括由于对方的违约行为所造成的损失以及合同正常履行后可获得的利益。
除此之外，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条中对于卖方向买方主张违约损失的计算由进行了解释，即“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”
综上，当合同中对于违约金或损失赔偿进行了约定时，二手房买卖双方中的任何一方仍旧可以实际损失金额为标准向法院或仲裁机构主张增加或减少约定违约金的数额。当合同中对于违约金或损失赔偿未进行约定时，若买受人为守约方时可直接以实际损失额进行主张，若守约方为出卖人时，则可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算违约金。
律师建议：基于以上法条可知，我国立法者对于违约金或损失赔偿计算的态度是以因违约造成的实际损失为计算原则。由此可见，当二手房买卖中一方违约时，无论合同中对于违约金或损失赔偿是否进行了约定，也无论守约方是二手房的买受人还是出卖人，均可以实际损失作为基准进行衡量与计算。
