买二手房如何避免卖方恶意违约？
据不完全统计,合肥市包河区法院今年1月至3月共有房屋买卖合同纠纷276件,是去年同期案件数量的3倍左右。合肥市蜀山区法院今年1月至3月与去年同期相比,房屋买卖合同纠纷收案量也翻了一番。近四个月来,合肥庐阳区法院仅民一庭就收案18件,较去年同期上涨260%。其中14件是因为近期合肥房价呈井喷式上涨致卖方毁约。那么作为购房者，就只能看着卖家毁约，而无法应对吗？
专家评论：诚实信用是原则，法律未赋予恶意违约解除权
在现有房价大幅上涨的情况下,出卖方会意识到其违约成本远低于违约后的既得利益,甚至错误地以为只要支付双倍定金,或者违约金,就能解除合同,然后就该房产另行出售,以获得高房价、高收入。正是出卖方出于这种趋利避害的考虑,才导致目前房屋买卖合同纠纷案件的频发。但这种故意违约的行为,是完全背离我国合同法第六条所规定的“诚实信用”这一基本准则的。
“诚实信用原则在现代法治社会中被誉为民商事领域的‘帝王条款’。它的基本要求就是当事人在市场活动中应讲信用,恪守诺言,诚实不欺,在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益,要求民事主体在民事活动中维持双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。”郭振说,因此对于出卖方故意违约,并要求解除合同的行为并不受法律保护,合同法也未赋予这种恶意违约方享有解除权。
中国法学会会员、安徽省委党校省情研究中心法学博士方堃也同样指出,民法通则与合同法将诚实信用规定为一项基本法律原则。二手房的交易由于买卖双方信息不对称、过户时间长、手续琐碎等本身就存在一定风险,对卖家而言,其表现为买方迟延付款、不能付款等;而买方的风险则更大:卖方未按约交房、不协助过户登记、一房二卖、不迁户口等都是常见的风险,而这些风险往往存在于肆意违约的不诚信行为之中。
重点来了：法官、律师支大招预防纠纷
在法律界人士看来,近期多发的二手房交易违约行为既是当前房市剧烈波动的直接反映,也直接关系着二手房交易的法律与制度的完善性。
庐阳区法院民一庭法官：在处理二手房买卖纠纷案存在诸多难点,如若买方要求继续履行合同,那么在买方仅支付部分房款的情况下如何操作,特别是卖方如果还有银行按揭贷款尚未清偿完毕的情况下,如何继续履行合同;若买方要求解除合同、赔偿损失,那么损失如何确定,特别是最近房价上涨如此迅猛,在买方仅支付少量定金的情况下,能否主张十几万甚至几十万的房价差价损失?对于这些问题,法官建议,买卖双方在签订二手房买卖合同时应明确约定违约责任及赔偿损失的计算方式,增加违约成本,促进诚信交易。
结合审判实践,蜀山区法院民三庭副庭长李立定给购房者支招：“购房者在购买二手房时首先要注意房屋手续是否齐全,房屋产权是否明晰,避免因售房者无权或擅自处分房屋所带来的风险;其次要注意交易房屋是否在租,因为包括我国在内的大部分国家均认可‘买卖不破租赁’,也就是说,房屋买卖合同不能对抗先成立的租赁合同;最后要在签订合同时明确约定,对合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等一些细节问题全面考虑并约定清楚。”
他还提醒,购房者在通过中介公司购房时,应事先对需签字的文件内容进行全面审核及了解,并且在获悉相关房源信息后,不应为逃避中介服务费而“跳单”。若认为中介公司收取的中介服务费过高,可与中介公司或经纪人进行协商,切勿“私下成交”,否则将承担支付违约金的法律后果。
对于善意买受人,又该如何避免卖方恶意违约?
律师认为,可以在购房合同或补充条款中明确约定,如出卖方拒不办理过户,或者因出卖方导致合同无法履行,除向买受人返还全部购房款外,出卖方仍需按照合同解除时的房屋已增值价格赔偿给买受人。若是买受人不愿解除合同,应及时向法院申请诉前保全涉案房产,同时提起诉讼,要求继续履行合同,如无法诉前保全,则应申请诉讼保全,以防止出卖人恶意转移房产,或者将涉案房产“一物二卖”,提前将所有权转登记在善意第三方名下。否则一旦出现上述情况,而购房合同又未能完善约定出卖人的实际损失包含哪些部分,或者买受人主张损失的证据不足,则会出现司法不予采信的可能。
当前违约行为之所以呈多发态势,也暴露了法律和制度对于违约处置不够,毁约成本太低等现实问题。对此,有必要实行惩罚性赔偿原则,通过提升违约成本等手段,使得买卖双方不得随意违约。
