关于二手房买卖中户籍迁入迁出的司法处理
一、二手房买卖中，关于户籍迁入迁出的司法处理
由于户籍的迁入迁出属于公安机关的行政管理范畴，不属于司法调整事项，因此，对于买受人诉请要求出卖人或者原户籍人迁出户籍的，无论房屋买卖合同中是否对此作出约定，法院均不会受理，已经受理的，裁定驳回起诉。但是，对于学区房买受人，其购房的主要目的可能因此无法实现，因此，通常情况下，为促使出卖人尽快履行户口迁出的义务，可在合同中对此约定违约责任，违约损害赔偿可以作为民事案件受理。2004年《上海市高级人民法院民一庭民事法律适用问答》对此有明确规定，“买方要求卖方实际履行约定，将户口迁出并将自己户口迁入的，法院可以告知该当事人，违约损害赔偿可以作为民事案件受理，但户口迁移问题属于行政管理问题，不属于民事案件受理范围，法院也无权作出此类民事判决，故该请求判决继续履行的主张属于依照法律规定法院不能强制当事人继续履行的事项。当事人坚持迁移户口的主张的，裁定不予受理或者驳回起诉。”
司法实践关于户籍纠纷的案例，多以请求违约金作为救济方式，比如：
（2015）三中民终字第12181号案例，北京市第三中级人民法院判决房屋出卖人按照每日30元标准支付违约金，自判决生效日至户籍迁出日；
（2015）大民初字第8580号案例，北京市大兴区人民法院判决房屋出卖人支付违约金两万元；
（2015）密民初字第06545号案例，北京市密云县人民法院判决驳回房屋买受人要求出卖人迁出户籍的诉讼请求，判决出卖人支付违约金一万元……
二、二手房买卖中，关于户籍迁入迁出的注意事项
（一）调查核实交易房屋的落户情况
以防止纠纷发生，在签订房屋买卖合同前，建议交易双方亲自到房屋所在地的派出所核实房屋落户情况。这样，买受人能够了解房屋落户的真实情况，包括落户的人数、人员，及其与出卖人的关系，从而对户籍迁出情况有所预期。
（二）出卖人应对户籍迁出有所准备
为避免诉累，出卖人在签订房屋买卖合同前，应做好户籍迁出准备。比如，了解迁出地、迁入地的户籍政策，是否存在迁移障碍，预估迁移所需时间。
（三）明确约定户籍迁移条款及相应违约责任
1.明确约定户籍迁出时间。为保障买受人的利益，建议在支付大部分房款之前，要求出卖人将户口迁出；
2.明确户籍逾期迁出的违约责任，为促使买受人尽快迁出户籍，建议以每逾期一日支付一定比例/数额违约金的方式，并且达到一定的时间后，一方可解除合同；
3.若是通过中介机构达成的交易，建议将中介机构承诺上学名额的事项落实在协议当中。
