5月起按11%征增值税、二手房虚报网签价格或将吃亏
18日,财政部官网发布消息,5月开始“营改增”,房地产行业将按11%的税率征收增值税。与老百姓关系最密切的要数二手房了,虽然尚未出台实施细则,省城市场也未见明显波动,不过一些市民非常关注这一政策将带来哪些影响。买房光看“证满两年”还有用吗?当年几万块买的房改房,如今价值百万,增值不少,税咋收?原来买二手房网签时故意压低成交价,再卖会吃亏吗?
现在“证满两年”免税，营改增后是否优惠
济南市民高先生正考虑换房子,准备买套大点的二手房。“5月开始营改增,税到底多了还是少了?”现在中介给他推荐房源时,都把“证满两年”作为一个关键要素。因为按现行税收政策,房产证满两年的话,交易时免缴5.6%的营业税(含附加税)。对大户型来说,这笔税不是个小数。因此,在挑选房源时,高先生更倾向于“证过两年”的“免税房”。
从5月开始,营业税就要取消,改增值税。高先生表示,按他的理解,这是针对房子增值部分征税,买房只看证满几年恐怕不行了。“增值税有没有满两年免征这回事?”
按今年两会期间国家税务总局局长王军的说法,“营改增”的改革方向和本意是减轻税负。3月18日,财政部官方网站发布消息,在明确新增试点行业的原营业税优惠政策原则上予以延续,对老合同、老项目及特定行业采取过渡性措施,确保全面推开营改增试点后,总体上实现所有行业全面减税、绝大部分企业税负有不同程度降低的政策效果。
据此,业内人士认为，二手房交易营改增之后,延续证满两年免征的优惠政策是大概率事件。
房改房增值近百万 税负是否增加
高先生说,自己现在住的是房改房,当年房改花了几万块,由于地段好,现在卖的话起码能值100多万。“要是按增值部分缴税,我这种房子岂不是最亏了?”而且由于历史遗留问题,他的房子虽住20多年,但刚拿到房产证。
济南一中介负责人介绍,在实际交易中,有些房源可能会受影响。像高先生这种住了几十年才拿到房产证的情况也常遇到,济南地税部门对这种新办证的房改房,在征收营业税时,允许用当年的统一购房收据来证明实际持有时间,以实现减免优惠。但改增值税后,具体怎么办尚不得知,如果按房地产行业11%的增值税税率征税,肯定是笔大支出。
“济南房价一直稳定增长,房龄越大的房源增值越大。如果单纯按增值部分缴税,不考虑持有年限减免因素,对老房子将是一大利空。按以往经验,个人房产交易税负增加,房东必然抬高房价转嫁给买家。”该负责人称,如果继续满两年免征增值税,则不存在这个问题。
虚报网签价格或将吃亏
准备卖房的市民胡先生看到营改增的消息后,不免叫苦:“我的房子别看网签成交价才40万,其实花了70万。几年前为少缴税,故意在网签时填低一些。如果按增值多少缴税,再转手就要吃亏了。一下虚增30万呢!”
一中介交易员李先生透露,目前为省税，二手房交易双方在网签时刻意压低成交价早已不是秘密。“我上周刚办完一个,历下区一套二手房,实际成交价120多万,但网签时,双方一致同意填报80万。因为征税是以网签价格为基数,这样能帮买家少缴税,包括契税,甚至个税、营业税。”
“营改增”后,这种现象或被改变。二手房买卖没发票,税务部门计算房产增值多少,很可能按网签系统中的报价。一套房子买时压低价格,将来再卖时,增值额“虚增”几十万,将按11%的税率缴纳增值税。买时省了几千块税,卖时可能增加好几万元税。虚报网签价格将失去意义,甚至得不偿失。
济南二手房市场还没现明显波动
2013年“新国五条”出台时,传闻二手房转让按增值额的20%缴个人所得税,加税猜测在短期内掀起一波交易高潮,济南市二手房市场突然爆棚。随着后来细则出台恐慌消失,市场才恢复平静。这次“营改增”,是否会复制“20%个税”的行情?
20日,记者从链家、21世纪等多家中介了解到,虽然已敲定5月开始“营改增”,但二手房市场并未出现明显波动。目前二手房买卖的税费支出一般都由买家承担,因此,对业主影响不大,至于对买家的影响,则要看具体政策细则和具体操作。“一切都处于不确定状态,买卖双方都不会着急。”济南链家一工作人员表示,有的已成交客户催促抓紧过户,避免夜长梦多,防止政策出现变动。
业内认为,按实际增值多少缴增值税,相比以前按售价和持有年限征营业税,更公平合理,在交易中赚得多就得多缴税。营改增将有利于二手房交易和流通。
作者：赵国陆
