二手房买卖纠纷中善意取得的判断标准
对于普通市民来说，买房子是件生活中的大事，必须慎之又慎，尤其是对于个人之间交易的二手房买卖。然而有些交易风险实在让人防不胜防，比如出卖人虽然是不动产登记簿上的名义所有权人，但由于登记错误等原因，其实际上并没有处分或单独处分房屋的权利，而该出卖人以自己的名义出售房屋后，房屋原权利人往往会起诉到法院，要求确认房屋买卖合同无效并追回房屋。这种情况下，买受人是否能够保住买来的房子？这就要看其是否符合不动产的善意取得。
什么是不动产的善意取得？根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中认为对该条法律在适用上应作如下理解：（1）房屋善意取得中“善意”的判断标准：买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即推定买受人为善意，但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误或者登记簿中存在异议登记的除外。房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任。（2）“以合理的价格转让”是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款。（3）房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件。房屋已经办理转移登记但尚未交付的不影响善意取得的构成，但该事实可以作为判断买受人是否构成善意的因素之一。
案例一：
杨先生于2011年去世后，留下遗产房屋三居室一套，其妻子、子女作为继承人去海淀区房屋管理局办理产权过户手续的过程中，经查询发现，2010年7月20日，程先生持伪造的委托书公证代杨先生（出卖人）与刘先生（买受人）签订买卖合同，并于当日办理过户手续。后2010年9月28日刘先生又将房屋过户至李先生名下。上述两份买卖合同均已经法院生效判决认定无效。但是在刘先生与李先生买卖合同被确认无效案公告送达期间，2013年3月6日李先生与骆女士签订存量房屋买卖合同，第二天即将涉案房屋从李先生名下过户至骆女士名下。杨先生的继承人起诉要求确认李先生与骆女士之间的房屋买卖合同无效，骆女士抗辩称自己取得房屋属于物权法的善意取得，是合法的民事法律行为。法院查明，合同显示骆女士从李先生处购买房屋价格显著低于市场价格，涉案房屋一直由杨先生的继承人实际占有使用控制，且骆女士也从未到涉案房屋实地查看。最终法院判决支持了杨先生继承人要求确认合同无效的诉讼请求。
在本案中，买受人骆女士所持善意取得房屋的主张并未得到法院的支持，理由如下：依照生效的民事判决，已确认诉争房屋最初自杨先生名下转移到刘先生名下、自刘先生名下又转移至李先生名下均为无效。据此，李先生与骆女士签订房屋买卖合同的依据已不存在，其通过房屋买卖的形式将房屋转移给骆女士，系无权处分行为。骆女士主张其系善意取得，但李先生和骆女士的房屋买卖合同种约定的房屋价格显著低于市场价格，涉案房屋也一直由杨先生的继承人实际占有使用控制，骆女士也从未到涉案房屋实地查看，并在第一天签订合同、第二天即完成过户手续，显然不符合善意取得的构成要件中的“善意”和“以合理价格转让”两项。故法院对于骆女士所持其取得房屋属于善意取得的主张不予采信，骆女士虽然已经办理了过户手续，最终也无法保住房子。
案例二：
赵女士与何先生1989年结婚，2013年经法院判决离婚。2006年双方购买房屋一套，登记在何先生名下。2009年1月10日，何先生与邹先生签订房屋买卖协议，将前述房屋以总价格130万元出售给邹先生，双方于2009年2月20日办理了房屋产权过户手续，在房屋登记询问笔录中，就“申请登记房屋是否为共有房屋（包括夫妻共有）”的问题，何先生的回答是“否”。过户当日双方还签订房屋租赁协议书，约定邹先生将该房屋以年租金1万元出租给何先生使用，租赁期限为2年。邹先生称在签订房屋买卖协议前何先生告知其涉案房屋系何先生与赵女士的夫妻共同财产，在签订房屋买卖协议时何先生向其出示了赵女士的身份证及委托书，故其认为何先生是经过赵女士的授权出售房屋的。何先生称委托书上赵女士的名字是其签的而不是赵女士本人签字，但其未将该情况告知邹先生。赵女士在得知何先生卖房后，以何先生与邹先生恶意串通、房屋交易价格远低于当时的市场价格为由起诉至法院要求确认该买卖合同无效。邹先生答辩认为自己在购买房屋时主观上没有过错，且以合理的市场价格购买并已办理过户，属于善意取得。诉讼中，经赵女士申请，法院委托评估机构对涉案房屋在2009年1月10日的市场价格进行鉴定，确定房地产公开市场总价220万元。最终法院判决何先生与邹先生签订的买卖合同无效。
关于邹先生购买房屋是否构成善意取得，法院有如下分析：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，夫或妻对夫妻共同财产做重要处理决定，应当平等协商，取得一致意见。夫或妻一方擅自处分夫妻共同财产的，构成无权处分。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，涉案房屋虽然登记在何先生名下，但该房屋属于赵女士与何先生的夫妻共同财产。现无任何证据显示何先生出售房屋征得了赵女士的同意或是事后取得赵女士的追认，故何先生将房屋出售给邹先生，侵犯了赵女士的合法权益，构成无权处分。在此情况下，确认何先生与邹先生之间的买卖合同是否有效应当审查邹先生取得房屋是否属于善意取得。
第一，根据邹先生与何先生的陈述，邹先生在与何先生签订房屋买卖协议前即已知道涉案房屋系何先生与赵女士的夫妻共同财产，为了保证交易安全，邹先生应当要求赵女士在房屋买卖合同上签字。如果是何先生代理赵女士处理房屋买卖的相关事宜，邹先生应当要求何先生出具经公证机关公证的委托书，事实上邹先生没有尽到应尽的简单的审查义务，法院不能认定邹先生在主观上构成善意。第二，经评估房屋在邹先生与何先生签订房屋买卖协议时的公开市场总价为220万元。诉讼中邹先生与何先生称房屋实际交易价格为150万元，另外20万元是从何先生应支付给邹先生的房屋租金中折抵，但二人提供的房屋租赁协议显示的房屋年租金仅为1万元，邹先生与何先生的陈述前后矛盾，故法院认定交易价格为130万元。无论交易价格是130万元或是150万元都远远低于市场价格，故法院认定邹先生并非以合理的市场价格受让涉案房屋。
综上所述，邹先生主观上缺乏善意，客观上未能以合理的市场价格取得801号房屋，故法院确认其与何先生签订的房屋买卖合同无效。
案例三：
李先生与于女士于1991年12月1日登记结婚。2005年，李先生与于女士共同出资45万元购买了三居室楼房一套，所有权人登记为于女士。2007年9月，李先生向法院起诉要求与于女士离婚，后被驳回。2007年12月，于女士在李先生不知情的情况下将上述房屋出卖给刘先生，房屋网签价款45.2万元，双方另行订立了一份价款为92万元的房屋买卖合同，刘先生于2007年12月6日给付于女士房款92万元，并办理了房屋所有权转移登记。2008年2月，李先生以于女士擅自将夫妻共有房屋售予刘先生属无权处分为由诉至法院，要求判决于女士与刘先生签订的房屋买卖合同无效。法院查明，刘先生通过房屋经纪机构购买登记在于女士名下的诉争房屋时，于女士与刘先生签订房屋买卖合同时，于女士向刘先生出示了于女士和李先生的结婚证、身份证和户口本原件，以及有李先生签字的同意出售证明。于女士表示该同意出售证明上李先生的签名为于女士代签，其卖房并未征得李先生的同意。本案最终审理结果是法院判决驳回了李先生要求确认合同无效的诉讼请求。
本案与前案看似案情相近，为何裁判结果不一样？这还要从善意取得的构成要件上分析。首先，刘先生通过房屋经纪机构居间服务购买诉争房屋，其与于女士夫妇并无亲密关系，刘先生审查了于女士出示的有李先生签字的同意出售证明，尽管庭审中于女士表示该签字为其本人代签，但结合于女士同时出具的夫妻二人身份证、结婚证、户口本原件等相关证件，以及交易是在专业房产经纪机构的居间服务下进行，仍可认定刘先生尽到了审慎的查询义务，刘先生有足够的理由相信于女士对诉争房屋有处分权。其次，双方网签合同约定房屋价款为45.2万元，但双方实际履行的合同价款为92万元。实践中有很多这种为少交房屋交易税费而签订两份合同的行为，这属于我国税收以及房屋登记审查制度中的管理缺陷，但并不影响实际履行的买卖合同的效力。参照“合同法解释二”第19条的规定，若转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价，而本案实际履行价格并不属于明显不合理的低价。最后，刘先生已经办理了房屋所有权转移登记。结合以上事实，法院认定刘先生符合物权法中规定的第三人善意取得不动产所有权的三个基本条件，可善意取得诉争房屋所有权。（注：本案详见北京市高级法院研究室《第三人善意取得房屋所有权的认定与构成》一文；本案发生在合同法解释三实施前）
从上面的案例可以看出，法律既保护诚实信用的交易者，也保护受到受到恶意串通行为侵害的权利人。对于二手房购房人而言，要想规避交易风险，应当注意以下几点：一、诚信交易，不要为贪图便宜或其他目的而签订明知会损害他人利益的买卖合同；二、审慎交易，签订二手房买卖合同前购房人务必核实房主身份证明、房屋权属证明，询问房屋共有情况，尤其是房主婚姻状况及其配偶对交易是否知情并同意，尽量去交易房屋处实地看房并了解房屋的占有使用情况；三、寻求专业服务，对于缺乏经验的购房人来说，可以选择一家信誉良好的中介机构提供居间服务，借助中介机构丰富的交易经验和较为便利的信息查询条件，可以大大降低交易风险，一旦发生纠纷也更容易获取有利证据。
