能否主张开发商与第三人签订的商品房预售合同无效？
作者：王雅玮
问：法官您好，我于2009年5月22日与开发商签订了商品房预售合同，合同签订后，我依照约定支付了全部房价款80万元。后，第三人于某向开发商承诺愿意以90万元的价格预购该房，开发商此时以我与其签订的房屋预售合同未进行预告登记为由，强行解除了与陈某签订的商品房预售合同，并退还了我全部购房款，开发商将该房屋转让给张某并办理了预告登记。请问，我是否可以向法院提起诉讼，要求法院判决开发商与于某签订的商品房预售合同无效，并由开发商承担违约责任。
答：我国法律对房屋等不动产买卖实行登记备案制度，在同一不动产房屋存在“一房数卖”的情况下，经预告登记的预售房屋买卖合同其效力优先于在先成立但未经预告登记的房屋买卖合同。因此，房屋买卖合同签订后，未经预告登记的房屋预售合同不具有对抗第三人的效力。所以，您不能主张他们之间的合同无效。但可以主张让开发商承担违约责任，理由如下：
房屋预售合同经双方意思表示一致而成立，由于合同并未约定以办理登记备案手续为房屋预售合同生效条件，双方签订的房屋预售合同一经成立就有效，任何一方不得单方面基础，否则将承担违约责任。因此，开发商的根本违约导致您购买房屋的目的不能实现，您可以依据合同法的规定，要求开发商承担违约责任。
