商品房买卖维权对策选择
案例回放：
市民严先生在今年3月份，得知某开发商有市中心小户型出售，便跑去看房，看过几次后他都没有拿定主意。就在严先生犹豫不决的时候，一名售楼小姐告诉他，可以先将定金交了，不要的时候再退回来。在肯定了售楼小姐的承诺后，严先生交了1万元定金。过后不久，严先生对所选的房子不满意去退定金时，却被开发商告知他无权退回已交的定金。
专家支招：
《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。严先生拥有售楼员的口头承诺担保，同样具备法律效力。
对策2
精装房先验房后签协议
案例回放：
夏小姐最近在河东区某大型楼盘买了一套带精装修的房子，开始觉得大开发商的装修应该信得过，不过后来也听说该开发商的房子出现过装修问题，并打了官司，精装修的房子全部都被“包”了起来。如何才能科学验房？如果验房环节出现问题，如何维护业主权益？
专家支招：
精装房一定需要仔细验房之后再签协议。一般说来，严防重点如下：
1.门窗：用手按门窗套不应有空洞和软弹的感觉，看直角接合部是否严密，不上锁是否会自动关上或打开。2.墙壁：环视墙身或用手触摸，便可看出墙面是否平整洁净、油漆功夫如何。3.地板：看看地板是否起翘，听听地板是否空心，留意地板有无明显的缝隙和不平整。4.卫生间：在浴缸里放半缸水浸过夜，隔天便知浴缸会否渗水及是否出水顺畅；与楼上业主商议，用同样方法，便知天花板会否渗水。5.厨房：应验清楚厨具是否有崩裂、刮花、搪瓷脱落等情况，橱柜柜门是否开闭自如，螺丝有无脱落。6.电路：应留意单位内的电路有无更改，电路容量是否足以负荷电器设备，墙上的电源面板是否足够，位置是否合理，厨、卫的电源是否安全。
对策3
面积缩水开发商多出少补
案例回放：
沈女士去年年底在验房时发现房屋勘探测量局出示的公摊面积详细材料中，本来不应该算入公摊面积的地下室和自行车库都算入到公摊面积中。据业主初步计算，这样就使每户业主多摊了5~6平方米的面积。
专家支招：
律师指出，商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积；套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。如果您在验房时发现实际面积与合同面积发生误差且合同未作约定的，根据《商品房销售管理办法》规定，面积误差比绝对值在3%以内含3%的，据实结算房价款；超出3%时，买房人有权退房。所以提醒各位买房人，对此一定要就建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积加以详细约定，并写明相对应的违约责任。
对策4
小心迟到的房产证
务必约定办理时间
案例回放：
吴先生和王小姐是一对新婚夫妇，于2007年购买了一套房子，去年吴先生拿到新房钥匙，搬进了自己温馨的小家。小两口在收房时就交纳了办理房产证的费用，可是至今房产证依然没有办理下来，这让小两口心里很不踏实。
专家支招：
业主迟迟拿不到房产证，有以下几种原因。一是开发商在建设施工过程中擅自变更设计规划，导致工程验收不合格，影响房产证办理。二是在房屋竣工后，开发商因拖欠工程款或未达到设计要求等，主体竣工验收备案手续不能办理。三是由于开发商拖欠应缴纳的税费，导致房产证无法办理。律师指出，根据《物权法》的相关规定，房产证是由业主办理，开发商只是起到协助的作用。另外，在双方签订的购房合同中一定要约定房产证办理时间，若开发商违约，业主有权解除合同，同时开发商需向业主赔付约定的违约金。
对策5
广告说得再好
配套设施写进合同
案例回放：
张先生于2009年购买了某小区商品房一套，开发商在印制的楼书以及媒体上发布的广告中均称，小区内建有游泳池、公园等配套设施。然而，张先生入住后发现原先开发商所承诺建设的配套设施却迟迟没有投入建设。张先生及其他业主多次与开发商协调，依然没有结果。
专家支招：
期房很多配套都是在入住之后才能体现出来。律师提示购房者在签订正式合同时务必加入关于配套设施交付的条款并明确有关细节。验房时，对于小区的整体规划也要仔细查看是否符合合同约定，如同期建设的车库、会所、景观园林等，其中也包括整个小区的外墙面颜色与用材是否与开发商的售房承诺一致。如有较大出入，购房者可依《民法通则》和《消费者权益保护法》向开发商索赔，或去工商局进行投诉。
对策6
开发商随意改规划
业主集体维权
案例回放：
本市西青区一个楼盘原本是一个高档别墅社区，一期业主已经入住。但最近他们惊讶地发现，开发商当初承诺的绿地、人工湖、公共会所等大部分地区忽然变成了建筑用地。这就意味着社区绿化和容积率都发生了质的变化。
专家支招：
针对开发商“先斩后奏”的情况，业主们首先可以向当地的执法大队举报。执法大队将要求开发商出示在建工程的规划证和施工许可证，一般情况下，开发商后期匆忙上马的工程是没有这两项证件的。那么，执法大队有权力给予开发商停工通知。若开发商对执法大队的停工通知置若罔闻，那么业主只有拿起法律武器维权，成立维权小组提起集体诉讼，将官司打下去。
对策7
申请贷款前
不要动用公积金
案例回放：
小张毕业6年了，省吃俭用凑够30万元首付买了套地段较好的二手房，交完首付便去公积金中心办理了公积金支取手续，想着用公积金里的钱来装修。他当时将公积金账户的钱转存到了银行卡里，但未支取现金。过了一段时间，他想办理公积金贷款，却发现贷款额度为零，十分焦急和疑惑的他赶快去公积金中心咨询。
专家支招：
如果公积金账户中的钱全部划转到个人的公积金支取卡上，说明已经办理完个人公积金支取手续。若购房者想用公积金应急，那么切忌将公积金全部支取。购房支取为部分支取，正常汇交的缴存人支取后，账户内应保留一个月的汇交额，并不为零，办理购房支取也就不影响公积金贷款的申办了。
对策8
车库归属要明确
切忌轻信口头承诺
案例回放：
河西区的王先生介绍，当初购房的时候，开发商承诺免费提供停车位，而且所有宣传材料上关于车位的说法没有提到付费。而现在住进小区一年，开发商却要求王先生这些有车的业主高价买车位，否则就装地锁。业主们与开发商近日争执不断，一直没有好的解决办法。
专家支招：
以上案例说明开发商玩起了含糊不清的伎俩，双方在签订购买合同时未明确业主车库的销售价格，从而给业主设下了价格陷阱。而大多数开发商都在买卖合同中将车位、车库约定是自己的财产，开发商理所当然便有了出售的权利。业主在签订合同前一定要看清楚合同，不要轻易相信开发商的话以及售楼员的甜言蜜语，否则，事后业主只能自己吃哑巴亏。
对策9
房屋维修与修缮
物业有责任
案例回放：
刘先生在入住新房的一个月后，家里突然发生了自来水管线爆裂，他在第一时间跟物业联系，但是物业管理部门迟迟不来。结果王先生只能自己维修。王先生原本入住房屋后交过维修基金，但当维修问题真的出现的时候，物业到底应该承担什么样的责任呢？
专家支招：
房屋自然损坏或因自然原因造成的损坏，其修缮由物业管理企业负责；因用户使用不当、私自拆改、超负荷过失引起的损坏，由用户赔修；用户提出的特殊修缮要求，经物业管理企业同意后，其费用由用户自理；市政污水管道及处理装置，进户水表、电表之外的管道或线路，煤气管道及灶具，人防设施等的修缮，由各专业管理部门负责。每个小区都有维修基金，主要用来进行社区公共部位的维护与修理，如动用维修基金，必先经业主委员会批准，并提交相关管理部门审核，批准后才可使用。
