案例：村民老张只有一个儿子，儿子大学毕业后，留在了城市工作，户口迁移至该城市。老张和老伴儿一直生活在农村，直至因病去世。留下农房一套和财产若干。在继承遗产时，其儿子得知，按有关法律法规规定，农村宅基地只能由本村村民拥有和使用，而他的户口早已从村里迁出，父亲遗留下来的农房究竟应如何处理，如果可以继承，将来他的孩子是否同样可以继承。
随着计划生育政策的深入，城市化进程的加快，本案中的情形在农村出现的越来越多，也比较有代表性，且随着农民法律意识提高，保护财产意识加强，更多的人也在考虑这个问题。因此，这是我们房屋登记部门和土地登记部门应当积极应对、妥善处理的一个问题。
而如何解决这个问题，现在各地的做法各不相同：有的地方只要是孩子继承的，无论农房的所有权还是宅基地的使用权均给予办理继承；有的地方在农房登记时按照先地后房的原则，只有取得集体土地使用权证书后，方给予办理农房的过户手续，对于因继承而取得房屋所有权的等级也遵照这个程序；有的地方根本不予办理，理由是城镇户口居民取得农村宅基地上的房产，与仕地管理渤及相关法律、法规相悖。
笔者认为以上几种做法都有失妥当。在此，仅对以该案例为代表的情形进行分析探讨。
一、农村的房屋可否继承，与继承人户口状况的联系
根据《继承法》第3条“公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：(一)公民的收入；(二)公民的房屋、储蓄和生活用品……”，由此可见，公民房屋属于公民死亡时遗留的合法遗产，当然可以继承。以此类推，无论继承人户口状况如何，在被继承人去世后可以继承该房屋。《房屋登记办法》第 87条“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理”。继承就应属于“法律、法规另有规定”所包含的情况。
因此，笔者认为：不论是农村村民，还是城镇户口的居民，都可以按照《继承法》的规定享有继承权，对于房产而言，即应办理房产继承的所有权转移登记。
二、宅基地的使用权可否因继承取得，与户口状况的联系
城镇户口的居民在继承农村房屋时，还要受到《土地管理法》的限制。城镇居民继承了农村宅基地上的房屋，而对支撑此房屋的宅基地使用权又该如何处理呢?
《土地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。所以说，宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的用于修建住宅的集体建设用地，农民无需缴纳任何土地费用即可取得，宅基地的取得与农民的身份是分不开的。
对于民房及宅基地使用权的继承问题，司法实践中通常分情况处理：如果继承人是本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋及其宅基地；如果不符合申请条件的，则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的，如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。继承人如果是城市居民，比照上述不符合宅基地申请条件的情形处理。也就是说，按照法律规定的“地随房走”的原则，城市居民可以基于取得的房屋所有权而继续使用宅基地，但是不得进行翻建、改建、扩建等。直到房屋出售或灭失后，房地的权利归于统一。
综观有关集体土地管理的若干政策，包括：《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发[2007]71号)，都禁止城镇居民到农村购买宅基地，禁止农民的住宅向城镇居民出售，禁止占用农民集体土地建设住宅等。继承的发生是与继承人主观意志无关的客观事件，并不是当事入主动购买或主动申请宅基地修建住宅。
因此，继承宅基地的使用权并不属于规定中所明令禁止的范畴，在实践中，尝试为因继承而取得房屋所有权这种特殊的转移房产行为发放宅基地使用权证，并不与法律法规相抵触。
但同时应该注意到：如因继承而取得了宅基地使用权，最终结果可能是同一村民享有两处以上的宅基地或城镇户口居民享有了宅基地的使用权，该宅基地的使用权不能完全等同于正常宅基地的使用权，所以必须对其使用权加以限制。参考我国司法实践中通常的处理情况：如果继承人是本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋及其宅基地，其宅基地使用权等同于正常宅基地的使用权；如果继承人不是本集体经济组织的成员或虽是本集体经济组织成员但原先已使用了宅基地的，可在依法继承后，将该房屋转让给本村符合条件的村民，如不转让，则该宅基地上的房屋不得翻建、改建、扩建，待房屋处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。
由此可见，在不违背政策的前提下，化解农村房屋继承上的一系列问题，解决在继承过程中产生的房地不统一冲突，解决登记程序中过程不完善的问题，切实保护人民群众的权利，是可以实现的。
