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房产继承 >> 房产继承常识

关于公产房使用权转让、继承问题的法律适用

日期:2021-04-08 来源:— 作者:— 阅读:52次 [字体: ] 背景色:        

关于公产房使用权转让、继承问题的法律适用

公产房系我国计划经济体制下的特有产物,房屋取得方式多为行政机关、国有企业、事业单位为解决职工住房问题进行的福利分配,而取得这些房屋的居民须按规定缴纳租金,成为公产房的实际使用权人。因公产房的使用权人对房屋不享有处分权,但客观上公产房确实存在市场交易价值。

一 、公产房使用权的转让

实践中各地法院对于公产房使用权转让合同的效力问题意见比较一致。

在公产房使用权转让合同不违反法律、行政法规的强制性规定,不具有其他可能导致合同无效的情形时,通常认定转让合同有效,各方均应当按合同约定的内容履行各自的义务。但公产房使用权转让流程各地仍有区别,实际操作时应按照当地有关公产房承租权变更的政策规定到相关主管机关办理转让。

二、公产房使用权的继承

在公产房是否可以继承方面,目前没有明确的法律规定。各地在司法审判实践中观点不一。传统观点认为根据《中华人民共和国继承法》规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,而公产房是国家财产,自然不属于遗产。公产房基于特定政策条件产生,具有一定的人身属性,依法不属于法律规定遗产范围,当然就不能继承。

但也有些法院认为,尽管公产房产权属于国家所有,不属于承租人的遗产,但公产房承租权应当属于遗产范围。根据现行政策,公产房的有偿转让实际赋予了公产房一定的经济价值。根据法律规定,遗产既包括公民死亡时遗留下来的个人合法财产,也包括其应当有的财产权利。故公产房上附着的相应经济价值的财产权具有私有财产的属性,应与其他财产一样认定为遗产,并且可以继承。

实践中一些省市采用变通的方式解决了公产房使用权的继承问题。例如《天津市公有住房变更承租人管理办法》第二条,公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的,承租人的配偶、子女、父母等可以申请过户。公有住房使用权过户只能由一人申请过户,符合过户条件的家庭成员有两人以上(含两人)的,应当达成一致意见后方可申请过户;第三条,公有住房承租人死亡后没有符合第二条规定过户条件的,承租人的兄弟姐妹等在本市主要报纸刊登公告,公告三个月期满无异议的,提交具结书后可以申请过户。

由此可见,尽管上述规定没有直接表示公产房可以继承,但事实上被继承人去世后,其承租房屋的承租权得以变更即变相认可了公产房屋使用权的可继承性。

变更主体:针对公有房屋,可以申请变更的承租人范围,与《继承法》规定的法定继承顺序有所区别。按照《继承法》规定,继承应当按照以下顺位进行,第一顺序:配偶、子女、父母,第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。而与此不同,根据北京市《直管公房申请更名的审批条件和工作程序》规定,申请变更为公房承租人必须为:与原承租人是同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的直系亲属,且户籍与原承租人同址以及与原承租人共同居住的其他家庭成员无异议。因此申请变更的承租人不直接依据《继承法》中法定顺位的规定,而是在此基础上进行一定的限制。

变更程序:承租人变更须依据政策规定,履行法定程序。例如天津市规定,公有住房承租人死亡后没有配偶、父母、子女的,承租人的兄弟姐妹需要在本市主要报纸刊登公告,公告三个月期满无异议的的情况下申请过户。承租人死亡的,其配偶、子女、父母以外同户籍的其他亲属申请变更的,需要出具经公证的符合过户条件人员放弃承租权、同意过户给其他亲属的协议书。因此,公产房承租人变更程序方面,因拟变更承租人身份不同,变更程序有较大区别。

【律师提示】

在当前的政策环境和经济背景下,关于公产房的转让、继承问题在法律适用方面还有一定的不确定性,建议公众在面临具体问题时,及时全面了解当地政策法规、办理流程,以便防范法律风险,保障自身合法权益。

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