文/崔文强 山东省淄博市房产管理局产权监理所
某市一小区2005年10月份经竣工验收后由承包商交付开发商。此后小区某栋楼一楼四户业主于2006年8月份自开发商处**了房屋钥匙，随即装修入住。至2008年夏天雨季来临，其四户业主房屋均开始出现雨水倒灌的问题。经开发商实地查验，乃是雨污分离工程质量所致，由于该栋楼一楼为半地下式设计，在雨水难以及时排出的情况下倒灌至业主室内，业主当即要求开发商进行维修，然而因维修费用巨大，开发商故意拖延不予修理。后业主几经投诉，开发商最终与业主签订了一纸赔偿协议，意图以赔偿了事。然而雨水倒灌问题仍旧未予解决，开发商仅仅采用增设数台抽水机以雨天抽水作业的方式解决倒灌问题，然而此方法治标不治本，并未根本排除对业主造成的危害，而且抽水机电路在水中作业，存在极大的安全隐患。每至雨季，业主家中仍免不了遭受雨水倒灌，严重影响了业主的生活起居。至2011年6月业主再次向开发商反映，开发商以房屋已过保修期为由拒绝维修，此后双方陷入僵持局面。
此例中涉及房屋质量保修期的问题，结合本案案情，笔者有意自以下几个方面展开论述。
一、保修期期限应关注工程属性
雨水倒灌的原因已由开发商查验，乃是因雨污分离工程质量瑕疵所致。《建设工程质量管理条例》（下文简称《建管条例》）第四十条规定：'在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体机构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；其他项目的保修期由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。'
那么雨污分离工程究竟属于何种工程则决定了其保修期的期限。规划小区内的基础设施指的是为居民生活提供公共服务的基础工程设施，其功能在于保障居民正常的日常生活，法律法规、规章及规范性文件未具体诠释基础设施工程的范围，然而，此范围却在建筑行业为通识性认知，参考建设部《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》第二条：'本办法所称市政基础设施工程，是指城市道路、公共交通、供水、排水、燃气、热力、园林、环卫、污水处理、垃圾处理、防洪、地下公共设施及附属设施的土建、管道、设备安装工程。'雨污分离涉及雨水与污水的排水、地下基础设施和管道等，其显然应属于基础设施工程的范畴。故而依照《建管条例》规定，其保修期应为设计文件规定的合理使用年限。此案中，显然不应超出了使用年限。
二、商品房竣工交付之日应为保修期起始之日
此外，开发商有意规避雨污分离工程的质量问题，认为雨水倒灌导致的房屋外墙渗漏，其保修期为五年，自竣工验收合格之日起算，至2010年10月已届五年，开发商遂以保修期届至为由拒绝修理。此处暂且不论雨污分离工程的保修期限，以开发商主张的五年为保修期，其主张的保修期起始之日亦存在误区。上文提及《建管条例》第四十条规定保修期自竣工验收合格之日起计算，实则针对建设项目发包方和承包方而言，即开发商和承包施工单位之间的保修期限起始日。而开发商并不能以此期限对业主进行抗辩。《商品房销售管理办法》第三十三条规定：'房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。'此处《规定》指的是《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，其第六条规定：'住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。'由此可见商品房保修期起算之日应为商品房交付之日，开发商主张自竣工验收之日起算，将竣工至交付此段时间亦计入保修期内，实则缩短了保修期，损害了业主的权益。案例中交付之日为2006年8月，至2011年6月尚不满五年，即使按照开发商主张，亦未过保修期限，理应承担保修责任。
三、保修期并非履行维修义务期限
保修期与开发商因质量瑕疵履行维修义务之期限，两者有明显区别。保修期为开发商与业主双方约定的质量保障期限，在此期限内倘若出现质量问题，由开发商承担保修责任，为一预设期限。倘若此期限内，购房人所购房屋未出现质量问题，则保修责任得以免除。至于因房屋质量瑕疵而履行维修义务的期限，其起始之日应为保修期内房屋质量产生之日，开发商基于合同义务而负责维修直至消除危害、维修完好之日，此期间为开发商排除因房屋质量对业主产生侵害而引发的期间，为一不固定期限。倘若在保修期内，自房屋出现质量问题后，经业主主张，质量问题一直未得以解决，即因质量产生的危害一直呈持续态势，纵使此期间内保修期届至，仍不能免除开发商的维修责任。可见开发商履行维修义务的期限起于保修期内，却未必终结于保修期内。具体到本案中，针对雨污分离工程的质量瑕疵，开发商因维修费用过高而一直未进行修理，故而其排除妨碍的责任一直存在，并未因保修期届至而免除。
四、赔偿责任与合同义务并行不悖
案中开发商意图通过与业主达成赔偿协议而希望借此息事宁人，然而却从根本上混淆了赔偿责任和保修义务的关系。换言之，房屋在保修期内发生质量问题，开发商进行修理乃是其履行合同义务。而基于房屋质量瑕疵造成购房人财产损失的，对购房人进行赔偿为法定义务。对此《中华人民共和国消费者权益保护法》第十一条赋予了消费者获得赔偿权的权利：'消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。'民法通则第一百一十一条规定：'当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。'同时《商品房销售管理办法》第三十三条已明确规定将保修责任写进合同。二者基于不同法律关系产生，其一因合同关系产生，其二因侵权法律关系所致。故而赔偿损失和履行维修义务以排除妨碍，消除危险可以同时适用。故而开发商有意以赔偿损失免除其保修义务的想法是十分荒谬的。
五、业主的风险规避举措
那么倘若发生诸如本案的情形时，作为业主应如何维护自己的权益呢？笔者认为可自以下几点尽可能的规避风险。
首先，合同签订时明确维修义务，防止开发商采用格式条款规避其保修义务，可通过附加条款与开发商进行约定。其中对于涉及建筑物寿命期内的主要工程，诸如基础设施工程、地基基础及主体结构工程明确罗列维修范围，以避免发生质量问题时开发商推诿扯皮。
其次，交房时细致验收，有条件的可聘请专业的验房机构进行全面细致验收，针对验房过程中发现的潜在问题及时反馈给开发商，并做书面材料留存，属于质量瑕疵的，可以采取有效措施补救的可以等开发商整改补救后再行收房，而倘若存在重大质量问题，属于主体机构等质量问题的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》）第十二条规定：'因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。'买受人可提出解除合同并请求赔偿损失。
再次，发现质量问题时留存好相关证据。注意保存在保修期内向开发商主张权利的书面证据，开发商的答复以及反馈亦应取证留存，尤其是开发商明确表示不予修理或者拖延修理的情形，其相关证据对佐证开发商不作为，不履行合同义务具有直接证明效力。
最后，开发商执意不作为时，业主可采取自行修理，其修理产生费用可向开发商追索。其修理前可申请鉴定，鉴定若属于主体质量不合格情形的，可申请解除合同并赔偿损失。《合同解释》第十三条规定：'因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。'但是现实中由于许多房屋质量问题维修费用巨大，业主个人无力单独承担，此时只能选择通过诉讼途径维护自己权益。而此时合同、验房材料、以及先前准备的证据便可发挥其效用，维护业主的合法权益。
