作者：曹士兵 浙江大学国家制度研究院副院长、光华法学院教授
作者：杨斌 浙江大学国家制度研究院助理研究员、光华法学院博士后研究人员
本文系浙江省社会治理研究智库联盟、浙江大学国家制度研究院研究成果。
《民法典》标志我国法治建设进入法典化时代。德法兼备的民法典既保护民事主体的合法权益，又弘扬社会主义核心价值观，千余法条鸿篇巨制具体而微地体现着自愿、平等、诚信、公序、良俗等中华民族最珍视、最关切的法律价值，规定着民事主体最重要、最基本的人身权利、财产权利以及其他合法权益。针对商品房买卖合同这一重要民事活动领域，商品房买卖关系中的消费者（以下简称购房人），作为我国参与民事关系最广泛的群体，也是为家庭基本生存需要而积极缔约的群体，其购买的标的房屋货值巨大，属于家庭主要财产，购房人的合法权益在我国社会主义法律体系中必须得到系统体现。以民法视角来看，我国《民法典》通过合同编、物权编、侵权责任编等具体规范对购房人的权利给予了系统保护，同时，最高人民法院也依据《民法典》的规定对购房人的权利实现进行了有针对性的司法解释，为购房人的权利保护提供了具体路径，有关执行、破产的司法解释也为购房人权利的实现提供了程序保障。
《民法典》以及最高人民法院的相关司法解释形成了一个保护购房人权利的有机联系的系统，值得法学界统一见解、认真梳理、形成共识，以便于用最直接、最亲民的方式为我国商品房购房人权利的实现提供一个脉络清晰的“路线图”，以服务于购房人维护自身合法权益，服务于推进社会治理现代化，服务于推进人民法院审判能力现代化。
根据法律、司法解释的规定，对购房人权利的类型、效力以及实现方式分析、归纳如下：
一、购房人享有的主要权利
购房人享有的主要权利类型分为房屋交付请求权、价款返还请求权、占有保护请求权与支配、使用、收益权。《民法典》买卖合同章规定买卖合同中的买受人有请求出卖人交付标的物并移转标的物所有权的权利，在商品房买卖合同关系中，依据最高人民法院法释﹝2023﹞1 号批复，商品房购房人的合同请求权具体表现为房屋交付请求权和价款返还请求权；标的房屋交付后，合法占有房屋的购房人，其房屋交付请求权已经得以实现，也不再需要价款返还请求权，依据《民法典》总则、物权编占有分编的规定，购房人对合法占有的标的房屋享有占有、使用、收益等直接支配权，并根据合法占有的事实状态享有返还占有、排除妨碍、消除危险等占有保护请求权。
二、购房人权利的法律效力
购房人享有的各项权利，其法律效力分别如下：
（一）房屋交付请求权、价款返还请求权具有优先效力。最高人民法院法释﹝2023﹞1 号批复规定购房人以居住为目的购买房屋并且已支付全部价款（包括在一审法庭辩论结束前支付完毕）即享有房屋交付请求权和价款返还请求权，此两项权利因其具有优先于抵押权、建设工程价款优先权的法律效力而具备了优先权的特征。司法解释规定房屋交付请求权和价款返还请求权具有优先效力，符合我国社会实际，与《民法典》规定的民事权利体系与原则、内容相吻合。我国商品房买卖关系由房屋买卖合同和合同备案共同形成，商品房买卖合同备案俗称网签，具备典型、有效的公示特征，能够有效防止开发商再次销售标的房屋，和有效排除第三人善意取得标的房屋的所有权及其他物权，与《民法典》第 221 条规定的不动产物权预告登记的法律效果近似。商品房购房合同的备案是购房人享有具有优先效力的交付请求权和价款返还请求权的合法、有效的法律手续。
抵押权、建设工程价款优先权是对标的物变价价值的优先受偿权，不是对标的房屋的请求权，因此在相关权利内容与对抗上有以下要点：
1. 房屋交付请求权是购房人对开发商交付标的房屋并移转房屋所有权的权利，当标的房屋符合交付条件时，抵押权人、建设工程承包人不得请求拍卖、变卖标的房屋，不得妨碍开发商交付标的房屋，标的房屋已被纳入查封财产范围的，应当予以解封。
2. 房屋价款请求权是购房人对标的房屋变价价值的优先受偿权，当标的房屋不能交付且无实际交付可能而进入变价程序时，购房人、抵押权人、建设工程承包人均有义务配合人民法院对标的房屋进行变价，不得强占、扣押、拒不解封标的房屋，对于标的房屋的变价价款，购房人优先于抵押权人、建设工程承包人受偿。
（二）合法占有标的房屋的购房人对标的房屋的占有、使用、收益权是对标的房屋的合法支配权。房产开发企业、相关房屋管理部门、抵押权人、建设工程承包人等不得妨碍购房人行使上述支配权；合法占有标的房屋的购房人因其合法占有的事实而享有占有保护请求权。其中，占有返还请求权可以要求承租标的房屋而违反租赁合同的承租人返还房屋；排除妨碍请求权可以排除对标的房屋的查封、拍卖、变卖；消除危险请求权可以请求消除危害到标的房屋的不当装修、危险挖掘等实际危险。
合法占有标的房屋区别于非法占有，房产开发企业向购房人交楼书、交钥匙，购房人合法居住、出租标的房屋等法律事实，属于购房人合法占有标的房屋。合法占有属于民法中的事实状态，与该事实状态无关的其他情形不妨碍对合法占有的认定，比如购房人有几套房、因何种原因购买、因何种原因未取得房屋产权证书等情形，均不妨碍对购房人已经形成的合法占有的事实状态的认定。
三、购房人权利在司法程序中的具体实现
（一）程序权利
1. 以购房人所购标的房屋为诉讼标的民事案件诉讼程序中，购房人没有参加诉讼的，人民法院应当通知购房人参加诉讼，并享有独立请求权。
2. 以所购标的房屋为执行标的的执行程序中，人民法院应当通知购房人并向购房人释明其享有执行异议权。
3. 房产开发企业破产程序中，破产管理人无须等待购房人申请即应直接将购房人登记为优先权人，以购房人实际支付房款和贷款本息等合法权益为限，保护购房人对标的房屋变价价款享有的优先顺序受偿权。
（二）实体权利
1. 所购标的房屋符合交房条件的情况下，建设工程的承包人、建设工程的抵押权人请求拍卖、变卖标的房屋的，人民法院不予支持。
2. 所购标的房屋不符合交付条件的情况下，人民法院对商品房进行拍卖、变卖所得价款，购房人享有优先于建设工程承包人、建设工程抵押权人的受偿权。
3. 购房人合法占有标的房屋的情况下，抵押权人、建设工程承包人请求查封、拍卖、变卖标的房屋的，人民法院不予支持。
四、购房人与按揭抵押贷款银行的权利
办理预告登记的按揭抵押贷款的银行不属于最高人民法院法释﹝2023﹞1 号批复中规定的抵押权人，购房人将标的房屋向银行抵押贷款，按揭抵押贷款银行办理了预告登记，以及事后在条件具备时办理了标的房屋的抵押权登记，按揭抵押贷款银行享有优先权。银行和购房人的权利划分原则是：购房人办理标的房屋买卖合同备案的时间早于银行办理预告登记的时间，购房人的首付款优先于银行受偿；银行办理预告登记后，在按揭抵押贷款期间购房人支付的贷款本息返还请求权劣后于银行贷款请求权，银行贷款优先于购房人支付的贷款本息。
五、结语
为了完善我国法律，更好地保护购房人的合法权益，维护社会稳定，我们提出两项呼吁：
一是建议法律加强对买受人权利的保护。经政府主管部门批准、允许合法销售的“一手房”，购房人通过正常经营渠道购买房屋并支付合理价款的，应当受到法律的保护。正常渠道合法销售的“一手房”应当是无权利负担的，干净的“净屋”。
二是抵押权、建设工程价款优先权等对标的物变价价款享有优先权的权利，房产开发企业合法售出“一手房”后，该房屋的房款作为抵押权、建设工程价款优先权的替代物，优先清偿上述优先权，已经售出的“一手房”不再负担上述优先权。在此种情形下，应当适用优先权涂销原则，不适用追及原则。
