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《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：
“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
如何理解“买受人名下无其他用于居住的房屋”？实务中主要从以下三方面进行认定？
1、买受人名下无房是否及于其配偶、子女？
《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》中对如何理解‘买受人名下’，买受人名下无房屋，但其配偶、未成年子女名下有房屋，能否排除执行作了解释，认为对于‘名下’应当作宽泛的理解，应当将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女作一并考虑。只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房。实务中有法院认为应当查明买受人及其配偶、子女名下是否有房，但大部分法院在买受人提供其名下无房的证明后，也予以认定，未做严格认定。
案例：(2020)最高法民申3081号
本案中，段金屏未提供证据证明其本人及配偶、未成年子女名下有无其他用于居住的房屋，一二审法院对该事实也未予查明。即使段金屏能够提供证据证明其本人及配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋，其也只能就案涉房屋中的一套房屋依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定主张享有足以排除强制执行的民事权益。
2、买受人名下无房产的认定范围？
《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》中认为‘买受人名下无其他用于居住的房屋’一般情况下可以理解为与涉案房屋同一设区的市和县级行政区（不包括设区的市的‘区’）无其他用于居住的房屋。是否构成消费者购房人，审查的着眼点在于是否用于居住需求。随着人们生活水平的提高以及人员的流动，异地购房的现象比较普遍，比如在出生地有一套住房，在工作地又购置一套住房，均为用于居住，应认定买受人为消费者购房人，从可操作的角度看，应当界定为一个范围，范围过窄，不利于对消费者购房人的保护，范围过宽，则损害其他权利人的合法权益。纪要结合各地司法实践，将范围界定在与涉案房屋同一设区的市和县级行政区（不包括设区的市的‘区’）无其他用于居住的房屋。”
另外，商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
案例一：最高人民法院（2019）最高法民再255号
对于《执行异议和复议规定》第二十九条中“买受人名下无其他用于居住的房屋”，亦应结合个案具体情形综合评判。本案已查明，叶云名下虽登记有一套住房，但该房屋建于1995年，年代久远，且房屋面积仅为49.27平方米，长期由其母亲居住，尚无法满足叶云及其母亲、儿子三代人正常的居住需求，而对于公民的居住权应当优先予以保障。因此，结合本案的客观实际，原审判决认定叶云不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的可以排除执行的情形错误，本院予以纠正。
案例二：(2021)最高法民终516号
一审法院认为，对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的理解，不应机械限于套数的理解。对此要件的判断要着重考虑案外人购房是不是为了满足基本居住需求。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴。本案中，牛卓龙妻子谢莉名下登记有一套面积为100.6平方米的住房，系牛卓龙妻子谢莉于2003年（婚前）所购，为步梯房，牛卓龙称，房屋位于5层。目前由牛卓龙夫妻、牛卓龙父母及牛卓龙两个孩子一家六口居住。综合考虑牛卓龙实际情况，牛卓龙基于对家庭基本居住环境进行必要改善而购买案涉房屋，具有必要性和合理性，符合第二十九条第二项的规定，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定进行审查。
3、买受人名下无房产系指签订购房协议时、查封时还是执行异议时名下没有房产？
一般而言，要符合商品房消费者的身份应当是指异议人买房的时候名下没有其他房产，但是如所购房屋未发生争议，根本不存在商品房消费者这一说，所有权利同等保护；如发生争议，对于同样的买房行为，那么又如何要求异议人在买房时是基于其生存权对其优先保护？该条款设立的本质为保护消费者生存权，生存权反映的是一种客观事实状态，不应当以过去某个时间节点为依据判断，而应当以发生争议时的状态判断，异议人与申请执行人自法院查封涉案房屋时双方争议即已产生，故编者认为可以查封时至裁决书确定房屋权属期间异议人是否符合消费者购房人身份判断。当然，实务中为了避免异议人为故意达成消费者购房人身份而故意出售其名下房屋，损害积极维权的申请执行人权益，故应当根据实际情况综合判断。实务中，各法院对于该问题并无统一认识，以下为最高院对于该问题的不同判决：
案例一：(2020)最高法民终1188号，起诉时买房人名下有房不符合消费者购房人身份
商品房买卖债权和金钱债权在同为普通债权的情况下，权利顺位是平行的，不存在孰优先、孰劣后的区别。该司法解释第二十九条规定商品房买受人的债权能够排除基于金钱债权申请的强制执行，是立足于对买受人生存利益的保护，该买受人应当是消费者而不是经营者，买受人在被执行房屋所在地长期居住且名下在同一地方无其他能够用于居住的房屋。本案中，关金娃购买的案涉房屋用途为“酒店”，不是一般意义上用于居住的房屋，且在2018年10月执行异议被驳回、提起本案诉讼时，关金娃已于2016年5月27日取得了沈阳市铁西区房屋的所有权。换而言之，即使案涉房屋已交付关金娃并用于生活居住，而不是用作“酒店”经营，因关金娃名下有其他能够用于居住的房屋，关金娃基于商品房买卖法律关系对案涉房屋提出的权利主张，不属于法律及司法解释保护的范畴。此外，案涉房屋一直未予交付，关金娃并未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。一审法院以案涉房屋在2008年7月购买时关金娃名下无其他用于居住的房屋为由，认定关金娃对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律不当。
案例二：(2020)最高法民终1019号，案涉房屋执行过程中买受人名下有其他可用于居住的房屋不符合消费者购房人身份
证据四为武淑梅离婚证及登记在赵书谦名下位于沈阳市大东区大什字街34号1-4-1号房屋的所有权证，该证据可以证明武淑梅与赵书谦于2019年11月4日办理离婚登记，沈阳市大东区大什字街34号1-4-1号房屋于2019年11月8日登记在赵书谦名下。但案涉房屋于2014年10月23日被法院查封，而2019年4月4日的《房屋电子登记（簿）查询证明》显示，当时沈阳市大东区大什字街34号1-4-1号房屋登记在武淑梅名下，即在人民法院执行中，买受人名下有其他可用于居住的房屋。
本案中，武淑梅名下另有一套位于沈阳市大东区大什字街34号1-4-1号房屋，虽然武淑梅在一审期间办理了离婚手续，沈阳市大东区大什字街34号1-4-1号房屋于2019年11月8日登记在赵书谦名下，但在案涉房屋执行过程中，武淑梅名下确有其他可用于居住的房屋，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定。
案例三：(2019)最高法民申1476号，买受人购买涉案房屋时，其名下有其他房产不符合消费者购房人身份
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定了金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，能够排除执行的条件，其中第二项为“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。吉冰海于2008年8月25日购买案涉商品房时，其名下有本溪市明山区永新街食品栋10层8单元14号建筑面积160.39平方米的房屋，吉冰海在二审庭审中亦认可在购买案涉房产时有用于居住的房屋。虽然吉冰海于2012年12月3日经公证出售了其名下原有住房，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项并没有限定“买受人名下无其他用于居住的房屋”条件的时间节点，该条件应包括买受人购买争议房屋时无其他用于居住的房屋的情形。吉冰海购买案涉房屋时，名下有用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的条件。
案例四：(2020)最高法民终735号，买受人提执行异议时其名下有用于居住的房屋，不符合消费者购房人身份
刘玲珍与宏缘公司在案涉房屋查封前签订了合法有效的《商品房买卖合同》并支付了超过百分之五十的购房款，宏缘公司亦向其开具了案涉房屋购房款的增值税发票。刘玲珍购买的案涉房屋设计用途为住宅，刘玲珍购买案涉房屋时虽处于婚姻存续期间，周某名下另有三套房屋，但刘玲珍与周某于2014年5月离婚后，原登记在周某名下的三套房屋均归周某所有，截至一审法院审理期间该三处房屋仍登记于周某名下。刘玲珍于2019年7月8日提出执行异议时，其名下并无其他可用于居住的房屋。故刘玲珍符合前述第二十九条关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。
