【发言群友】
汪青松、刘生亮、李建伟、王松、刘建功、戴景月、常鹏翱、郭宁华、叶林、刘保玉、段晓娟、葛洪涛、李志刚、王赫、薛军
（讨论整理及后续评论：王松）
【文献来源】
《民商审判前沿：争议、法理与实务——“民商法沙龙”微信群讨论实录》（第三辑），人民法院出版社2022年版。
【目次】
沙龙实录
问题与观点
案例的背景事实与实体判断
借名买房、登记错误与房屋赠与
赠与的意思表示
未成年子女名下财产问题
推定意思
家事与商事
总结及倾向性意见
《民法典物权解释一》可否作为借名买房情形下确认权属的依据？
父母购置房屋，将房屋所有权登记在子女名下的行为性质认定
代表性学术观点
物权登记与权属确认
父母出资购买的房屋登记在子女名下问题
【沙龙实录】
问题与观点
汪青松：父母以在读本科的孩子的名义签订购房合同，父母出钱，登记也在孩子名下。该房屋所有权到底是属于孩子的，还是属于父母的夫妻共同财产？查询了一些案件，主要是父母将房屋登记在未成年子女名下，后来被债权人起诉要求用房产还债的，法院一般似乎不承认父母对孩子构成赠与，大多支持债权人的请求。本案是成年子女，购房合同是以孩子名义签订，不知对房屋权属的理解上是否该有所不同？一个相关问题就是，父母出钱、房屋权属登记在子女名下，是否属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》（法释〔2020〕24号）第二条所谓“不动产登记薄的记载与真实权利状态不符”的情形？
刘生亮：应该不属于。
汪青松：我也觉得不属于，但有相关案件就是用该条司法解释的规定支持了父亲的确权主张。
李建伟：如走刑事，则实质认定。
汪青松：该案是个民事案件，家庭纷争。
李建伟：民事，适用该条款，属于目的错误。
汪青松：好思路，有没有关于该条目的的权威解读？
王松：在内部关系上，宜理解为父母将房屋赠与给孩子，已完成登记，房屋已归孩子所有。父母再用物权法司法解释主张所谓确权，不应得到支持。《物权法司法解释一》第2条可以作为借名买房、确认权属的依据。本案更像是赠与合同。
案例的背景事实与实体判断
刘建功：这种案件背后的情况是什么？父亲和儿子打官司要确权？异乎寻常啊。这位父亲是不是外面欠了不少债，人家申请查封这栋房子了？或者未雨绸缪先发制人？
戴景月：仅登记能认定赠予吗？欠缺表意吧？
王松：父母以大二孩子的名义买房、登记在孩子名下，是说，这种可能或者说概率高一些。事实真相或者说背景，汪老师没说，也可能背后事出有因，比如说是不是为了对抗外部债权人搞的确权之诉，不好说。
刘建功：这个案子是父亲告儿子？父亲和儿子各自的具体诉讼主张，对于判断这个案件还是必要的。
常鹏翱：《物权法司法解释一》第2条适用于登记错误，借名和赠与恐怕都落不到它的适用范围。
刘生亮：同意，是对错误的救济，与更正、异议是一个体系。
汪青松：常老师的观点我非常赞同，但司法实践中对该解释的适用情形似乎更为宽泛。
常鹏翱：司法的确有扩大适用的情形，登记错误涉及物权的判断标准，正是对标准认定有歧义，造成物权和债权、确认之诉与给付之诉混在一起，麻烦四起。生亮兄把它与更正登记、异议登记放在一起理解，完全赞同。
戴景月：同意您对司法实务实际扩大的意见。问题是登记和实际不一致的情形原因很多，不但是狭义的登记错误，有些法官是援用但没说清楚。
汪青松：据介绍，案件的相关背景事实是父亲因有外遇而与母亲离婚，财产协议分割将该房留归自己。后以该协议诉至法院，请求确认房归自己，法院支持。就类案检索情况看，不认为登记子女名下房产归子女的判决还不少。我的困惑在于：购房合同都是子女名义签订的，仅因为购房款是父母出的，就否定孩子的登记权属，是否妥当？
郭宁华：如果夫诉妻离婚及财产分割，儿子也确认该房产属于夫妻原共同财产的话，判决没什么问题。成年儿子未表态？
汪青松：离婚协议上没有孩子的意思表示。孩子事后认为父母协议无权处分自己名下房产。
刘生亮：即使他儿子确认，也不一定行。
郭宁华：走判决的话确实还有点程序问题，儿子进来做第三人？感觉侵犯了儿子的权利，至少是程序上的权利。
戴景月：无论夫妻诉还是父子诉，儿子要参加诉讼是必然的。
汪青松：本案是父亲直接确认之诉，起诉孩子。所以主要是实体后果，要么是房产真的不该归孩子，要么就是错误判决剥夺了孩子的合法产权。
王松：孩子怎么答辩的？
汪青松：孩子不认为是借名，认为虽然房款不是自己出的，但登记自己名下的房产就是自己的。
王松：仅仅说登记似理由尚不充分，似应说清楚为什么登记在自己名下。比如，基于赠与，孩子可能取得房产所有权；如果说孩子也承认是父亲的房产，仅仅挂在自己名下，可能又是一种结果。
戴景月：登记在儿子名下，推定为儿子的。父亲举证自己（或夫妻）出钱购房，或儿子没能力购房，转为儿子证明赠予。
叶林：如果孩子父母涉及刑事案件，购房款视为赃款，依照刑法关于追缴赃款的规定，不管房子还是现金，一样可以追缴。如果只是一个民事案件。这是一个现金赠予关系，父母的债权人充其量拥有撤销权，此时如果房价上涨，孩子只需要还本付息。如果房价下跌，把房子让出去就行了。这样既能够解决赠与的问题，也能够确认房产登记的效力。
戴景月：问题是不动产登记或动产的交付就意为赠与完成吗？
叶林：这个案件中，赠予的标的不是房屋，是现金，不涉及不动产的登记和动产（货币以外）的交付。
汪青松：不少案件孩子确实都是主张赠予，难点在于法官认为没有证据证明父母有赠予意思。叶老师这个现金赠与是一个很好的思路，如果被司法实践普遍接受，就容易处理此类问题了。
王松：类似于父母出资为儿子购房，现在儿子儿媳要离婚，父母为了不让儿媳取得房产，转而主张挂儿子名买房或者让儿子写借条构成借贷，儿媳主张构成赠与。此时应当主要由父母承担举证责任，因为是父母主张改变现状，而且通常是赠与，不一定要有赠与合同才构成赠与。
借名买房、登记错误与房屋赠与
王松：针对《物权法司法解释一》第2条，最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》第76页举例是借名买房的案例，摘录如下：
甲诉乙财产权属纠纷一案，乙向某房地产开发公司购买别墅，8天后甲与乙签订《协议书》，约定：该房屋系甲的住房，使用乙名义购房，由甲付款、甲管理使用，乙对该房产不具有实际产权和使用权，甲对房屋享有产权。房管局向乙颁发房产证。后甲乙因产权问题发生争议，甲起诉请求确认诉争房屋为其所有。被告乙不同意甲的诉求，认为双方的协议应为无效，不能对抗其已在登记簿上登记为产权人的事实。
一审法院认为：《协议书》合法有效。《协议书》约定甲使用乙的名义购买房屋，实际购房付款人为甲，乙对于房产不具有实际产权和使用权。甲持有交付房款的发票原件、存折原件和乙身份证原件，哪个明确每月实际存款的数额。乙称是其支付房款和月供，但未提供任何证据证明其曾交付过上述款项，应当认定甲实际支付了购房款和月供。不动产登记簿虽具有不动产权利推定力，但并不能最终决定实体上的法律关系存在与否。甲是以乙的名义购买房屋，并实际支付全部购房款，是房屋的真正购买人及实际所有权人。据此判决：确认诉争房屋为原告甲所有。后乙上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。
郭宁华：借名买房似乎不属于登记错误的范畴。
刘保玉：借名登记与赠与不应混为一谈，即使借子女的名义，亦同。赠与须有赠与的意思表示一致！
赠与的意思表示
戴景月：父母以大二的孩子的名义签订购房合同，父母出钱，登记也在孩子名下。该房屋所有权到底是属于孩子的，还是属于父母的夫妻共同财产？这个过程没看出有赠与现金或房屋的表示。
汪青松：赠与表示确实是个实务难题，家人之间，一般很难有明确的意思表示，事后更难举证。所以，实践中的许多案件，只要一看到父母出钱给孩子买房，就直接理解为借名买房。
戴景月：家庭共有呢？
王松：江苏省高级人民法院2019年发布的《家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分）》第35条规定：“婚姻关系存续期间夫妻购置所有权登记在夫妻双方以及子女名下或者仅登记在子女名下的不动产的性质应当如何认定？对于婚姻关系存续期间夫妻购置所有权登记在夫妻双方以及子女名下或者仅登记在子女名下的不动产，应当审查夫妻双方进行所有权登记时的真实意思表示，尽可能甄别夫妻双方是否存在逃避债务、规避执行等行为。在排除前述情形的情况下，可以按以下情形分别处理：......（2）对于婚姻关系存续期间夫妻购置所有权仅登记在子女名下的不动产，一般应当认定为子女的财产。如果有证据证明夫妻双方将所有权登记在子女名下的真实意思仅是代名登记，夫妻双方并无赠与意思的，该不动产应当认定为夫妻共同财产。但夫妻之间的财产约定不能对抗善意第三人。”按照该指南的意见，通常认定为子女的财产。如果父母主张是借名登记，父母要举证证明，否则应认定为子女的财产。
戴景月：江苏高院的前述《指南》也是对事实的推定。这种推定应该回到公示效力和善意第三人保护的背景下。
汪青松：这个指南的立场很有道理，应该成为处理类似案件的共识。
王松：是的，比较合理。
叶林：在父母子女之间，家长收入丰厚，孩子只是在读的学生，父母的财产最终还是要给孩子，这是常态，如果认为这是借名，就非常奇怪了，认为是赠与反倒更合乎常理。
郭宁华：通常情况下，赠予是实践性合同，父母付款完毕视为赠予完成，但还有另一个问题，赠予和接受赠予是否应该明示？《民法典》第657条：赠予合同是赠予人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠予的合同。这里没说是不是要明示。
戴景月：既是合同，自然是明示的。
叶林：在民法学上，赠与最初就是一个实践性合同，甚至就是一个单方行为。我们非要把它解释为是一个合同、合意行为，这本身就很别扭。
王松：同意叶老师的观点。此种情况赠与是常态。
郭宁华：叶老师说的常态我非常赞成。但本案中会不会有购房资格限制的问题？
叶林：因为介绍的背景比较简单，没有说的太多，所以不好假设。
汪青松：叶老师说的非常符合家庭关系中的实际情形，不能非要事后找一个明确的意思表示。
郭宁华：赞成。尤其是家事赠予和民事赠予恐怕规则上也不一样。
段晓娟：登记在儿子名下的房子，父亲母亲之间争议确权直接就确定不合适吧？不管儿子成年与否，这个登记都是绕不过去的。
郭宁华：这个案子是父告子。
汪青松：父亲就是通过证明自己出了钱和实际管理房产出租，借助物权法司法解释，绕开了登记，将房子确为自己的。
戴景月：前置情形有，妻子把房屋做为夫妻财产分割给丈夫了。这就意味着妻子认为没赠与给儿子。
汪青松：这也是个情节，妻子签了那个析产协议，其中有案涉房产归丈夫的内容。其在法庭上说是赠与。
刘生亮：这就又涉及无权处分了。汪老师，将原本登记在父母名下的房产转移登记子女名下，与从第三方购买登记子女名下，会不会有不同？
汪青松：很多案件认为买房合同签订时就是借名。
段晓娟：如果父母买房子登记在儿子名下，没有反证，也不属于逃废债等应予否定评价的行为，不认定赠予认定啥？以事后的主张认儿子借款买房、父母认借名买房恐怕不合适吧。
戴景月：情形是多样的，假设也很多。夫妻购房登记在子女名下，有一种可能，以后大概率是赠与孩子或由其继承，届时不再更改登记，省事。
汪青松：很多案件就是认为是借名买房。
叶林：回顾一下案例有三个大的段落，第1个段落是，夫妻关系尚存，夫妻同意支付一笔钱，由孩子买房。第2个段落是，夫妻离婚时，夫想取得或约定取得该房产。第3个段落是，夫起诉孩子要求确认产权。所以，这个案件当中不涉及到第三人。
戴景月：在没有表示证据的情况下，不能认定赠与，但登记在甲的名下的理由不一定是借名。但是现金确实没过儿子手。
段晓娟：由此不由得又想起监护人处分被监护人财产的问题，“为维护被监护人利益”，实践中一大堆做生意的买房登记在孩子以及自己和孩子名下，然后为自己或者经营的公司抵押贷款，实践中不乏被认定抵押无效。
汪青松：这种情况下又承认房屋是孩子的了哈。
戴景月：抛开本案，房子登记在甲名下，能证明的事实是乙出钱购买并实际占有。
叶林：这个案件与其说是房屋确权的问题，不如说是丈夫离婚时反悔的问题，因此认定是家庭关系中的现金赠与，孩子买房，比较理想，除非丈夫提供足够的反证。
戴景月：可以说占有还没改定吗？
段晓娟：赞成叶老师观点。
叶林：支付的方式有很多种，包括指示交付，或第三方履行。
汪青松：父母为孩子做支付，在没明确说是借的情况下，首先推定为赠与是妥当的，也是符合生活实践的。
叶林：父母子女之间不会约定债权债务的问题，所以，应该不发生占有改定的情形，这只是我个人的想法。
戴景月：逗您笑了。我意思是暂时放孩子名下，以后决定赠与，继承，出售（给儿子），收回。此种情形变数很多。
叶林：如果出现这种异常的情况，反倒应当是以书面协议为妥。如果没有书面协议，就不能认定异常是正常的。
段晓娟：如果父母出钱，买的房子登记在儿子名下，当时又没有借款之类的合意，父母出的钱不认赠予没有合理解释，从证据规则上不妥当，也不符合社会公众的认知。
汪青松：常情常理也是证据规则的重要内容。
戴景月：登记在孩子名下，以后视情况决定是否赠与。
未成年子女名下财产问题
葛洪涛：再给大家提供一个案例，供大家参考：父母做企业，涉诉，被保全查封账户中800万元，现想提供三套住房置换查封物，其中一套是3岁孩子名下，一套是17岁孩子名下。现父母能提供银行流水证明两套房子都系其出资，孩子也都签字同意（包括3岁孩子）。问：审判庭应如何处理？难点在于，一方面特殊形势下法院应尽量不查封企业流动资金，另一方面面临未成年子女名下房屋的权属判断难题。
叶林：有趣呀，未成年人好可怜。
葛洪涛：也可能，未成年人本身就是个道具。
戴景月：本案可以认为是撤回赠与吗？
李志刚：未成年子女与成年子女（个人财产事实上的独立性）应做不同处理。恶意逃债另说。
葛洪涛：碰到查封物置换这个案件的时候，我也感觉，事情可能很复杂。如果认定是赠与，实践合同，实践了，就没有撤回余地了吧？
段晓娟：现有的规则下，除了从为被监护人的利益的解释下手，似乎没有别的途径可以走。
刘生亮：保全企业生存是为了被监护人根本的、长远的利益。
葛洪涛： 这个案件让我反思这个路径。
戴景月：这意味着仅登记就是赠与了。
葛洪涛：不，是赠与，还是借名？以及如何分配举证责任，好像都有区分类型，分别讨论的余地。
戴景月：登记，不但是赠与和借名。至少还有待定。
家事与商事
叶林：不谈法理，谈一个纯粹实务建议方案，如果非要用孩子的财产去替父母还债，那么，父母就应该把自己在公司中的权益转移给孩子。否则的话，就是监护人剥夺未成年人的财产权。
葛洪涛：您的逻辑是自洽的。但有问题的是，当初父母把房子登记在孩子名下的时候，真实的想法可能仅仅是以后继承时可以不交遗产税，至于生活或经营困难时是否保留处分权，并未涉及。我们如何解释父母当时的意思表示，好像还是有空间的。
戴景月：在家庭关系领域我们一定要坚持商法规则吗？
汪青松：您这个疑问是个很好的启发，父母将自己出钱购买的房屋登记在孩子名下，是不是就是赠与意思的外在表示形式？
叶林：在洪涛说的这个案件中，出现了几个跳跃：第1个跳跃是，父亲作为公司（假设）法定代表人，似乎自愿承担了公司债务。第2个跳跃是，为了处理公司的债务，父母以自己财产担责。第3个跳跃是，父母把个人责任转嫁到被监护人身上。
葛洪涛：我来弥补跳跃。1、父母是担保人。2、第二个的确可能是跳跃，能不能跳，需要大家讨论。父亲也是法定代表人。
戴景月：父亲是工商登记公司的代表人，也是户口本登记公司的代表人。
叶林：这个案件中的孩子，可能有几种角色情形：第一，他就是父母手中的一个工具；第二，他是一个被监护人。如果是第1种情况，似乎可以认为是借名。如果是第2种情况，就必须顾及被监护人的利益。
戴景月：第二种情况引入到家庭领域了。
葛洪涛：是的，身份重叠的可能性，增加了我们判断难度。我们让父母提供了出资的流水，孩子的签字。但仍然不足以判断，仍然会有争议和风险。
戴景月：父母赠与子女的东西，会异己到自己需要也不能收回的地步吗？
葛洪涛：如果做了公证，还真难说。
李志刚：这类问题，我一直在想，是不是有“家庭财产团体所有”的问题，在此基础上，再区分内部关系与外部关系。
戴景月：离开感情、整体、互助、共担等前提，把家庭搞的跟公司一样，麻烦会越来越多。
刘生亮：贺剑、汪洋他们提出过吧？
葛洪涛：贺剑老师的文章，考虑了经济生活与家庭情感因素，对这一问题很有启发，但好像并不直接涉及。
戴景月：家庭事本来有很多是说不清，或就不能说清、不需要说清的。
李志刚：家事确实有特殊性，如果不涉及外部关系，要尊重伦理与常理。
推定意思
葛洪涛：个人认为，这里貌似涉及到了外部，但实际是一个内部问题。通常而言，就是一个善良的父母想避税，将房子登记在孩子名下，遇到困难，改变了想法的故事。当然，如果有其他证据证明，可以推翻上述推定。
叶林：孩子的第三个身份，还可能是一个赠予合同的受赠人。
葛洪涛：解释成赠与就会很麻烦。但在意思表示不明的情况下，解释成借名登记，理论上的障碍就会小很多。
戴景月：有时不要法官解释，要听当事人表示。
葛洪涛：是的，首先应该探求当事人真意。
王赫：物权行为理论的解释可能要清楚的多。办理登记就表明了转让或取得所有权的意思。法官每次都事后去推测当事人的真意，这是要有多自信呢？
葛洪涛：那在物权行为理论下，借名登记怎么处理？
叶林：洪涛的这个案件，似乎还可以这样来理解：当父母以担保人身份对外承诺担保的时候，也就同意以自己全部财产作为责任财产，此时，他将部分财产赠予或转让给其他人，都带有逃避保证责任的意味，减损了一般责任财产的价值。所谓赠与给孩子或者交给孩子买房子，都是属于逃避保证责任的方式。
葛洪涛：我们也考虑了这个方法，但房屋登记在负债之前。这里的推测真意，不是否定物权转移的法律效力，而是推测原因行为是赠与，还是借名。
叶林：如果保证合同是在房屋登记之后签订的，债权人似乎应该承担更大的风险了。
葛洪涛：现在债权人已经查封了父亲银行账号中的资金，债权实现没有障碍。是父亲想用房子置换查封的存款。
刘生亮：@王赫 嗯，想到用物权行为理论解释，才问：@汪青松 老师：“将原本登记在父母名下的房产转移登记子女名下，与从第三方购买登记子女名下，会不会有不同？”@王赫 比如权利移转型让与担保。
王赫：我理解在物权行为理论下，无论是借名登记还是让与担保，都是当事人之间的约定（债权行为），属于无名合同，在当事人之间是可以寻求返还（借名）或者清算的（让与担保）。但在物权层面，过户登记本身就包含了物权设定和变动的意思，不依赖于原因行为，即所谓分离原则。
薛军：爬楼学习各位好友热烈讨论的问题，收获很大。我个人也提供一点不成熟的意见。如果涉及父母出资买房，将其登记在子女名下，要区分不同情况。如果子女属于未成年的幼儿，显然没有对相关财产价值的形成做出贡献，在这种情况下，原则上不需要考虑相关的处置对未成年人保护的影响。因为我们谈保护未成年人的财产权益不受侵害，需要从实质意义看，而不是从形式意义看。如果未成年的子女，是从外公外婆或者爷爷奶奶那里通过遗赠等方式获得房屋等财产性利益，那么父母显然不能擅自处置，但如果相关的购房款完全是父母出资，那么不能因为登记在幼儿名下，就成为应该严格保护的幼儿的财产利益。这不符合事实情况。因此如果父母要处置，应该允许（大家讨论的案例）。父母的债权人在符合条件的情况下，也可以通过撤销赠与的申请（请求权基础是债权人撤销权）来击穿幼儿形式上的房屋所有权人的身份。因为在这些情况下，根本谈不上涉及对未成年人利益的侵害。父母出资买房子，登记在孩子名下，从合同的角度看，可以理解为是对孩子的赠与，从物权形式上的归属的角度看，应该根据登记簿来认定，谁是登记簿上的名义所有权人，谁就是所有权人。这样才能维护登记簿的效力。
葛洪涛：是的，我们考察父母出资，也是想排除孩子房屋系他人赠与的问题。
汪青松：薛老师总结的很全面，登记在未成年人名下的房产，父母往往也是有些特殊考虑，而不一定是单纯的赠与目的。
【总结及倾向性意见】
一、关于《民法典物权解释一》（同《物权法司法解释一》第2条）可否作为借名买房情形下确认权属的依据？
多数观点认为，《民法典物权解释一》第2条所称的确认物权能够得到支持的情形，应当限于当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实物权状态不符、其为该不动产物权的真实物权人。因为确认之诉仅就某种权利或法律关系以及事实的存在与否予以宣告，并不导致任何权利的变动，故在物权权属确认中，能够实现物权权属确认的，应当限于已经享有物权的人，依法主张确认其物权，对于并未依法享有物权的人，请求确认其享有物权的，则不能得到支持，否则将构成对现存的物权状态的变动，显然有违确认之诉的功能。 也就是说，《民法典物权解释一》第2条适用于登记错误的情形，与更正登记、异议登记是一个体系，不能作为借名买房情形下借名人请求确认权属的依据。
《民法典》第209条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第216条第1款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”借名买房情形下，在登记权利人将房屋产权移转过户给借名人之前，从法律上看房屋所有权仍归属于出名人，借名人只对出名人享有债权，不能取得对房屋的所有权，故借名人依据《民法典物权解释一》第2条规定，直接起诉请求确认其对房屋享有所有权的请求不能得到法院支持。借名人与出名人之间实际存在委托购房合同关系，在合同法层面借名人对出名人享有合同债权，在物权法层面出名人就是所有权人。即便借名人与出名人之间约定房屋所有权归借名人所有，依照法律规定借名人对房屋也不享有所有权，该内部约定不具有对抗善意第三人的效力。当借名人符合了购房条件或者该房屋具备了再行转让交易的条件时，因不存在继续履行合同的障碍，借名人可以起诉请求出名人协助办理过户登记，法院审查具备过户条件的，应当依法支持其主张出名人协助办理过户登记的诉讼请求。
二、关于父母购置房屋，将房屋所有权登记在子女名下的行为性质认定
首先，不宜仅仅按照产权登记的情况将房屋一概认定为子女的财产，还应审查父母在购买房屋时的真实意思表示。如果真实意思是将购买的房屋赠与子女，如赠与合同等证据，应将该房屋认定为子女的财产；如果真实意思并不是将房屋赠与子女，如借名买房、代名登记，父母并无赠与意思的，如果父母与子女约定父母享受房产权益，属于双方间的自由约定，如无其他违法情形，该约定应有效，在双方之间房屋宜作为父母的财产。当然，双方之间的财产约定不能对抗善意第三人。
其次，如果父母主张是借名买房、代名登记，并无赠与意思；子女主张是赠与，此时看双方举证情况。父母没有提供充分证据证明其主张的，一般应当认定为子女的财产。成年子女对父母赠与的房屋行使物权，将损害父母生活的，法院可依《民法典》第8条“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗”的规定不予支持。
最后，关于子女婚前、婚后接受的父母赠与的认定，适用《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第29条的规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。”即父母在子女婚前的赠与，除明确表示赠与子女及其配偶外，系对自己子女个人的赠与；在子女婚后的赠与，有约定按照约定，即父母在赠与合同中指明房屋归自己子女的，应当尊重其对财产的处分权，房屋归其子女所有；没有约定或者约定不明确的，夫妻任何一方受赠的房屋属于夫妻共同财产。应当注意的是，这里对《婚姻法司法解释（二）》第22条作了修改，删除了《婚姻法司法解释（三）》第7条。
【代表性学术观点】
一、物权登记与权属确认
吴光荣认为，对于因登记名义人与实际出资人不一致而发生的不动产权属争议，既不能一律根据不动产登记簿的记载确认权属，也不能一概根据“谁出资，谁受益”的原则来处理，而应根据物权法规定的确权规则，区分情况，合情合理地认定标的物的权属以及当事人之间的权利义务。1.不动产登记簿与权属确认。除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误，人民法院应根据不动产登记簿的记载确认权属；即使登记簿记载的权利人不是真正权利人，但相对于与登记名义人进行交易的善意受让人，登记名义人仍然是真正权利人，其处分不动产的行为是有权处分，而非无权处分。2.债权关系与物权归属。在登记名义人和实际出资人不一致引起权属争议时，应严格区分物权法上的权利归属和债权法上的权利义务，不能顾此失彼，甚至混为一谈。3.房地关系与权属确认。除非有相反证据证明，房屋等建筑物的所有权应属对土地享有建设用地使用权的当事人；对土地享有建设用地使用权的当事人在取得房屋等建筑物的所有权后，再根据当事人之间的协议履行合同上的义务。
司伟认为，1.物权变动的“权源”是当事人之间的法律行为或法律规定的非法律行为，而非不动产登记的确认，不动产登记在本质上是不动产物权的公示方式，据此应区分不动产物权权属确认民事诉讼程序与不动产登记行政诉讼程序。2.在以登记为生效要件的基于法律行为发生的物权变动中，不动产登记是不动产物权的生效要件之一，仅有原因行为但未完成不动产登记的，因欠缺不动产物权的生效要件而不发生物权变动的效力。3.法律赋予不动产登记（簿）以权利推定力，但作为一种权利推定，就意味着可能存在“真实权利状态与登记状态不一致”，从民事诉讼程序的角度看，法律对不动产登记簿推定力的规定是一种证明责任或举证负担的规范。4.对于合同法律关系的当事人之间就合同所涉不动产物权归属发生争议的，应区分物权关系与债权关系，当事人关于不动产物权归属的约定，在以登记生效为要件的物权变动模式下，不具有物权法上的效力，不符合物权变动生效要件，其性质为债权而非物权，当事人之间的争议应基于合同约定的债权债务关系加以处理。5.《民法典物权解释一》第2条所称的“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符”的涵义是指登记物权状态与真实的物权状态不一致，所谓的“真实权利人”应当是“真实物权人”，只有原告提供的证据能够证明上述事实的，才符合《民法典物权解释一》第2条规定的情形，其确认物权的请求才能够得到支持。
尹田认为，不动产登记无确权效力。通常所称之“登记确权”，其含义并非由登记机关对不动产权属作出确认，而仅仅是指不动产登记具有明确物权具体内容（土地使用权性质、土地或者房屋的具体面积、权利人姓名或者名称等）的功能，此种功能，与物权归属裁判或者法律确认意义上的“确权”是两回事。《民法典物权解释一》第1条有关“因不动产物权的归属产生的争议”应属民事争议的规定，从诉讼的角度明确地否认了不动产登记的“确权效力”。其有关物权归属争议处理的第2条规定，则进一步明确了两个问题：1.在不动产物权归属而发生的民事诉讼中，法院应当根据事实和法律作出裁判，被告所持有的不动产权利证书，不能成为该项裁判的障碍；2.在诉讼中，不动产权利证书具有“权利推定”效力，只有在原告“有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人”时，法院才能支持其诉讼请求，否则，应推定不动产权利证书的记载为正确记载。而该司法解释第8条则从权利保护的角度认定了未经登记的不动产物权的强制力即具有“不受侵害性”，直接否认了不动产物权登记的“确权”效力。根据该规定，因司法裁判等公法行为以及遗产继承、事实行为取得的不动产物权如受不法侵害，即使未登记，也受法律保护。这就表明，未经公示的物权仅仅缺少对抗善意第三人的效力（即不得以其权利否认善意第三人的权利或者正当利益的主张），除此而外，具有物权的全部法律特性。
辛正郁认为，除基于法律特别规定，登记与否并不决定物权状态的情形外，在物权变动依登记发生效力的一般场合中，《物权法》采纳了债权形式主义的物权变动模式，即原因行为加登记。登记在物权变动中的意义因内部外部关系而有不同含义：在内部关系中，登记标志着交易双方之间旨在转移不动产物权的权利义务关系划上句号，但不动产物权的取得及享有受到双方债的关系约束，登记表彰的物权变动是债履行的结果；在外部关系中，业已发生的物权变动通过登记将向社会公示，外界经由不动产登记对不动产物权归属产生信赖。法律建立不动产登记制度，本质上并不是为了确认双方之间债的履行结果，登记虽然确认了特定当事人之间以不动产物权为标的的债的履行结果，但不能反过来说不动产物权系由登记所赋予，因为交易双方不动产物权得丧变更的基础只能是一个相对的债的关系。《物权法》第9条所称“经依法登记发生效力，未经登记不发生效力”，登记虽然是不动产物权变动生效的要件，但“要件”不同于“原因”，不动产物权变动的原因或基础只能是买卖、赠与、抵押等当事人的单方或双方法律行为。由此，《物权法》第9条规定的意旨主要在于协调外部关系，其对内部关系的作用发挥是提示特定当事人，如不将仅对双方具有约束力的物权变动以登记方式公开，外界将对错误的不动产物权状态产生信赖。比较登记在确认特定当事人之间的不动产物权变动以及公开这种物权变动两者，后者才是登记的本质。除法律另有规定，因物权归属或基础关系所生纠纷，是平等民事主体间之财产争议，理应通过民事诉讼对相应法律行为及其他法律事实进行判断。作为不动产物权变动的公示方法和手段，登记表彰的不动产物权权利状态是一种拟制事实，它并不总能反映真实不动产物权关系。所以，赋予不动产登记以终局证明效力，既为登记制度功能所不能承受之重，也有违诉讼证据规则。这一点在内部关系中尤为重要，而在外部关系中，则需协调好保护真实权利与维护交易安全之间的关系。
孙宪忠认为，《物权法司法解释（一）》第2条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”这个条文要解决的问题，就是“债权形式主义”的观点所造成的只认可不动产登记作为交易中物权确认的问题。该条文建立的裁判规则，就是要承认在现实生活中不动产登记之外，还有其他的物权变动的有效方式。有很多当事人要证实自己不动产的权利，可是他的权利还没有纳入不动产登记。没有纳入登记，那么过去法院就按照债权形式主义是不认可、不确认、不支持他的物权的。而现在的司法解释就是说要确认、支持其物权。简言之，交易中物权确认的分析和裁判的要点，第一点就是要承认当事人的意思表示；第二点就是物权变动的意思表示要以公示是否充分来确定其法律效果；第三点就是不动产登记有充分的效果，但是它不是唯一的效果；登记之外也有其他可以作为物权确认的公示方式。
在民事诉讼中针对有关不动产物权归属的问题上，不动产登记簿的证明力应当如何认识？最高人民法院民一庭认为，根据《物权法》第16条之规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。这赋予了不动产登记簿权利推定效力，意味着不动产登记簿上记载的权利人一般会被推定为不动产物权的享有者。但同时，《物权法》第17条、第19条又分别规定了“不动产登记簿确有错误”、“不动产登记簿记载的事项错误”的情形。从上述三个条文体系解释角度而言，法律一方面认可了不动产登记簿在确认物权归属和内容方面具有极高的证明力，另一方面也承认现实中确实存在不动产登记簿记载的物权权属和内容与其真实情况不一致的情形，不能赋予不动产登记簿绝对的证明力。从诉讼法角度而言，一方面，不动产登记簿属于公文书证，由于其对不动产物权归属的证明是通过法律上的权利推定这一方式完成的，故不动产登记簿上有关不动产物权记载事项，在确定不动产物权归属方面的证明力方面远高于其他证据的证明力。此消彼长，相应地，这也就加大了请求确权的一方当事人证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为真实权利人的难度。但另一方面，既然作为一种拟制事实，不动产登记簿登记表彰的权利状态并不总能必然反映真实不动产物权关系，那么就应允许当事人通过举证推翻不动产登记簿所表彰的物权状态。因此，在民事诉讼中，应当根据民事诉讼法及其司法解释对于证据规则及证明责任的规定，来综合认定不动产物权的归属。对此，广大从事民事审判工作的法官应当有全面的认识。
二、关于父母出资购买的房屋登记在子女名下问题
贺剑认为，夫妻财产法的基本价值包括婚姻保护、意思自治与交易安全，婚姻保护是主导思想，后两者为补充考量。父母对子女之赠与，基于常理，鉴于子女离婚风险，父母通常仅愿意向子女一方为（大额）赠与，相应财产应为其子女一方的夫妻个人财产。以往实务多有争议，症结在于未能真正尊重第三人之意思，仅机械理解“确定只归一方”的含义。《婚姻法解释（二）》第22条第2款规定，父母在子女婚后的购房出资赠与应当被认定为对夫妻双方的赠与，但父母“明确表示赠与一方的除外”，即为适例。其缺陷为，“由于传统习惯的缘故，父母在出资时往往并不会明确出资给哪一方……故只能认定为夫妻共同所有，但这又明显有违赠与方父母的本意”。在此背景下，《婚姻法解释（三）》第7条尝试予以补救，当相应房屋登记于赠与人子女一方名下时，将购房出资赠与解释为对其子女一方的赠与。此等将不动产登记与赠与人意愿挂钩的做法，虽不无瑕疵，却迈出了尊重赠与人默示意思的第一步！不过，由于未曾洞悉第三人意思之于无偿所得归属的决定性意义，最高人民法院又陷入个案决疑及其背后抽象的价值权衡，在首付出资、全款出资等无谓的细节区分中再度迷失方向。《婚姻法解释（三）》第7条具有破冰意义，其尊重赠与人默示意思之旨趣，在民法典时代应予发扬光大。
吴晓芳认为，夫妻共同出资购买的房屋登记在未成年子女名下，不能仅仅按照产权登记的情况将房屋一概认定为未成年人的财产，还应审查夫妻双方的真实意思表示。因不动产物权的登记分为对外效力和对内效力，对外效力是指根据物权公示公信原则，不动产物权经过登记后，善意第三人基于对登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易行为应受到法律保护；对内效力是指应审查当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋产权登记在未成年子女名下，但这并不意味着该房屋的真实产权人即为未成年子女，人民法院应注意审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。
此外，父母离婚时协议将夫妻共同房产赠与子女的，一方不能反悔。因为离婚协议中的房产赠与条款与整个离婚协议是一个整体，与解除婚姻关系密不可分，不能单独撤销。《婚姻法司法解释（二）》第8条即规定：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。”当事人反悔请求变更或者撤销离婚财产分割协议的，如果不能举证签订协议时有欺诈、胁迫的情形，一般很难得到法院的支持。
最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组认为，父母在子女婚后为其出资买房，虽然表面上不排除为子女配偶提供居住条件的考虑，但血亲与姻亲的差异决定了为己方子女提供婚后居住条件这一本意才是促使父母出资的根本原因。《婚姻法司法解释（二） 》第22条第2款规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”何谓“父母明确表示赠与一方”，除明确的赠与合同外，可以通过不动产登记情况来判断父母是赠与自己子女一方还是赠与其夫妻双方。即在父母出资意思表示不明时，如果房产登记在自己子女一方名下，应当认定为是对自己子女一方的赠与；如果登记在自己子女及其配偶双方名下，应当认定为是对夫妻双方的赠与；如果登记在子女配偶一方名下，基于血亲关系的特殊性，宜认定为是对夫妻双方的赠与。为此，《婚姻法司法解释（三） 》在制定时即确定了“父母明确表示赠与一方”与“产权登记主体”两者相结合的思路：即婚后由一方父母出全资为子女购买不动产，产权登记在出资方子女名下，等于已经向社会公开了不动产的所有者只是自己的子女，申请登记的内容也是意思表示的一种，这种情况下视为只对自己子女的赠与；对于婚后一方父母部分出资为子女购置房产，夫妻双方支付剩余款项，所有权登记在出资方子女名下，基于该不动产属于婚后所得且夫妻另一方参与支付剩余款项，除当事人另有约定外，该不动产应当认定为夫妻共同财产。对于父母出资的部分，可以按照《民法典》第1063条第（3）项“遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产”为夫妻一方的个人财产的精神，视为只对自己子女一方的赠与。如果双方对房屋的产权归属没有特别约定，所购房屋的产权及增值收益部分应当归夫妻双方共同共有。
杜万华、程新文、吴晓芳认为，《婚姻法解释（三）》中父母婚后给子女买房的规定，是指父母支付全款给子女购买房屋且产权登记在出资方子女名下的情形。如果父母只是在子女婚后支付首付款，夫妻共同还贷，产权登记在出资方子女名下，首付款可以认定为只赠与出资父母的子女，离婚时该房屋应认定为夫妻共同财产，对首付款部分应认定为出资人子女的个人财产。由于个人财产婚后的自然增值仍然归个人所有，故离婚时首付款的增值部分也应判归一方所有。
冉克平、黄依畑认为，借名买房行为由借名人、出名人的借名协议与出名人、交易相对人的房屋买卖合同所组成。借名协议的效力会因购买房屋的性质不同而有所不同。在当事人内部，以借名当事人的意思自治为主，依据借名协议的约定以及相关举证对房屋归属予以认定。在借名关系外部，涉及交易第三人的借名行为法律效果须考虑第三人是否为善意以及争议房屋的所有权是否已经转移至第三人名下等因素，以判断借名人的债权是否更值得优先保护；涉及申请执行人时，作为借名人的案外人享有的债权不足以排除强制执行。出名人无法履行义务时，借名人可主张违约责任以求救济。
王毓莹、翟如意认为，出于规避政策等原因，借名买房的情况大量存在，借名买房人提起执行异议之诉，主张排除执行。根据《物权法》第9、16条规定，从法律上看房屋所有权仍归属于出名人。借名人与出名人之间通常存在借名买房的约定，除房屋登记在出名人名下外，由借名人实际占有、使用、收益或者处分，但该约定仅为内部约定，并不具有对抗善意第三人的效力，更不具有阻却执行的效果。借名买房的行为通常系为了规避国家法律法规或者相关政策规定，即使不能直接依据其目的对该行为作出否定性评价，但借名人对该行为可能带来的风险系为明知，根据风险自担及比例原则，对借名人要求排除执行的诉讼请求不应支持。
【典型案例1】
刘甲诉刘乙、周丙共有房屋分割案
案号：重庆市第五中级人民法院（2015）渝五中法民再终字第00043号
【裁判摘要】
父母出资购房将产权登记在子女名下，具有赠与性质。子女不仅应在物质上赡养父母，也应在精神上慰藉父母，努力让父母安宁、愉快地生活。子女对父母赠与的房屋依物权法分则行使物权，将损害父母生活的，人民法院可依物权法总则的规定不予支持。
【基本案情】
被告刘乙、周丙系夫妻，原告刘甲系二被告的独生女。2012年11月，刘乙、周丙、刘甲购买某房屋，合同约定刘甲占90%，刘乙、周丙各占5%。2014年5月，该房屋交付使用，同年8月办理了房屋产权证，载明该房屋为成套住宅，权利人为刘乙、周丙、刘甲，但未对产权份额予以明确。刘甲与刘乙、周丙因房屋装修发生争议，刘甲于2014年6月2日书面通知二被告停止装修该房屋未果，起诉请求分割房屋，判决该房屋中属于二被告的10%的房屋产权部分分割归原告所有，由原告补偿二被告2.8万元；二被告赔偿其擅自装修给原告造成的损失5000元。二被告明确表示不愿将其拥有的房屋产权份额转让。二被告仅有与刘甲共有的一套房屋居住，现暂住他人房屋。
【裁判观点】
重庆市第五中级人民法院再审认为：现有新证据证明，本案讼争房屋系被申请人刘乙、周丙及再审申请人刘甲按份共有。单从《物权法》第97条之规定看，刘甲占份额90%，有权决定本案讼争房屋的处分，但刘乙、周丙与刘甲系父母子女关系，双方以居住为目的购房，从购房的相关证据看，大部分房款由刘乙、周丙出资，刘乙、周丙购房时将大部分财产份额登记在刘甲名下，超出刘甲出资部分，具有赠与性质，系父母疼爱子女的具体表现。“百善孝为先”一直是中国社会各阶层所尊崇的基本伦理道德。孝敬父母乃“天之经、地之义、人之行、德之本”，是中国传统伦理道德的基石，是千百年来中国社会维系家庭关系的重要道德准则，是中华民族优秀的传统美德。亲子之爱是人世间最真诚、最深厚、最持久的爱，为人子女，不仅应在物质上赡养父母，满足父母日常生活的物质需要，也应在精神上慰藉父母，善待父母，努力让父母安宁、愉快地生活。从刘甲陈述及提交的《承诺书》看，刘甲仍存有赡养父母之念，值得肯定和发扬。目前刘乙、周丙与刘甲之间存在较深的误解与隔阂，双方生活习惯差距较大，刘乙、周丙多年在本土生活，不愿去苏州与刘甲共同居住生活，刘乙、周丙对居住地和居住方式的选择应予尊重，他人不应强求。刘甲虽然承诺财产份额转让后，可由刘乙、周丙居住使用该房屋至去世时止，但双方目前缺乏基本的信任，刘乙、周丙担心刘甲取得完全产权后变卖房屋而导致其无房居住，具有一定合理性。刘乙、周丙承诺有生之年不转让处分享有的份额，去世之后其份额归刘甲所有，刘乙、周丙持有的财产份额价值较小，单独转让的可能性不大，刘甲担心父母将其财产份额转让他人，无事实根据，且刘甲承诺该房由其父母继续居住，目前要求其父母转让财产份额并无实际意义，徒增其父母的担忧，不符合精神上慰藉父母的伦理道德要求，并导致父母与子女之间的亲情关系继续恶化。《物权法》第7条明确规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”综上，刘甲要求其父母转让财产份额的诉求与善良风俗、传统美德的要求不符，法院不予支持。本院二审判决认定为共同共有不当，导致适用法律有瑕疵，应予纠正，但判决结果正确，应予维持。
【典型案例2】
王甲诉吴乙离婚纠纷案
案号：黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2011）龙民初字第472号
【裁判要旨】
婚前一方父母以该方名义签订房屋买卖合同、交付定金及首付款，并未表明是赠与其夫妻二人，婚后办理房屋产权登记，登记在该方个人名下，且该方父母尚为该房屋偿还房贷，该房屋仍应认定为父母对个人的赠与，涉案房屋为婚前个人财产。
【基本案情】
原、被告于2007年9月7日办理结婚登记。在共同生活中，原、被告因办理房屋过户事宜产生冲突，原告与被告已经难以共同生活，原告要求离婚，被告亦同意，双方感情确已破裂。原、被告共同居住的房屋，是被告父母亲以被告名义于2007年8月20日向开发公司交付的定金5000元，于2007年9月2日交付的首付55000元。原、被告婚后，被告父母继续为该房屋偿还房贷。
【裁判观点】
黑龙江省大庆市龙凤区人民法院一审认为：原告要求离婚，被告亦同意，双方感情确已破裂。婚姻期间双方共同居住的房屋购买于2007年8月20日，被告的父母以被告名义交付定金、首付均发生在双方结婚登记之前，且被告父母一直为该房屋偿还房贷。虽房屋登记办理发生在原、被告结婚登记之后，但登记在被告吴乙个人名下，且原告未提供相关证据证实房贷系原、被告共同偿还的主张，根据《〈婚姻法〉司法解释（二）》第二十二条第一款之规定，“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外”，故房屋为被告吴乙婚前个人财产，原告要求按共同财产分割的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
