1顺位抵押的概念
《担保法》第35条规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不能超出其余额部分。依据该规定，同一不动产上可以设立多个抵押权，只要不超出作为抵押物的不动产的价值。《实施细则》第67条规定，同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记，并记载于不动产登记簿。当事人对抵押权顺位另有约定的，从其规定办理登记。
按照上述规定，顺位抵押是指就同一不动产设定多个抵押权，多个抵押权在不动产登记簿上按照先后顺序进行排列，在实现抵押权时各抵押权人按照先后顺序优先受偿。顺位抵押的意义在于同一不动产上设定有多个抵押权时，各抵押权人按先后顺序行使权利，顺序在先的抵押权人具有优于顺序在后的抵押权人受偿的权利。
2顺位抵押的法律关系
《物权法》第199条规定，同一财产上向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。因为在不动产抵押中，未办理抵押登记的，不发生抵押权的效力，也就不会发生未登记的抵押权与已登记的抵押权之间清偿顺序的问题，所以依据该规定，同一不动产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款按照以下原则清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。根据《物权法》第187条的规定，抵押权自登记时发生效力。未经登记，不得对抗善意第三人。确定抵押权登记的先后，以登记部门登记材料中记载的登记时间为准。第一顺序抵押登记的被担保债权，就拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿，处于第二顺序的，只能就剩余的部分受偿，依此类准。如果抵押权登记的时问相同，即抵押权登记的顺序相同，则按照各担保债权的比例来清偿。
3多个抵押权可以是不同类型吗
抵押权类型分为一般抵押权和最高额抵押权。《实施细则》第67条的多个抵押权是指在同一不动产上设立多个一般抵押权或多个最高额抵押或多个一般抵押权和最高额抵押权。有观点认为，顺位抵押只可能是登记多个一般抵押权，不可能登记最高额抵押权。若该不动产第一次直接设立最高额抵押权，则该抵押权注销前不可能再次设立抵押登记。笔者认为，如果设立最高额抵押权时使用了不动产的全部价值，就没有余值再次设立抵押权。但若第一次设立最高额抵押权后仍有余值，则按照《担保法》规定，余值可再次设立抵押权。再次设立的抵押权是最高额抵押权还是一般抵押权，由当事人自行约定。只要总和不超过不动产价值，可多次办理抵押权登记。
4顺位抵押中抵押人与抵押权人可否重新约定抵押物价值
实务中，当事人为了能够办理顺位抵押，往往采取重新约定抵押物价值的方式“制造”出余值，继而办理顺位抵押，这么做是否可行呢？有观点认为，此做法违背了《担保法》禁止超额抵押的精神，因为事实上顺序在后的抵押已经超出了顺序在先的抵押物价值；且按照此做法，同一不动产可以设立无限个抵押权，很可能产生金融泡沫，引发巨大的金融风险。笔者认为按照《物权法》第178条“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”的规定，《担保法》禁止超额抵押的规定不再适用。《物权法》没有保留《担保法》关于禁止超额抵押的规定，按照《物权法》的规定，不限制同一财产的重复抵押行为。以同一不动产向同一债权人或者不同债权人多次抵押的，抵押人所担保的债权可以超出其抵押财产的价值，所以重新约定抵押物价值并不违反法律规定。办理顺位抵押的当事人是市场经济中的理性人，在知悉法律对于顺位抵押的相关规定，考虑过市场风险控制后仍作出顺位抵押的决定，可以认为顺位抵押中的抵押权人及抵押人是能够承担相应的法律风险的，不存在不知情或显失公平，是能够得到法律认可的。对于不动产登记机构而言，抵押人与抵押权人提供相应的申请材料，共同提出登记申请，程序和实体都符合登记的相关规定，应当为其办理抵押权登记。
5抵押权变更登记后是否影响该抵押权的顺位
《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。多个抵押权先后顺序的排列是依据抵押权记载于不动产登记簿的时间先后进行的。先记载于登记簿的抵押权排位在前，记载于登记簿在法律上即被认为是抵押权已经设立，如抵押权设立完毕后又办理变更登记，并不影响其在先的排位除非其注销，否则排位在后的抵押权不能因为其发生变更而超过其位次。此做法并不会侵害顺序在后的抵押权人的利益，因为顺序在后的抵押权人是在明知不动产已存在抵押时，仍同意以该不动产设立抵押权，表明顺位在后的抵押权人事实上已经接受不动产因设立多个抵押可能产生的种种风险。当然，按照《实施细则》第67条规定，当事人对抵押权顺位另有约定的，从其约定办理登记，即当事人对抵押权顺位有约定的，可以依法按照约定内容调整其顺位。
可见，顺位抵押的意义在于在先设定的抵押权不仅是在清偿的顺序上优先，在对抵押物价值设定上也是优先的。此外，实务中还应注意分别抵押的情况。虽然《实施细则》规定土地、海域上有建筑物、构筑物的，土地、海域使用权必须与建筑物、构筑物所有权一并抵押，不可以分开抵押，但在不动产统一登记实施之前，房屋、土地、海域的抵押权登记是分离的。不动产统一登记前办理房地产抵押时，房屋所有权抵押和土地使用权抵押是分别在两个不同的部门单独设立的。在此登记模式下，极易产生重复抵押的后果，对于当事人和登记机构都存在巨大的法律风险。处理此类问题时，绝不能简单地“一刀切”，应在尊重历史的基础上谨慎处理。
作者刘翎艳，常州市不动产登记交易中心
