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居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在建设工程领域，由于市场信息和资源的不平衡，衍生出建设工程项目的中介（居间）业务，其中中介内容多为提供有偿的工程信息和服务。
建设工程居间合同并非《民法典》合同编项下的典型合同，建设工程居间合同纠纷在《民事案件案由规定》中也不属于独立案由。但笔者通过关键字检索，近年来，涉及建设工程领域的居间合同纠纷案件日益攀升，一方面，与国家大兴基建的政策密不可分，另一方面，也反映出建设工程居间合同在履行阶段存在较多无法协商的争议。笔者通过整理相关案例，归纳、总结相关裁判规则供读者参考。
裁判规则1：应从合同的主体、内容、客体等方面，对应居间合同的法律特征，做出综合判断，分析出是否属于居间合同法律关系。
在实践中工程居间合同会存在名称与合同内容不一致的情况，如被命名为《工程咨询服务合同》、《项目服务协议》等名称，应从合同的主体、内容、客体等方面，对应居间合同的法律特征，做出综合判断，分析出是否属于居间合同法律关系。如合同主体一方将通过各种资源获取到的工程信息，有偿提供给另一方，为其提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，按照合同约定收取费用的行为，无论合同名称是否为居间合同，即使合同约定的费用未明确为居间费，都应认定为居间合同法律关系。
·参考案例·
【（2016）赣民终256号】：本案东盛公司与葆岚工程公司签订《工程管理协议书》，系因中铁大桥局为感谢东盛公司在涉案工程投标过程中的给予16400000元资金支持和付出，同意由东盛公司引荐的施工承包方进场施工，并免除施工方管理费引起。之后，东盛公司联系葆岚工程公司，向其披露交易机会（承接工程施工），并最终促成中铁大桥局项目部与葆岚工程公司下属四个架子队签订《架子队责任承包合同》。在中铁大桥局不收取施工方本应缴纳的施工管理费的情况下，由东盛公司向葆岚工程公司按工程造价的一定比例收取费用。由此，根据双方在《工程管理协议书》中的有关约定及实际履行情况，本案东盛公司与葆岚工程公司之间应认定为居间合同法律关系。
*争议焦点：委托人与居间人签订《中介合同》，约定委托人与案外人订立《建设工程承包协议》，如在后合同违反我国建筑法规定的情况下，前合同的效力如何认定？
一种观点认为，《中介合同》系委托人和居间人协商制定，反映了双方真实意思表示，即使居间人需要促成的合同内容违反相关法律规定，也不宜认定《居间合同》无效。该观点主要遵循当事人意思自治原则和诚实信用原则，同时有利于维护交易稳定。
·参考案例·
【（2021）闽08民再31号】：根据《中华人民共和国建筑法》第二十六条“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程”及第二十九条第三款“禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。”的规定，陈某系个人，无建筑工程的资质，导致陈某与上海某公司签订的施工合同被解除。施工合同被除并不必然导致居间合同即《不可撤销承诺书》无效。因此，陈某再审主张《不可撤销承诺书》无效，本院不予支持。
另一种观点认为，法官应该通过司法裁判纠正违法行为，引导当事人知法守法，防止经济交往中的违法行为反受司法裁判的肯定。因此，如果《中介合同》约定居间人需要促成的合同内容违反法律规定，则应当依法认定《中介合同》无效。
·参考案例·
【（2016）闽09民终906号】:《中华人民共和国建筑法》第二十六条规定，承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款第（二）项规定，没有资质的实际施工人，借用有资质的建筑施工企业名义签订的建设工程施工合同无效。
本案涉案合同的居间服务费高达200万元，其签订居间合同目的是使其成为涉案工程东旭首府的实际施工人。根据双方当事人在本案中的陈述、证人证言和双方当事人提供的《居间合同》及谢立基、余根杰提供的《施工总承包合同》、《建筑工程内部施工承包合同》，可以证实谢立基、余根杰在知道叶新暧没有建设工程施工资质和不是章诚隆公司负责人或员工的情况下，为使叶新暧成为东旭首府工程的实际施工人，由叶新暧借用章诚隆公司名义向北方公司承包工程，并促使叶新暧与章诚隆公司签订《建筑工程内部施工承包合同》，从而使叶新暧成为东旭首府工程的实际施工人。双方当事人以居间合同的合法形式，以达到没有建设工程施工资质的叶新暧承包得东旭首府工程、谢立基和余根杰得到200万元居间服务费的非法目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定，叶新暧与谢立基、余根杰订立的《居间合同》无效，无效的居间合同自始没有法律约束力。
裁判规则2：居间合同是否履行完毕主要审查是否促成委托人与相对人进行交易及居间人的居间行为与委托人的交易是否存在因果关系。
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。判断居间合同是否履行完毕主要审查是否促成委托人与相对人进行交易及居间人的居间行为与委托人的交易是否存在因果关系。
·参考案例·
【（2021）闽08民再31号】：本案中，根据《不可撤销承诺书》约定应签订“专业承包分包施工合同”，陈某自认其以哥哥的名义与上海某公司签订了施工合同并进场施工。陈某所签订的合同是由危某的居间介绍而签订，至于能否签订“专业承包分包施工合同”在于陈某是否以有资质的建筑公司与上海某公司签订施工合同，陈某以哪家建筑公司或个人去签订施工合同，不属于危某所能控制的，故应认定危某的居间义务已完成。
*争议焦点：法院对于当事人约定的居间费金额能否予以调整？
裁判规则3：居间费用约定的比例合理，双方当事人的权利义务大致相当，双方当事人在自愿、平等的基础上订立合同，法院基于尊重当事人意思自治的考量，对当事人约定的居间费金额不予调整，双方当事人依据诚实信用原则履行各自的义务。
·参考案例·
【（2020）黔01民终7309号】：涉案《居间协议》系双方合同当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。涉案合同明确约定被上诉人负责与建设方沟通洽谈并协助上诉人与客户签订电梯按照合同，完成相应居间服务后，上诉人支付居间服务费66万元。现被上诉人完成了涉案合同约定的居间服务，合同约定的付款条件已成就，上诉人应依约支付居间服务费。一审法院查明上诉人已支付了部分居间服务费，判决上诉人支付剩余的居间服务费符合双方合同约定，并无不当，即使上诉人上诉主张居间服务费约定过高的事实成立，其签订了涉案《居间协议》，即应严格履行合同义务，而涉案合同并未约定在居间服务费约定过高时，上诉人可自行调减，故上诉人所持理由不成立，本院不予采纳。并且，上诉人上诉所持被上诉人收取的居间服务费与事实不符的理由与涉案合同载明的内容不符，上诉人如认为其为被上诉人欺诈，应依法主张权利。据此，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。
裁判规则4：居间合同的目的不能全部实现，居间人存在一定的过错的，法院可以按照过错大小相应扣减居间费。
·参考案例·
【（2021）闽08民再31号】：居间报酬的请求权是以促成居间委托行为为条件，不以委托人是否实际盈利为条件。虽然危某已完成居间委托行为，促成了陈某与上海某公司签订施工合同并进场施工，但危某未尽到提醒义务，提醒陈某应以有资质的建筑公司与上海某公司签订专业承包分包施工合同，导致施工合同被解除，最终居间合同的目的不能全部实现，存在一定的过错。根据公平原则及双方在本案居间活动中的过错大小，危某应退还陈某居间费90万元。
裁判规则5：居间费用的支付标准以促成委托人与案外人成功订立合同的工程量为准还是以委托人实际施工量为准不能确认时，法院兼顾公平公正原则酌情考虑居间费。
·参考案例·
【（2019）宁0104民初7693号】居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案被告虽未与原告签订书面居间合同，但双方对此并无异议，故双方的居间法律关系成立并合法、有效。本案主要争议的焦点在于被告的居间费用的支付标准是以促成原告与案外人成功订立劳务承包合同的工程量为准还是以原告实际施工量为准。因没有书面合同可循，从当事人双方举证来看，原告先行与案外人签订劳务承包合同，后向被告支付居间费2万元，并约定待下剩工程款到位后再给付剩余款项，且原告与案外人签订的劳务承包合同中写明：外墙外保温面积暂定10万平米，并未对工程量作出确定，综上所述，本院兼顾公平公正原则酌情考虑，被告应向原告退还7500元居间费。
