以房抵债签订的商品房买卖合同的效力？
【案情简介】
A公司于2011年1月30日、1月31日向郑某两次借款，借款金额合计182万元，此款转入该公司法定代表人汪某个人账户，担保人为B公司，A公司借款到期未清偿。2012年12月13日，B公司更名为某建设投资公司（以下简称C公司），汪某系法定代表人。2013年3月4日和2013年3月6日，郑某之子郑某某与C公司分别签订两份《商品房买卖合同》，两套房屋价格分别为806868.00元和776364.00元。两份合同均约定，如郑某某不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，C公司按已付购房款的0.5%支付违约金；本合同争议管辖为襄阳仲裁委员会仲裁。C公司分别于签订两份合同的当日向郑某某出具了收到全部房款的两份收据。2013年11月6日，C公司向郑某某发出案涉两套房屋的《交房通知书》。同日，双方又分别签订案涉两套房屋的《交房时间确认书》、《委托办证协议》。同日，郑某某向C公司交纳两套房屋的维修基金等各项费用共计15681元，C公司当天履行了交房义务。郑某某随后对两套房屋进行了装修并使用。
2014年3月28日，C公司向市房管局出具《情况说明》，主要内容为郑某某所购案涉两套房屋系真实交易，并非其他借款冲抵。2014年4月14日，郑某某的父亲郑某向襄阳市中级人民法院（以下简称襄阳中院）出具《情况说明》，主要内容为：本人曾借款给A公司200万元，担保人为B公司（C公司的前身），因到期未还，以儿子郑某某名义购买上述两套房屋，以抵偿其部分借款。2014年12月25日，襄阳中院裁定受理C公司破产重整一案，C公司进入重整程序后，债权人会议将郑某某暂定为购房人。2015年7月15日，襄阳中院下达《民事裁定书》，确认债权人的债权并附《无争议债权表》，该表显示：郑某某以案涉两套房款申报的债权与债权人大会确认的债权数额一致，均为1598913.60元，备注为“抵借贷暂定购房人”；郑某某的父亲郑某申报的债权数额为7174500元，确认的债权数额为2119243元，备注为“普通债权”。郑某申报债权时已经扣减了郑某某的购房款1598913.60元。同时，襄阳中院裁定批准C公司重整计划，终止重整程序。
2018年12月27日，郑某某向C公司出具《承诺书》一份，主要内容为：双方对购房款的“债权抵偿”存在争议，郑某某先交水电使用保证金3万元。若生效的裁判文书确认购房款无争议，则C公司退还保证金；若有争议，则郑某某严格执行生效裁判。2019年1月2日，郑某某之父郑某向C公司转账3万元，C公司对郑某某开具收款收据，收据上未注明该款是保证金还是押金。2019年9月29日，襄阳中院下达《民事裁定书》批准C公司重整计划修正案，该裁定所附的《重整计划修正案》中规定，免除C公司在销售涉案房屋时逾期交房、办证的违约责任并确定债权异议的途径。2021年12月，郑某某因C公司一直未协助其办理产权登记手续引起争议，申请至襄阳仲裁委员会仲裁，并提出如下仲裁请求：1.请求被申请人C公司协助将案涉两套商品房转移登记至申请人郑某某名下；2.请求被申请人C公司赔偿违约金7916.16元；3.请求被申请人C公司返还用电开户押金30000元；4、本案仲裁费用由被申请人C公司承担。
【争议焦点】
一、C公司是否应协助郑某某办理案涉房屋的产权登记手续？
二、C公司是否应返还郑某某水电保证金3万元？
三、C公司是否应承担逾期办证的违约责任？
【裁决结果】
一、被申请人C公司应于本裁决生效后十日内协助申请人郑某某办理案涉商品房的产权转移登记手续。
二、被申请人C公司应于本裁决生效后十日内返还申请人郑某某水电保证金3万元。
三、驳回申请人郑某某要求被申请人C公司支付逾期办理房屋产权证违约金7916.16元的请求。
四、驳回申请人郑某某的其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
一、C公司是否应协助郑某某办理案涉房屋的产权登记手续？
C公司应当协助郑某某办理案涉房屋的产权登记手续。理由如下：
1.协助郑某某办理房屋产权登记系C公司的合同约定义务。《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。合同中明确约定C公司应当协助办理房屋产权证。
2.“以物抵债”是债务清偿的合法方式。旧债消灭后，债权人只能要求债务人履行新债，即继续履行购房合同。 本案中，郑某系A公司的债权人，C公司是担保人。A公司到期未清偿债务，C公司以其开发的两套房屋价值1598913.60元为A公司偿还对郑某的部分债务。实际上，就是由债务人A公司、债权人郑某和担保人C公司达成了“以房抵债”协议，合法有效；再者，郑某某与C公司之间除了两套房屋的购房债权外没有其他债权债务关系。C公司的债权人大会同时接受了郑某某及其父亲郑某的债权申报，在《无争议债权表》确认郑某某的债权就是案涉两套房屋的房款合计总额1598913.60元。另外，C公司给市房管局出具的《情况说明》中也认可郑某某购房是真实交易、郑某申报的债权总额已经扣减郑某某申报的两套房屋的价款。这些事实均说明，债务人A公司、债权人郑某和担保人C公司三方均已确认消灭了郑某旧债总额中的一部分，即1598913.60元。那么，基于法律保护债权人合法利益的基本理念，旧债已经消灭，债权人郑某只能要求履行新债。否则，其“以房抵债”已经消灭的债权就无法实现。本案中，郑某某要求C公司履行协助办理房屋产权登记手续，即是债权人郑某要求履行新债以实现其债权的体现。
3.郑某某要求C公司履行“以房抵债”协议（即购房合同），既不存在“让与担保”行为也没有恶意损害他人合法权益，故不存在应审理基础的借贷法律关系问题。其一，最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民会议纪要》）第71条第1款规定了对“让与担保”行为的处理原则。实质上是债务人或者第三方对债务人履行债务的一种非典型性担保方式。其中的“以物抵债”条款是可能会导致债务人和债权人利益严重失衡的“流担保条款”，为法律所禁止。审理机关在处理此类案件时，应当审理基础的借贷法律关系并作出裁判，至于“让与担保物”能否抵偿债权的最终处理一般应在执行程序中解决。但是本案中，作为债权人的郑某出借资金时或者履行期限届满前并未订立过任何“以物抵债协议”，而是在债权到期后达成“以房抵债协议”，即由其子郑某某与C公司签订《商品房买卖合同》。这种行为应认定为债务人清偿债务的合法方式，不构成“让与担保”；其二，《九民会议纪要》第44条第1款规定了对“以物抵债”行为的处理原则。即“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”本案中，C公司早已将抵债房屋交付给郑某某，也没有证据显示交付房屋时恶意损害第三人合法权益。因此，C公司主张本案应当审理基础借贷法律关系的观点，仲裁庭不予支持。
4.C公司已将房屋交付给郑某某，而且交付的时间发生在法院受理C公司重整一年之前，故郑某某要求协助办证并不损害C公司其他债权人公平受偿权。首先，C公司实际交付房屋标志着其对购房合同的主要义务已经履行完毕，协助办证只是合同的附随义务。通常认为，房屋作为一种不动产，其交付方式有三种：即领取房屋钥匙、实际交付房屋和办理房屋产权证。其中，是否实际交付房屋对于判断房屋买卖合同中卖方主要义务的履行具有更为重要的意义。从《中华人民共和国民法典》及最高人民法院相关司法解释的规定看，房屋实际交付后其灭失的风险已转移给买受人，房屋买受人享有“占有”的物权保护方式，买受人视同已办证房屋的业主、开发商的债权人对该房屋可以查封但不能拍卖执行等；从实践中看，买受人已将房屋视为己物，开始装修入住。故，只要实际交付了房屋，则表明卖方的主要义务已经履行。而办理房屋产权证则是行政机关的行政行为，办证是对买受人拥有房屋所有权的认可。卖方在办证过程中的所谓“协助”行为，是向办证机关提交其建房的合法手续，显然，“协助”只是卖方的合同附随义务。本案中，郑某某用其父亲的部分债权抵交了所有房款，C公司已将案涉房屋实际交付给郑某某，双方的主要义务均已履行完毕。所以，并不能因为没有办证就否认郑某某的物权期待权；其次，郑某某要求C公司履行合同附随义务不损害其他债权人的合法权益。《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）第31条规定“人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（二）以明显不合理的价格进行交易的；（四）对未到期的债务提前清偿的”，第32条规定“人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债务人财产受益的除外”。以上规定是为防止破产债务人因个别清偿债务而损害其他债权人对债务人有限的破产财产所享有的公平受偿权。所谓个别清偿，在房地产开发企业破产或者重整程序中，显然是指债务人向个别购房者交付房屋或者退还房款的行为。因为只有这两种行为才会真正在实质上导致破产财产的减少，从而侵害其他债权人利益，而债务人协助办理房屋产权证则对其他债权人利益没有任何影响更谈不上侵害。本案中，不仅房屋价格公平、C公司清偿的也是郑某的到期债权，而且实际交房的时间是2013年11月6日，距法院受理C公司破产重整的2014年12月25日已满1年多。故，郑某某要求C公司履行协助办证义务不违反《破产法》的以上规定；其三，申请人郑某某是一个普通的购房债权人，在房屋已合法交付的情况下，再来界定其是否是房地产开发企业重整程序中的消费者购房债权人并无法律意义。按照《最高法院针对山东省高院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（[2014]执他字第23、24号）的内容和精神，所谓消费者购房债权人，是特指用于自己居住的购房者在支付全部或大部分购房款后，享有在房地产开发企业破产程序中请求交付房屋（房屋建成）或返还购房款（房屋未建成）的优先清偿权利的自然人。本案中，被申请人C公司已履行了交房的主要义务，郑某某对C公司没有其他要求优先清偿的购房债权。那么，不管C公司是否进入破产、重整程序，其均有协助办证的义务。另，结合不动产登记的相关规定和其他购房者已办证的实际情况，申请人郑某某持有购房发票、交纳相关税款后，完全可以自己申请办理房屋产权证。显然，C公司为郑某某开具房款发票等行为，同样不存在侵害其他债权人公平受偿权的问题。
二、C公司是否应返还郑某某水电保证金3万元？
C公司收取郑某某水电保证金3万元应当返还。郑某某对C公司出具的《承诺书》，应视为双方对水电保证金3万元的交纳及附条件返还的协议。因双方均未对申请人郑某某申报的债权性质提起异议之诉，故所附的返还条件不明确。既然返还条件不明确，则郑某某可主张返还。申请人郑某某系享有所购房屋的物权期待权的合法购房人，C公司当庭称“在双方购房纠纷得以解决后，我公司同意返还该三万元款项”，故也符合C公司当庭表述的返还条件，仲裁庭因此支持了郑某某的此项请求。
三、C公司是否应承担逾期办证的违约责任？
被申请人C公司不应承担逾期办理房屋产权证的违约责任。襄阳中院的《民事裁定书》所附《重整计划修正案》第9.3.7条规定“免除C公司逾期办证的违约责任”，该规定应对包括郑某某在内的所有债权人均具有约束力。因此，郑某某要求C公司支付逾期办理房屋产权证违约金7916.16元的请求，仲裁庭不予支持。
【结语和建议】
“以房抵债”是房地产企业化解债务危机、盘活企业资产的重要手段。进入破产程序后，“以房抵债”协议的效力直接关系到破产债权确认以及破产财产分配。随着近年来最高人民法院裁判理念的变化，将“以房抵债”协议认定为诺成性合同已成为当前实务中的主流观点，即以当事人意思自治为原则，只要该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，则自当事人意思表示一致签订该协议时成立与生效。
根据《九民会议纪要》第四十四条的规定，“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物未交付给债权人的，若该以物抵债协议不存在恶意损害第三人合法权益及其他无效情形的，该协议有效，应当依协议约定将抵债物交付债权人。”即以物抵债协议有效的前提是达成协议时债务履行期已届满。如果房地产企业与债权人在债务履行期届满前签订“以房抵债”协议，但是未完成产权变更登记的，进入破产程序之后，该协议实质上是借款合同的担保。由于所涉房屋买卖未经产权变更登记，不具有物权效力，债权人既无法要求房地产企业实际履行该“以房抵债”协议，也不能就该房屋的变价款项优先受偿，只能以民间借贷法律关系按照普通债权予以受偿。而债务履行期届满后、房地产企业进入破产程序前后不同时期签订的“以房抵债”协议效力则需分情形而论。《破产法》第十六条、第三十一、三十二、三十三条对破产管理人行使撤销权的情形进行了划分，不同的时间节点直接影响到“以房抵债”协议效力的判断。
1.法院受理破产申请前一年以前
为避免破产企业通过虚构债权、转移财产等方式损害债权人权益，对企业进入破产程序前一年以前签订的“以房抵债”协议效力的认定，关键在于确定该协议与所涉债务的真实性。根据《九民会议纪要》第四十四条、第四十五条之规定，若该协议存在基础债权不真实或者恶意损害其他债权人合法权益，转移企业财产的情形，即使当事人已依据协议变更了房屋产权变更登记，破产管理人仍能依据《破产法》第三十三条之规定，认定该协议无效，并追回所涉房产。
2.法院受理破产申请前一年内
此时间段里签订的“以房抵债”协议的效力认定，在于确定该协议是否具有《破产法》第三十一条规定的破产管理人可以行使撤销权的情形。若该协议系以明显不合理的价格进行交易的或对没有财产担保的债务提供财产担保的，则破产管理人可据此撤销该协议。其中，对于所涉及的明显不合理的价格认定，则要结合签订“以房抵债”协议时的房屋市场价，以及进入破产程序后对所涉房屋的评估价来确定。破产管理人同样能依据《破产法》第三十三条的规定，对存在为逃避债务而隐匿、转移财产的，虚构债务或者承认不真实的债务的，可认定该协议无效，并追回所涉房产。
3.法院受理破产申请前六个月内
对这一时期签订的“以房抵债”协议的效力认定，需考察该协议是否属于《破产法》第三十二条规定的个别清偿的情形，即签订协议时企业是否不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力。如果企业签订协议时不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力，则构成个别清偿，该协议无效，能够使破产企业受益的个别清偿除外。
4.法院受理破产申请后
根据《破产法》第十六条的规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。因而，进入破产程序后签订的“以房抵债”协议无效。
房地产企业破产涉及多方权益，“以房抵债”协议更是涉及到破产财产、债权确认等问题。根据民商法的发展理念，在合同的订立与生效问题上,更多是从当事人意思自治原则来考量，尊重当事人的意思自治同样也是商事仲裁的重要价值取向。对于“以房抵债”协议的效力认定，要从保护当事人的合法权益、维护经济社会发展、贯彻意思自治的角度出发，适用诚实信用和公平原则予以裁判，维护好债权人的利益，最大限度实现债权的公平受偿。
