一房二卖情况下，合法占有与登记备案谁应优先履行？
作者：盱眙县人民法院 万芳，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
2009年6月22日，原告甲与被告乙公司签订了《商品房认购协议》，由原告甲购买被告乙公司开发建设的某小区门面房，房款总额50万元。2009年6月30日，原告甲已付购房款46万元，被告将房屋交付给原告，后原告将房屋租赁给他人使用至今。2011年1月31日，被告乙公司与第三人丙签订《商品房买卖合同》，被告乙公司再次将案涉房屋以30万元价格出卖给第三人丙，当日该《商品房买卖合同》在房管部门登记备案。2019年初，涉案房屋具备办证条件，被告将办证有关材料交付原告办证时，第三人丙到登记机关阻止。原告遂将被告诉至法院，第三人向法院提出独立的诉讼请求，原告、第三人均要求法院判令被告履行合同，协助办理涉案房屋权属证书的手续。
本案争议焦点是已履行了交付房屋的合同与已履行了登记备案的合同，在标的物重叠时谁有优先履行的效力问题。
第一种观点认为，第三人房屋买卖债权应被优先履行。到目前为止商品房买卖都是办理网签，并没有办理房屋预告登记的机构，故网签的效力等同于预告登记，达到办理商品房预告登记的公示效力。第三人丙与被告乙公司签订的《商品房买卖合同》已依法办理了网签，并在房管部门备案登记，其效力应大于原告与世纪公司签订的《商品房认购协议》。
第二种观点认为，原告房屋买卖债权应被优先履行。原告虽然没有办理网签，也没有在房管部门备案登记，但因被告已将涉案房屋交付原告合法占有，交付房屋对房屋买卖合同出卖方而言视为其已履行了合同的主要义务。从履行程度与经济效力的角度考量，原告就涉案房屋所形成的债的请求权占优。
笔者认同第二种观点。即本案中原告甲的房屋买卖债权应被优先履行。理由如下：
本案的性质属于一房二卖引起的合同履行纠纷。对此，《第八次全国民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定，“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋、以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间及其他证据确定”。首先，从房屋买卖备案合同登记的性质角度看。因前期案涉房屋不具备办理权属证书条件，目前原告、第三人均未办理房屋所有权变更登记手续，二者处于平等债权人的地位。本案第三人与被告间买卖合同虽已登记备案，而得以公开，但该登记的目的在于行政机关对房地产企业的预售行为所进行的行政管理，而非赋予合同当事人因合同而取得的债权具有的优先和对抗效力，不属于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的“未经权利人同意处分该不动产不发生物权效力”预登记的内容，因而也不具有宣示合同特定债权被特殊保护的法定效力。其次，从合法占有房屋角度看。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，被告于2009年6月30日将房屋交付给原告，由原告租赁给他人使用至今，原告对涉案房屋已实际行使占有、使用、收益的权利。至此，原告对涉案房屋的债权明显优先于第三人。再次，从合同履行情况角度看。原告与被告签订了《商品房认购协议》，原告按约定支付了全额购房款，被告已将涉案房屋交付原告合法占有，交付房屋对房屋买卖合同出卖方而言视为其已履行了合同的主要义务。双方已经按照该协议的约定各自履行了46万元购房款支付和门面房交付的义务，合同已事实履行。因此，从履行程度与经济效力的角度考量，原告买卖房屋的债权履行应优先保护。最后，从买卖合同成立先后角度分析。原告与被告签订的《商品房认购协议》于2009年6月22日成立，第三人与被告签订《商品房买卖合同》于2011年1月31日成立，时间间隔一年多。第三人与被告间的合同成立于原告与被告间合同成立和履行之后，因而该合同的债权保护顺位也不能优先于本案的原告。
综上，虽然第三人与被告乙公司签订的《商品房买卖合同》办理了网签手续，但从两份买卖合同的形成时间、合同履行、实际占有使用等情况进行考量。原告甲就购买涉案房屋所形成的债的请求权明显占优，应被优先履行。
