已购四年的房产突然冒出“新房主” 原购房人起诉返还房屋获法院支持
作者：南通市通州区人民法院 黄琴，本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，敬请告知处理。
众所周知，房屋等不动产的交易是以完成过户登记为准，通常情况下，一房二卖行为中房屋最终由已办理过户登记者取得，未取得房屋者可向卖房人主张违约责任实现权利救济。但南通市通州区人民法院近日审理的一起房屋买卖合同，却判决已过户者向先购房人返还房屋，这到底是怎么回事？
2017年5月13日，顾某、葛某夫妇与丁某一家签订《房屋买卖契约》，约定丁某户将一套拆迁安置房以46万元的价格出售给顾某夫妇。合同签订后，顾某家向丁某家支付了购房款42万元，丁某家将房屋交付顾某。因该房屋当时尚不具备不动产权利登记条件，双方约定余款4万元待房屋符合办证条件并过户至顾某夫妇名下时付清。此后顾某将房屋出租并收取租金至今。
眼见着房价的节节攀升，丁某心里越来越后悔。2021年初，丁某领取房屋产权证后，要求顾某增加购房款20万元。顾某未同意，丁某遂于同年3月中旬通过中介将该房屋以98万元的价格挂牌出售。同月28日，张某从中介处获悉上述房源，有购买意向，并通过中介与丁某谈好购房总价为90万元。因房屋出租，张某在中介陪同看房时未能进入案涉房屋实地查看，仅看了楼上楼下户型相似的其他房屋。4月1日，张某银行取现90万元交付丁某后，双方至不动产登记中心办理了房屋变更登记手续。登记完成后，张某在其汽车内再次将90万元现金清点交付丁某。张某的陪同人员对双方在不动产登记中心签合同以及车内二次交付购房款的全过程进行了录像。
之后，中介微信告知张某，拿到房产证后对外称房屋是丁某抵债给张某的，张某可凭房产证直接将租客赶走，届时丁某亦会予以配合。三天后，张某按照中介所说，携房产证去接收房屋并要求承租人搬离，随即与承租人及顾某家人发生纠纷，派出所出警平息纠纷。4月21日，张某更换了该房屋门锁。
已经出租了近四年的房子明明就是自己买下的，怎么会半路杀出个“程咬金”？向丁某讨说法不成，顾某夫妇遂向法院起诉，要求确认丁某与张某签订的房屋买卖合同无效并判令张某将房屋过户至顾某夫妇名下。
通州区人民法院经审理认为，顾某夫妇与丁某家签订的《房屋买卖契约》依法成立并生效，合同双方均依约履行了各自的主要合同义务，顾某夫妇系该房屋的真正权利人。而张某在案涉房屋交易过程中的所有行为对照普通大众买卖房屋时的一般情理、交易习惯等因素加以考量，法院认为张某之言行存在诸多异常，不能认定张某购买房屋系善意取得，遂依照《民法典》的相关规定判决确认丁某与张某签订的《房地产转让契约》无效，责令张某于判决生效后十日内将上述房屋过户登记至顾某夫妇名下，同时由顾某夫妇向丁某付清购房尾款。判决后双方均未提起上诉。现各方当事人均已将自己的判决义务履行完毕。
【法官说法】若非善意房屋即使已过户买卖合同亦无效
《民法典》第311条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，张某若要取得房屋必须同时满足以上三个条件，张某以90万元的价格购得房屋并完成过户登记，虽已具备善意取得的两个要件，但其在未实地查看所购房屋室内状况的情况下，三天之内便完成交易过户，大额款项全部现金交付且全程录像，在房屋有租户居住的情况下未进一步核实房产相关情况便直接购房等种种不合理行为均明显与普通大众买卖房屋时的一般情理、交易习惯相悖，法院审查后认定张某购房时“非善意”，依法不构成善意取得，其与丁某签订的《房地产转让契约》因侵犯房屋真正权利人顾某、葛某的合法权益当属无效，遂责令张某限期过户归还房屋，保护了原购房人顾某、葛某的合法权益。
近年来，因政策调整，政府对一些原来不具备办理不动产登记条件的拆迁安置房及小产权房陆续放开不动产权利登记条件。而近几年房价涨幅较大，部分卖房人认为他们此前出售房屋的价格偏低而心生悔意，藉着办理产权过户登记名义伺机加价者不在少数，如本案丁某见利忘义一房二卖者也并非个例。法官在此友情提醒广大交易者，市场交易应恪守诚信、秉持善意，切莫为逐高利弃信忘义，否则终是竹篮打水空忙一场！
