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购房指南 >> 合同签订

如何订租赁合同?作为出租人或承租人要注意哪些法律问题?

日期:2012-04-17 来源:北京房地产律师网 作者:崔建远 阅读:420次 [字体: ] 背景色:        

一、租赁合同的内容

依照《中华人民共和国合同法》及其他相关的规定,租赁房屋合同,至少应具备以下内容:1.房屋的名称;2.座落;3.用途;4.租赁期限;5.租金额;6.支付租金的方式;7.租赁房屋的维修;8.违约责任;9.其他双方约定的条款。

二、应该注意的法律问题

1.合同形式。租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式。如果不采用书面形式的,视为不定期租赁。在不定期租赁情形下,双方各自的利益难以得到较好、较明晰及较稳定的保护。

2.租赁期限。依据有关规定,租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。但是,租赁期届满,双方可以续订租赁合同,在此情形下,约定的租赁期限自续订之日起亦不得超过20年。

3.租赁房屋交付。出租人应该按合同约定将租赁房屋交付承租人,并在整个租赁期内保持租赁物符合合同约定的用途。

4.按约定租用房屋。承租人应该按合同约定、方法使用租赁房屋;如果出租人限定用途的,承租人必须按该限定使用租赁房屋。

5.合理损耗。承租人对按约定使用房屋所造成的合理损耗,不承担损害赔偿责任。但是,反之,造成损失时,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

6.维修义务。除非双方在合同中另有约定,否则承租人应当履行出租房屋的维修义务。承租人可以在租赁房屋需要维修时要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行该义务的,承租人可以自行维修,所产生费用由出租人负担。同时,如果出现因维修而影响承租人的,应当相应减少租金或者延长租期。

7.改善或添置设施。承租人须经出租人同意,才可以对租赁房屋进行改善或增设其他设备。否则,出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。

8.转租。经出租人同意,承租人可以将租赁房屋转租给第三人。在此情形下,双方之间的合同继续有效。第三人对房屋造成损失的,承租人应当向出租人赔偿损失。

对于承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

9.租金支付。通常情况下,承租人应按合同约定期限支付租金。当双方没有约定或约定不明确时,如不能达成补充协议,同时依交易习惯也不能确定时,租赁期间不满1年的,应当在租赁期届满时支付,满1年以上的,应当在每届满1年时支付,剩余期间不满1年的,应当在租赁期届满时支付。

10.拖延租金。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

11.买卖不破租赁原则。当房屋所有权发生变化时,原来签订的房屋租赁合同不受影响,继续生效。

12.优先购买权。出租人出卖租赁房屋的,应该在出卖之前的合理期限内通知承租人。承租人享有以同等条件优先购买的权利。何谓"合理期限",依《贯彻民法通则意见》之规定为3个月;何谓"同等条件";是指承租人与第三人同等的买房对价。

13.不定期租赁。对于没有约定租赁期限或者不明确,在不能达成补充协议,依交易习惯仍不能确定时,视为不定期租赁。在此情形下,双方可以随时解除合同。但是,出租人解除合同时,应当在合理期限之前,通知承租人。

14.生前共同居住人的租赁权保护。承租人在房屋租赁期内死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

15.租赁房屋返还。租赁期满,承租人应按照合同约定的状态将房屋返还出租人。

16.租赁期满继续使用。租赁期间届满,承租人继续使用租赁房屋的,出租人未提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。



综之,为了保证租赁行为的合法有效、及时保护出租人和承租人的利益,详细约定租赁合同的内容是非常必要的。



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