典型案例
2004年8月15日，李某（乙方）与某开发商（甲方）签订《预订书》，约定：甲方开发建设的某小区项目的销售手续正在办理中，乙方已知上述情况，并拟预订该项目X号房屋，以签订预订书的形式确定优先选号权。该X号房屋建筑面积80平方米，价款60万元；乙方在预订时，交纳预订金20万元，凭此预订书及预订金收据，乙方可以优先预订本项目，乙方签订正式合同时选号预订金20万元可直接转为购房款。乙方接到甲方签订正式合同的通知后3日内携带本订单及有效证件到该小区项目售楼处办理正式签约手续。乙方在签订本订单后可放弃购买。如乙方接到甲方通知签订正式购房合同3日内不能到现场办理正式签约交款手续，需在规定3日内通知甲方，否则甲方不再为乙方保留其选定的房屋，而无须通知乙方，所交订金由甲方在一个月内全款退还乙方。乙方享受本预订书所约定价格。
李某为X号房屋向某开发商已支付预订金20万元。2005年5月1日，某开发商取得该项目的《商品房预售许可证》，于2005年5月17日通知李某前来签约，但李某因故未到。2005年6月1日．某开发商向李某发出《函告》：“您于2004年8月15日签订了该小区X号房屋的认购协议。依据该认购协议之约定，您应于2005年5月20日前与某开发商签订所认购房屋的《商品房预售合同》，此前某开发商已通知您履行认购协议之相关约定，但截止今日您仍未按约全面履行。某开发商诚请您务必在收到本函告五个工作日内履行认购协议中的约定，逾期仍未履约，某开发商将依照认购协议之约定不再为您保留该房屋，并有权将其另售他人。”
在随后五个工作日内，李某未前来签约，某开发商将房屋另售他人。为此李某诉至法院，请求：判令李某与某开发商签订的《预订书》具有《商品房买卖合同》的性质；判令某开发商按照预订书的约定向其交付房屋并承担违约责任。
裁判结果
法院依据《中华人民共和国合同法》第四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：驳回李某的诉讼请求。
法官说法
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购虏款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。建设部颁布的《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。本案中，李某和某开发商签订的《预订书》只约定了房号、销售面积、付款方式、交付使用的时间、办理产权登记有关事宜等部分内容，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的全部主要内容。且该预订书中明确写明：李某在预订时，交纳预订金20万元；李某可以优先预定本项目；签订正式合同时选号预订金20万元可直接转为购房款；李某接到某开发商签订正式合同的通知后3日内携带预订书及有效证件到项目售楼处办理正式签约手续；如李某接到某开发商通知签订正式购房合同3日内不能到现场办理正式签约交款手续，需在规定3日内通知某开发商，否则某开发商不再为李某保留其选定的房屋，而无须通知李某。上述条款说明，《预订书》与《商品房买卖合同》存在本质上的区别。其次，从李某、某开发商对《预订书》的履行情况看，双方曾针对签订《商品房买卖合同》进行过函件往来，李某未能与某开发商签订《商品房买卖合同》。且函件内容表明双方对《预订书》与《商品房买卖合同》存在本质的区别达成了共识，是一致认可的。再次，李某向某开发商交纳的是预订金，不是购房款，该预订金只有在签订《商品房买卖合同》后才能转为购房款，并不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的购房人必须交纳购房款，商品房的认购、订购、预定协议才能认定为《商品房买卖合同》这一条件。综上，《预订书》是李某与某开发商对交易房屋有关事宜的初步认识，不具备《商品房买卖合同》的性质。故李某要求确认《预订书》具有《商品房买卖合同》性质的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。
鉴于《预订书》不是《商品房买卖合同》，为此，某开发商对李某不负有交付房屋的义务，故对李某主张某开发商支付逾期交房违约金的请求，不予支持。
法官提醒
所谓房屋买卖认购书、订购书、预订书是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。一般包括的内容有：1．客户所认购房屋的房号、面积、单价、总价；2．买卖双方应该签署正式买卖合同的期限；3．认购方交纳一定数额的定金，并约定如未能在约定期限内签署正式买卖合同，或开发商对该房屋再行销售时，对定金的处理方式。这三种协议不同于房屋预售合同、买卖合同，它的作用仅仅是确定双方的买卖意向，不能仅仅以此为由要求开发商向其交付房屋。
相关法律
《中华人民共和国合同法》
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
